Soms mag je als appartementseigenaar de lening van de VvE (voor onderhoud aan het appartementencomplex) aftrekken als een eigenwoningschuld. Dat betekent dat je in totaal minder belasting betaalt. Hoe dat precies zit? Daarover heeft de Kennisgroep laatst een uitspraak gedaan. Het blijkt dat lang niet iedere appartementseigenaar deze lening als eigenwoningschuld mag opgeven. Waar gaat het mis? En hoe werkt het dan wel?
VvE-lening opgeven als eigenwoningschuld
Het komt regelmatig voor dat een VvE onvoldoende reserves en financiële middelen heeft om het onderhoud te betalen. Volgens de Kennisgroep kun je als appartementseigenaar een schuld van de VVE als eigenwoningschuld opgeven als…
- …voor de schuld een contractuele aflossingseis geldt;
- …het aflossingsschema van de schuld in te passen is in het eigenwoningverleden van de individuele appartementseigenaar, rekening houdend met een eventuele aflossingsstand; en
- …daadwerkelijk aan de aflossingseis is voldaan.
Onduidelijkheid in de praktijk
Het bovenstaande lijkt simpel, maar in de praktijk zit het complexer in elkaar. De VvE sluit een lening af met bijvoorbeeld een looptijd van 30 jaar. Omdat het een annuïteitenlening is, voldoet deze aan de aflossingseis. Iedere huizenbezitter van een appartement heeft dan een gedeelte van deze lening waarvoor de huiseigenaar de betaalde rente kan opgeven bij de Belastingdienst. Alleen dat is pas echt mogelijk als ook de individuele situatie van deze huizenbezitter voldoet aan de voorwaarden.
Hoe dat zit? Dat maakt dit voorbeeld duidelijk:
- De VvE sluit een annuïteitenlening af met een duur van 30 jaar.
- Huizenbezitter A heeft nog een aflosstand van € 30.000 met een duur van 22 jaar.
In dit voorbeeld moet huizenbezitter A eerst zijn aflosstand opmaken. De eerste € 30.000 van de annuïteitenlening mag geen looptijd hebben die langer is dan 22 jaar.
Als de VvE het goed wil doen voor alle huizenbezitters, dan moet de VvE dus vooraf weten wat het individuele eigenwoningverleden is van alle huizenbezitters. Zij moeten de lening daarop aanpassen om voor iedereen de juiste box 1-lening te creëren. Dat laatste is natuurlijk onmogelijk, waardoor meerdere huizenbezitters een lening krijgen die officieel in box 3 valt.
Lening vaak verkeerd doorgegeven
Hierbij merk ik op dat de Belastingdienst de opgegeven box 1-lening lang niet altijd ontdekt. Veel huizenbezitters zullen de lening in box 1 opgeven, ook al is dat niet terecht. In het algemeen zal je daar geen problemen mee krijgen.
Hoe geef je de VVE-lening door bij de belastingaangifte?
Je mag een VvE-lening voor bijvoorbeeld verduurzaming of groot onderhoud aftrekken als onderdeel van je eigen woning. Daardoor ontvang je ook over deze lening hypotheekrenteaftrek. Sommige VvE’s sturen hiervoor een overzicht van de lening waar het om gaat. Doet de VvE dat niet? Dan kun je he overzicht zelf opvragen.
Je moet de leningsgegevens zelf invullen bij het opgeven van je leningen en schulden. De VvE-lening staat niet vooraf ingevuld.
