In het kort
- Hof: verkoper moet informeren. In een uitspraak van 11-03-2025 oordeelde het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch dat de verkoper een koper had moeten wijzen op een VvE-besluit over toekomstig liftonderhoud; € 4.766 moest terug. Bron: Rechtspraak
- Check VvE-stukken vóór je bod. Bekijk notulen, MJOP (onderhoudsplan) en reservefonds, en let op besluiten over toekomstige kosten.
- Verkoper: geef álles door. Verzwijgen van bekende VvE-besluiten kan later geld kosten.
- Reservefonds is verplicht. VvE’s moeten jaarlijks sparen voor groot onderhoud (o.a. liften). Bron: Rijksoverheid
- Kosten tellen mee in je woonlasten. Hogere servicekosten en extra bijdragen kunnen je maandbudget raken, zeker nu prijzen recent nog stevig bewegen. Bron: CBS
Waarom nu? Het Hof bevestigde onlangs dat verkopers van appartementen méér moeten melden dan kopers vaak denken. Dat is relevant in een markt waar VvE-kosten en mogelijke extra bijdragen je woonlasten flink kunnen beïnvloeden. Of je nu koper of verkoper bent: de VvE-papieren bepalen mede je financiële risico.
Wat is er gebeurd in deze zaak?
In 2017 kochten consumenten een appartement. De VvE had al in 2007 besloten om voor een grote liftpost niet te reserveren en dit bij verkoop aan nieuwe eigenaren te melden. In 2022 kwam de rekening voor dat liftonderhoud: de nieuwe eigenaar moest € 4.766 betalen. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelde op 11-03-2025 dat de verkoper de koper hierover had moeten informeren en veroordeelde de verkoper tot terugbetaling (plus proceskosten). Lees de uitspraak.
Wat betekent dit voor kopers?
Als koper kijk je verder dan alleen de vraagprijs en de staat van het appartement. Je koopt ook een deel van het gebouw via de Vereniging van Eigenaars (VvE). Dat brengt plichten en kosten mee. Let hierop:
- Notulen en besluiten: zoek in de notulen specifiek naar besluiten over toekomstig groot onderhoud (bijv. liften, dak, gevel).
- MJOP (meerjarenonderhoudsplan): dit plan laat zien welke werkzaamheden wanneer gepland staan en wat ze kosten. Geen MJOP? Dan is de jaarlijkse reservering minimaal 0,5% van de herbouwwaarde. Uitleg Rijksoverheid
- Reservefonds: staat er genoeg geld op? Is al duidelijk dat er extra wordt gevraagd? Dat gaat direct in je maandbudget zitten.
- VvE-lening: check of die er is; dit kan gevolgen hebben voor belastingen en soms voor de overdrachtsbelasting. Zie ook ons artikel hypotheek bij appartement.
Tip: maak je bod en eventuele ontbindende voorwaarden afhankelijk van het ontvangen en beoordelen van álle VvE-stukken. En reken de vaste VvE-bijdrage plus mogelijke extra bijdragen mee in je maximale woonlast. Gebruik desnoods onze hypotheek berekenen tool om te zien wat dit doet met je maandlasten.
Wat betekent dit voor verkopers (en makelaars)?
De les uit het arrest: verzwijgen is duur. Als verkoper moet je koper informeren over relevante VvE-besluiten die kunnen leiden tot latere kosten. Denk aan besluiten om níet te reserveren voor grote posten (zoals lift of dak) of aan vastgestelde extra bijdragen. Het Hof rekent het je zwaar aan als dit bekend was en je het niet meldt.
- Maak een volledig VvE-pakket: recente notulen, MJOP, jaarrekeningen, begroting, overzicht reservefonds, eventuele VvE-leningen en verzekeringspolis.
- Verwijs naar risicoposten: zet expliciet in de verkoopinformatie als er een besluit is dat later kosten oplevert.
- Leg verklaringen vast: controleer standaardclausules in de koopakte (“geen besluiten die leiden tot verzwaring van verplichtingen”) en wees eerlijk als zo’n besluit wél bestaat.
Korte checklist VvE-documenten (voor kopers)
| Onderdeel | Waar let je op? |
|---|---|
| Notulen laatste 3–5 jaar | Besluiten over groot onderhoud, signalen van achterstand of extra bijdragen |
| MJOP | Planning en kosten (min. 10 jaar), posten als lift/dak/gevel, realistische bedragen? |
| Reservefonds | Saldo vs. geplande kosten; reserveren volgens MJOP of 0,5%-regel |
| Jaarrekening/begroting | Structureel tekort? Stijgende servicekosten? |
| VvE-lening | Resterende schuld per appartement en fiscale gevolgen (zie VvE-lening en HRA) |
| Verzekeringen | Opstalverzekering aanwezig en passend? |
| Huishoudelijk reglement/statuten | Regels die je gebruik/verbouwingen beperken |
Financiële impact op je hypotheek
VvE-lasten komen bovenop je hypotheeklast. Een extra bijdrage of stijgende servicekosten drukken je bestedingsruimte. Houd daar rekening mee bij je financieringsplan. Oriënteer je goed en bekijk naast de rente ook je totale woonlasten. Handig: lees onze uitleg bij bijkomende kosten en gebruik de hypotheek berekenen tool.
Conclusie
Deze hofuitspraak onderstreept: bij appartementen zijn de VvE-stukken net zo belangrijk als de woning zelf. Kopers lezen eerst, bieden daarna. Verkopers delen alles wat relevant is. Zo voorkom je onaangename verrassingen – of een dure nasleep jaren later.
Bronnen / Verder lezen
- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 11-03-2025 (ECLI:NL:GHSHE:2025:651)
- Rijksoverheid — Reserveren voor groot onderhoud (VvE)
- CBS — Inflatie augustus 2025 (2,8%)
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
Laatst bijgewerkt: 14-09-2025, Europe/Amsterdam.
