Door de hoge huizenprijzen worden koopwoningen steeds vaker op 2 inkomens gekocht. Alleen gaat 2 op de 5 stellen uit elkaar. Vaak is de eerste keuze dan om te kijken of één persoon de woning kan behouden, aangezien het aanbod op de huizenmarkt (zeer) beperkt is. Wat daarbij goed uitkomt: bij woningbehoud na een breuk is de toetsing voor de maximale hypotheek een stuk minder streng. Alleen het maximale uit je hypotheekmogelijkheden halen is niet altijd ook echt een slimme zet.
Ruimere hypotheekmogelijkheden na een scheiding
De mogelijkheden voor woningbehoud zijn groter als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt afgesloten. De hypotheekaanbieder is dan soepeler met de maximale hypotheekmogelijkheden.
NHG biedt vanaf 2024 diverse tools waarmee hypotheekadviseurs kunnen berekenen of woningbehoud voor een huizenbezitter mogelijk is. Let op: iedere bank beslist zelf welke regels en tools zij gebruiken bij woningbehoud na een scheiding. Maar soms kan een bank bij een NHG-hypotheek een Uitzondering in Beheer (VUB) aanvragen, zoals:
- Aanpassen van de lening. Het is toegestaan om de (lopende) hypotheek om te zetten naar een aflossingsvrije hypotheek. Dit kan betekenen dat er een box 3-hypotheek ontstaat waarvan de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is. Bovendien mag je de looptijd verlengen naar 30 jaar.
- Nieuwe reikwijdte van de borgstelling. Bij aanpassing van de hypotheek voor woningbehoud berekent de hypotheekaanbieder opnieuw de reikwijdte van de borgstelling. Daardoor is er weer dekking voor de kredietrisico’s.
- Verhoging lening om schulden samen te voegen. Je mag een nieuwe hogere hypotheek afsluiten met NHG om de lopende leningen samen te voegen.
- Als huizenbezitters tijdelijk hun hypotheeklasten niet kunnen betalen, dan kan de bank een woonlastenfaciliteit (WLF) toepassen. De bank mag dan een passende oplossing aanbieden om woningbehoud te realiseren.
- Job- of budgetcoach. Eén van de woningbehoud-tools die de bank kan inzetten is een budget- of jobcoach aan je aanbieden.
Bron: NHG
Uit bovenstaande opsomming blijkt dat er veel mogelijk is via NHG om een hogere maximale hypotheek te krijgen bij woningbehoud na bijvoorbeeld een scheiding.
Angst voor overkreditering
Let wel op: het is algemeen bekend dat de AFM fel tegen overkreditering is. Er zijn in het verleden flink boetes uitgedeeld aan banken. En dat is niet voor niets: je moet de nieuwe hypotheek wel kunnen (blijven) betalen.
Kopers die hun woning willen kopen, kunnen gemiddeld 4,8x hun inkomen aan hypotheek krijgen. Bij woningbehoud is het in sommige situaties zelfs mogelijk om 7,2x je inkomen aan hypotheek te krijgen.
Cijfermatig kunnen we hier het volgende over zeggen:
- Bij woningbehoud moet de hypotheek van één inkomen betaald worden.
- De bruto-maandlast kan 80% hoger worden bij woningbehoud in je eentje.
- De netto-maandlast kan bijna 90% hoger worden.
- Er is een 60% hogere hypotheek mogelijk bij woningbehoud dan bij de aankoop van een woning.
Gevolgen doorrekenen blijft belangrijk
Veel huizenbezitters die uit elkaar gaan, zullen blij zijn als ze in de woning kunnen blijven wonen. Woningbehoud is dan ook een goede oplossing voor deze huizenbezitters. Aan de andere kant moeten zij zich wel realiseren dat ze iedere euro moeten omdraaien om de hypotheek te kunnen betalen. Het is namelijk mogelijk om de huidige lasten zo op te rekken dat deze met minimaal 80% stijgen. Degene die in het huis blijft wonen, moet deze stijging van de lasten betalen van slechts één inkomen. Dat kan problematisch zijn.
Hypotheekadviseurs doen er verstandig aan om de hogere maandlasten goed door te spreken met hun klant. Het maximale uit het woningbehoud halen klinkt aantrekkelijk. Maar het vergroot ook de kans op financiële problemen.
