Overbruggingshypotheek niet altijd een slimme zet: grote financiële risico’s

Aan mensen die een nieuwe koopwoning kopen, wordt vaak een overbruggingshypotheek geadviseerd. Dat is op het eerste gezicht ook heel logisch. Je kunt hiermee de overwaarde op je huis al gebruiken voor je volgende woning voordat je huidige huis is overgedragen. Alleen aan een overbruggingshypotheek kleven ook risico’s, zoals tijdelijk extra hoge maandlasten. Is een overbruggingshypotheek dan wel altijd zo’n slimme zet?

Overbruggingshypotheek om overwaarde in te zetten

Doorstromers die 100% zekerheid willen, zullen eerst hun woning verkopen en dan pas een andere woning aankopen. Het voordeel is dat de verkoopwinst bekend is. Maar in deze markt is er ook een groot nadeel: een andere woning vinden en aankopen is zo makkelijk nog niet. Het is dan ook logisch dat veel mensen eerst een andere woning kopen voordat ze hun huidige woning verkopen.

Vaak sluiten mensen een overbruggingshypotheek af om een duurdere andere koopwoning te kunnen kopen. De overbruggingshypotheek komt bovenop je maximale hypotheek. Ook stelt het je in de gelegenheid om je overwaarde alvast mee te nemen voordat je huidige woning is verkocht.

Hoeveel overbruggingskrediet?

De meeste banken in Nederland hanteren voor een overbruggingshypotheek een maximum van 90% van de overwaarde als de huidige woning nog niet is verkocht. De overige 10% biedt dan dekking voor het geval de woning minder oplevert dan gedacht.

Dit rekenvoorbeeld laat zien hoe dat werkt:

• Taxatiewaarde van de woning: € 400.000
• 90% van de waarde: € 360.000
• Openstaande hypotheek: € 160.000
• Overwaarde: € 400.000 – € 160.000 = € 240.000
• Maximale overbrugging: € 360.000 – € 160.000 = € 200.000
• Maximale hypotheek: € 500.000

De maximale koopsom (inclusief kosten koper) is dan € 700.000, namelijk de maximale hypotheek + de maximale overbrugging.

De doorstromers in dit voorbeeld kunnen een andere woning kopen voor € 700.000. Hierbij moeten zij wel aantonen dat ze de huidige hypotheek plus de overbruggingshypotheek een jaar lang kunnen betalen van hun eigen middelen (spaargeld en inkomen). Ook moeten ze rekening houden met een paar financiële risico’s.

Risico 1: aangepaste hypotheekrente

Bij de lopende hypotheek wordt de hypotheekrente bij de meeste banken aangepast als zij hun huidige hypotheek willen meenemen naar de volgende woning. De lage hypotheekrente van de lopende hypotheek gaat dan over naar de nieuwe koopwoning. Bij de huidige woning wordt de hypotheekrente meestal aangepast naar de marktrente. De maandlast kan daardoor soms honderden euro’s hoger worden. Bij de overbruggingshypotheek wordt meestal een variabele rente gehanteerd. Deze rente kan stijgen, waardoor ook de maandlasten hoger worden.

Er is een Kifid-zaak geweest waarbij de variabele rente bij een overbruggingshypotheek in een korte periode flink is gestegen. Het ging hier om een rentestijging van 1,90% naar 5,90%. Deze huiseigenaar was uiteraard niet blij. Zij vond dan ook dat de bank haar onvoldoende had ingelicht dat een flinke rentestijging tot de mogelijkheden behoorde.

Risico 2: verkoop duurt lang

Tot slot kan de verkoop van de huidige woning langer gaan duren. Dit betekent dat je langere tijd 2 hypotheken moet betalen. In bovenstaand voorbeeld gaat het dan over een lopende hypotheek van € 160.000 en een nieuwe hypotheek van € 500.000 euro. Dat levert flink hoge maandlasten op, ook al is het tijdelijk. Bij een hypotheek van € 160.000 kun je rekenen op een paar honderd euro tot zelfs duizend euro extra per maand.

Risico 3: de verkoopprijs kan tegenvallen

Bovendien kan de verkoopprijs van de huidige woning tegenvallen. In dit voorbeeld moet de woning voor minimaal € 360.000 worden verkocht om de overbruggingshypotheek te kunnen afbetalen.

Als je de woning niet voor die prijs verkocht krijgt, dan moet je zelf het overbruggingskrediet zien af te lossen. Je kunt dit doen met spaargeld of door een extra lening te nemen. Dat betekent alleen wel opnieuw een tijdje extra maandlasten.

Laat je dus goed informeren

Het is dan ook belangrijk dat hypotheekadviseurs klanten goed inlichten over de risico’s van een overbruggingshypotheek. Dit voorkomt niet alleen discussies, maar ook financiele problemen bij de huiseigenaren.