Ouders die een hypotheek verstrekken aan hun kind? Dat mag! Familiehypotheken komen veel voor. Wel moet je je hiervoor als ouder en kind aan de voorwaarden houden. Het komt nog regelmatig voor dat ouders over een familiehypotheek een rente rekenen die ver boven de marktrente ligt. Dat zou, als zij de betaalde rente terugschenken, fiscaal gunstig kunnen zijn. Maar daar steekt de Staatssecretaris van Financiën nu een stokje voor. Hij besloot dat de renteaftrek vervalt als je meer rente betaalt dan de marktrente.
Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek?
Starters die na 1 januari 2013 van hypotheekrenteaftrek willen profiteren, moeten voor een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek kiezen. Hierbij moeten zij de hypotheek in maximaal 30 jaar aflossen om recht te hebben op renteaftrek.
Maar hoe zit dat bij een annuïteitenhypotheek waarbij de betaalde hypotheekrente (flink) hoger ligt dan de marktconforme rente, zoals bij een familiehypotheek? Hierbij geldt de hypotheekrenteaftrek door een uitspraak van de staatssecretaris voortaan alleen nog als je een marktconforme rente betaalt. Betaal je meer rente dan de marktrente? Dan geldt de hypotheekrenteaftrek alleen voor het marktconforme rentebedrag; niet voor het bedrag daarboven.
Rekenvoorbeeld familiehypotheek
Laten we kijken naar de situatie waarover deze uitspraak ging. Hierbij was de marktrente 4,5%, terwijl de ouders 9% rente in rekening brachten. Voor de uitspraak was in deze situatie geen sprake van renteaftrek. Daardoor ging de gehele annuïteitenhypotheek naar box 3.
De uitspraak zorgt er nu voor dat een huizenbezitter de tijd krijgt om zijn annuïteitenhypotheek aan te passen. Hierbij moet de huiseigenaar rekening houden met het aflosschema van de marktconforme hypotheekrente. Bovendien is alleen de marktconforme hypotheekrente fiscaal aftrekbaar.
Hieronder het rekenvoorbeeld:
De belastingplichtige is op 1 maart 2020 bij zijn ouders een lening van € 320.000 aangegaan voor de aankoop van zijn woning. In de overeenkomst van de lening is vastgelegd dat de zoon de lening in 360 maanden annuïtair aflost en een rente van 9% per jaar betaalt.
De inspecteur heeft de rente gecorrigeerd naar 4,5% en hanteert daarbij als voorwaarde dat de belastingplichtige de contractueel overeengekomen rente en het daarop gebaseerde aflossingsschema aanpast binnen 6 weken nadat de marktconforme rente is vastgesteld. De marktconforme rente is op 19 oktober 2022 in de aanslag inkomstenbelasting over 2020 vastgesteld op 4,5%. Op 30 november 2022 is de omvang van de lening € 313.483, terwijl deze op basis van een rente van 4,5% € 305.227 zou zijn.
Om gebruik te kunnen maken van de goedkeuring moet de overeengekomen contractuele rente en het daarop gebaseerde aflossingsschema uiterlijk op 30 november 2022 zijn aangepast aan de marktconforme rente van 4,5%. Voor de omvang van de lening moeten we daarbij uitgaan van € 305.227. In dat geval wordt de lening voor een bedrag van € 305.227 aangemerkt als eigenwoningschuld. Voor zover het resterende bedrag van de lening van € 8.256 (€ 313.483 – € 305.227) nog bestaat, valt deze lening in box 3.
Daarnaast is over de jaren 2020 tot en met 2022 alleen de marktconforme rente in aftrek toegestaan. Het bedrag aan rente in 2020 is € 23.940 op basis van een rentepercentage van 9%, terwijl de rente € 11.929 is op basis van een rentepercentage van 4,5%. Op 30 november 2022 (het moment dat de marktconforme rente is vastgesteld) wordt de in aftrek gebrachte rente over de jaren 2020 tot en met 2022 gecorrigeerd. Voor het belastingjaar 2020 heeft dit bijvoorbeeld tot gevolg dat de in aftrek gebrachte rente wordt verlaagd van € 23.940 naar € 11.929.
Fiscaal voordeel voor ouders en kind door hogere rente
Deze uitspraak geeft duidelijkheid over de hoogte van de hypotheekrente die we moeten hanteren voor familiehypotheken. In het verleden is regelmatig gerommeld met de hoogte van de hypotheekrente. Door een hogere rente te nemen, ontvangen de ouders een hoger maandbedrag voor de familiehypotheek. Voor het kind is deze betaalde rente fiscaal aftrekbaar. Aan de andere kant gaven ouders met een jaarlijkse schenking een bedrag “terug” aan het kind. Onderaan de streep “verdiende” het kind extra vanwege het fiscale voordeel over de betaalde hoge hypotheekrente.
Dat stopt dus nu de fiscus om de hoek is komen kijken. Zij besloot dat een hogere rente wel mag, maar alleen als je de hypotheek naar box 3 overhevelt.
Eén reactie
Belangrijk punt! Veel ouders en kinderen regelen dit goedbedoeld, maar vergeten dat de fiscus scherpe eisen stelt aan rente en aflossing. Daarom werken wij met Familiebank: software waarmee je familiehypotheken fiscaal correct en marktconform vastlegt.