€ 92.000 per woning: zoveel kost volledig funderingsherstel gemiddeld bij huizen met het hoogste risicolabel D, volgens een AFM-rapport uit april 2026. Maar een funderingsrisico betekent niet automatisch dat herstel nodig is; volgens de AFM is dat bij ruim 120.000 woningeigenaren wel het geval. Voor huiseigenaren maakt dat verschil uit voor de kosten waarmee ze rekening moeten houden. Sinds 1 april 2026 is funderingsrisico bovendien een verplicht onderdeel van het taxatierapport voor woningen.
KCAF telt panden, geen huishoudens
Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) schat dat momenteel 487.000 tot 537.000 panden een verhoogd risico op verzakking door droogte hebben. Een pand kan ook een winkel, kantoor of school zijn. Je kunt dat aantal dus niet één op één lezen als het aantal huizen met schade.
De termijn maakt ook uit. Het kabinet ging in een Kamerstuk uit oktober 2023 uit van 500.000 tot 750.000 panden die tot 2050 risico lopen op funderingsschade. Dat is iets anders dan het aantal panden waar nu al herstel nodig is. Het KCAF houdt er bovendien rekening mee dat het aantal risicopanden door verdere klimaatverandering kan oplopen tot circa 687.000.
Waarom kan een fundering zakken?
Bij houten funderingspalen speelt het grondwater een grote rol. Volgens het KCAF kunnen zulke palen gaan rotten als ze droog komen te staan: er komt dan zuurstof bij het hout. Houten palen werden tot 1970 toegepast. Een ouder huis met zo’n fundering kan daardoor kwetsbaar zijn als het grondwaterpeil daalt.
Er is ook een ander type fundering dat gevoelig is voor beweging in de bodem. Een huis dat ‘op staal’ staat, rust op een ondiepe fundering en is dus niet onderheid. Volgens het KCAF kan zo’n woning ongelijkmatig zakken. Het risico hangt af van de leeftijd van je huis en van wat eronder zit.
Voor duizenden eigenaren is lenen geen oplossing
De rekening komt terecht bij mensen die vaak niet meteen zo’n bedrag beschikbaar hebben. Volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM) kan het merendeel van de eigenaren bij wie herstel nodig is de kosten niet direct zelf betalen. Voor ruim 25.000 woningeigenaren is een lening volgens de toezichthouder geen verantwoorde manier om het herstel te financieren.
Ook de verhouding tot de waarde van het huis telt mee. Bij woningen met het hoogste risicolabel D bedragen de kosten voor volledig herstel volgens de AFM gemiddeld 21% van de woningwaarde. Dat maakt het lastig om de uitgave als een gewone onderhoudsklus te zien. De AFM raamt de totale herstelopgave voor de woningen waar ingrijpen nodig is op € 11 miljard.
Kosten per woning
Volgens het KCAF kost funderingsherstel € 54.000 tot € 100.000 per woning. Daarvóór kan onderzoek nodig zijn om vast te stellen wat er aan de hand is. Zo’n funderingsonderzoek kost volgens het centrum op zichzelf al € 4.000 tot € 5.000. Ook als herstel uiteindelijk niet nodig blijkt, is onderzoek dus een serieuze uitgave.
Een eenvoudige som laat zien waar je financieel rekening mee kunt houden. Neem de onderkant van beide KCAF-bedragen: € 4.000 voor onderzoek plus € 54.000 voor herstel is € 58.000. Aan de bovenkant van die bandbreedtes kom je met € 5.000 plus € 100.000 op € 105.000. Dat zijn rekenvoorbeelden; de bedragen hangen af van het onderzoek en het herstel dat nodig blijkt.
Het taxatierapport maakt het risico zichtbaarder
Het vernieuwde modeltaxatierapport voor woningen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) geeft de fundering een vaste plek in de beoordeling. Voorheen zat informatie over het risico in een bijlage. De taxateur gebruikt nu een funderingsrisicorapport van het KCAF om het risico in te delen. Zo komt het onderwerp bij een taxatie nadrukkelijker in beeld.
De taxatie laat zien in welke risicoklasse een woning valt, maar zo’n klasse is nog geen vaststelling dat de fundering hersteld moet worden. Het verschil tussen risico en daadwerkelijk noodzakelijke werkzaamheden blijft dus belangrijk voor je kostenplaatje. Zeker bij een aankoop wil je weten of er alleen een aanwijzing voor risico is, of dat er al onderzoek naar de fundering is gedaan.
Wat dit voor jou betekent
- Heb je een oudere woning? Ga na of er houten palen onder zitten of dat het huis op staal staat. Via het Nationaal Funderingsloket van het KCAF kun je je verder oriënteren op funderingsproblemen.
- Koop je een huis? Bekijk de funderingsrisicoklasse in het taxatierapport. De indeling loopt van A tot en met E; vraag na welk onderzoek er al is gedaan voordat je een bedrag voor mogelijk herstel inschat.
- Speelt herstel bij jouw woning? Zet de kosten van onderzoek en de mogelijke herstelkosten apart op een rij. Houd bij het vergelijken van spaargeld en lenen rekening met de financiële ruimte die je daadwerkelijk hebt.
Vergelijk de mogelijke kosten met je beschikbare spaargeld en bereken wat een eventuele lening voor je maandlasten zou betekenen.
Bronnen : AFM, Tweede Kamer, kcaf.nl, bwtinfo.nl, hypotheekbusinessclub.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
