Bij Florius geldt sinds 23 juni 2025 een beperking voor de aflossingsvrije hypotheek. Een aflossingsvrije hypotheek mag altijd maximaal 50% van de waarde van de woning zijn. Maar Florius gaat nu lopende beleggingshypotheken meenemen in de berekening van de maximale aflossingsvrije hypotheek. Daardoor kunnen sommige huiseigenaren een lagere aflossingsvrije hypotheek krijgen.
Waarom deze maatregel?
Deze beperking van de aflossingsvrije hypotheek is slecht nieuws voor wie een beleggingshypotheek heeft. Mogelijk kun je door deze regeling minder lenen dan gehoopt als je een nieuwe hypotheek aanvraagt of je hypotheek wilt oversluiten.
Waarom kiest Florius voor deze maatregel? Het nadeel van een beleggingshypotheek is de onzekerheid rondom de einduitkering. Vooraf is met een vast percentage (bijvoorbeeld 8%) gerekend om te bepalen hoeveel rendement beleggingen naar verwachting maken. Als het rendement in werkelijkheid lager uitvalt, dan behaal je niet de verwachte einduitkering.
Bij veel beleggingshypotheken is dit aan de orde, omdat er vooraf met een te hoog rendement is gerekend. Daardoor hoeft de klant minder premie te betalen voor de beleggingen. Dat lijkt gunstig, maar kan op termijn dus slecht nieuws zijn. Daarmee vormt een beleggingshypotheek ook een risico voor hypotheekaanbieders. Wanneer de huizenprijzen dalen, kan er een restschuld ontstaan als de beleggingen onvoldoende rendement opleveren.
Nieuwe berekening aflossingsvrije hypotheek
Florius gaat nu de actuele opgebouwde waarde nemen en vermindert deze met het hypotheekbedrag van de beleggingshypotheek. Het hypotheekbedrag dat overblijft wordt als aflossingsvrije hypotheek gezien. Florius schrijft hier het volgende over:
Actueel opgebouwde waarde in plaats van de prognosewaarde
Vanaf de genoemde datum baseren we het aflossingsvrije deel van een hypotheek op de actuele waarde van een gekoppeld onzeker opbouwproduct. We gaan dus niet langer uit van de prognosewaarde op de einddatum. We trekken de actuele waarde af van de uitstaande hypotheekschuld. Het resterende bedrag vormt het aflossingsvrije deel. We checken vervolgens of dit deel meer of minder dan 50% van de woningwaarde is om te bepalen of de klant binnen de aflossingsvrije marge blijft.
Welke gevolgen heeft dit?
Huizenbezitters die nu nog een lopende beleggingshypotheek hebben in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek zijn waarschijnlijk de dupe. Dat laat dit voorbeeld zien:
- Waarde woning: € 360.000
- Lopende aflossingsvrije hypotheek: € 150.000
- Lopende beleggingshypotheek: € 100.000
- Opgebouwde actuele waarde: € 40.000
Met de nieuwe berekening bij Florius komt het er als volgt uit te zien:
- Aflossingsvrije hypotheek: € 150.000
- Aflossingsvrij deel beleggingshypotheek: € 60.000 (namelijk € 100.000 – € 40.000)
- Totale aflossingsvrije hypotheek nu: € 210.000
- Maximale aflossingsvrij wordt: € 180.000 (50% van de woningwaarde)
- Te veel aflossingsvrij geleend bedrag: € 30.000
In dit voorbeeld heeft de huiseigenaar € 30.000 te veel aan aflossingsvrije hypotheek. Florius zal voor dit bedrag een andere hypotheekvorm eisen (bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek).
In de praktijk zijn er overigens niet veel huizenbezitters meer die een combinatie van een beleggingshypotheek en een aflossingsvrije hypotheek hebben. Bovendien zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren flink gestegen, waardoor de maximale aflossingsvrije hypotheek ook hoger is komen te liggen.
Wanneer merk je hier iets van?
Het is wel goed dat Florius hiernaar gaat kijken. Zij geven aan dat ze dit niet proactief gaan doen, maar alleen bij een omzetting of verhuizing van een hypotheek. Hypotheekadviseurs moesten de afgelopen jaren al hun klanten op de hoogte brengen dat de einduitkering van de beleggingshypotheek minder wordt dan vooraf is berekend. Florius gaat met deze aanpassing zelf ook actiever op deze risicovolle hypotheekvorm letten.
