Verkeerde berekening hypotheekrenteaftrek-verleden komt adviseur duur te staan

Een hypotheekadviseur heeft een boete gekregen van € 12.913 omdat hij het renteaftrek-verleden van een klant niet goed in kaart had gebracht. Daardoor sloot de klant een hypotheek af waarover de rente volgens de adviseur fiscaal aftrekbaar was. In werkelijkheid had de klant alleen helemaal geen recht op dit bedrag aan hypotheekrenteaftrek. Die fout komt de adviseur duur te staan, zo liet het Kifid in zijn uitspraak weten.

Verkeerd hypotheekadvies

Veel hypotheekadviseurs zijn van mening dat de Belastingdienst het renteaftrekverleden en de hypotheekconstructies op de aangifte inkomstenbelasting niet controleert. Zij gaan ervan uit dat de Belastingdienst wel een vinkje zet. Maar de Belastingdienst checkt hier wel degelijk op. Hypotheekadviseurs die verkeerd advies geven, maken dus een grove fout.

De laatste 3 jaar heeft de Kennisgroep niet voor niets uitspraken gedaan over hoe adviseurs het renteaftrekverleden moeten berekenen. Een verkeerde berekening of onvoldoende kennis kan tot dure fouten leiden.

Kifid-uitspraak na verkeerd hypotheekadvies

In het aangehaalde voorbeeld liet de Belastingdienst weten dat de huiseigenaar geen recht heeft op de hypotheekrenteaftrek, en dat de klant dit dus verkeerd had ingevoerd in de aangifte inkomstenbelasting. Dat viel voor de huiseigenaar rouw op zijn dak. Hij is dan ook naar zijn hypotheekadviseur gegaan om de schade te verhalen. Helaas kwamen de partijen er samen niet uit, waarna het Kifid een uitspraak heeft gedaan.

Opvallend is dat de hypotheekadviseur geen reactie heeft gegeven aan het Kifid. Het Kifid heeft hierna de consument gelijk gegeven. Verder geeft het Kifid niet aan wat de hypotheekadviseur precies fout heeft gedaan. De schade was in ieder geval maar liefst € 12.913:

• € 5.718 voor de onterechte belastingteruggave over 2022 en 2023
• € 2.795 voor de kosten van de hypotheekadviseur voor zijn advies en bemiddeling bij het aanpassen van de hypotheekconstructie
• € 900 kosten voor het achteraf aanpassen van de belastingaangiften
• € 3.500 voor terugbetaling van de kosten voor hypotheekadvies

Wat zegt het Kifid?

In mijn IEX-column haalde ik een voorbeeld aan waarin een adviseur er ongestraft een puinhoop van kon maken. In deze zaak was de Belastingdienst nog niet om de hoek komen kijken. Het Kifid vond dat er nog geen kosten waren gemaakt, waardoor er ook geen schade was. Daarmee sloegen zij echter de plank volledig mis. De hypotheekconstructie omzetten kost namelijk geld en de klant moet eigenlijk ook de Belastingdienst inlichten.

Het Kifid heeft (waarschijnlijk) zelf ook geconstateerd dat zij een fout hebben gemaakt met deze eerdere uitspraak. Hun nieuwe uitspraak is immers veel strenger. Het Kifid heeft in een andere zaak overigens aangegeven dat een consument wel schade kan claimen als er op een later tijdstip alsnog sprake is van schade.

Renteaftrekverleden in kaart brengen is belangrijk

In ieder geval blijkt uit deze uitspraak dat hypotheekadviseurs het renteaftrekverleden van hun klanten goed in kaart moeten brengen. De eigenwoningregeling is in verschillende situaties ingewikkeld. Dat mag alleen geen excuus zijn voor hypotheekadviseurs om het renteaftrekverleden niet in kaart te brengen.

Huizenbezitters die eerder een koopwoning hebben gehad, doen er goed aan om vooraf hun huiswerk goed te doen. Zij moeten een hypotheekadviseur zoeken die de eigenwoningregeling goed begrijpt en die ook de berekeningen kan maken. Er zijn maximaal 3 berekeningen mogelijk:

• Wettelijke Regeling
• Wettelijke Regeling Kan Bepaling
• Draagplicht

Let op: omdat er diverse berekeningen met diverse leningsdelen bestaan, moet een huizenbezitter eerst voor een specifieke berekening kiezen. Pas daarna kan de hypotheekadviseur de maximale hypotheek op het inkomen bepalen en de hypotheekofferte (met de box 1- en box 3-bedragen) aanvragen. Contoleer ook of de hypotheekadviseur jouw keuze goed beschrijft in het klantdossier.

Eigenwoningregelingtool

Hypotheekadviseurs die de eigenwoningregelingtool gebruiken, hebben een geavanceerd inventarisatieformulier om het renteaftrekverleden in kaart te brengen. Klanten kunnen dit formulier laten zien aan de Belastingdienst als deze een andere mening heeft over het renteaftrekverleden.

Helaas zijn er nog (heel) veel hypotheekadviseurs die de berekeningen van de eigenwoningregeling niet kunnen maken. Hun klanten kunnen niet rekenen op goed advies.