Jos Koets

Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
hypotheken besparen
Gepubliceerd op: 8-10-2019 om 13:54

Mijn blog hypotheek in stapjes oversluiten is al bijna 10 duizend keer bekeken en zorgde voor heel wat reacties van lezers. Dit is ook logisch want veel huizenbezitters hebben nog een hoge hypotheekrente. Anders gezegd: iedere huizenbezitter wil wel profiteren van de huidige historisch lage hypotheekrentes.

Oversluiten in stapjes lijkt op dit moment geen handige optie. Wie toch gebruik wil maken van de lage hypotheekrente, heeft nog de volgende mogelijkheden:

  • Hypotheek oversluiten (boete betalen)
  • Rentemiddeling
  • Huis verkopen en een ander huis kopen

Ik zal deze opties in 3 blogs behandelen. In deze blog kijk ik naar de mogelijkheden voor het oversluiten van een hypotheek en duik ik met name in de boeterente die dan vaak betaald moet worden.

Berekenen van de kosten van het oversluiten

Wat is boeterente?

Op deze site staat uitgebreide informatie wanneer een boeterente van toepassing is. In het kort komt het erop neer dat er door de bank een boete in rekening wordt gebracht als een huizenbezitter zijn rentevaste periode niet wil afmaken. De reden is (bijna) altijd omdat de hypotheekrente in de markt lager is dan de hypotheekrente die betaald moet worden.

Dalende hypotheekrente = stijgende boeterente

Ik hoef u niet uit te leggen dat hoe lager de hypotheekrente in de markt is, hoe hoger de boeterente wordt. Vorige maand nog had ik een klant die vorig jaar zijn boeterente had opgevraagd bij zijn bank. De bank gaf destijds aan dat de boeterente 28.000 euro was. Deze klant wilde nu graag zijn hypotheek oversluiten en dat moest ik dan gaan regelen. Ik wilde hier pas aan beginnen wanneer de actuele boeterente bekend was. De klant gaf aan dat de boeterente vorig jaar 28.000 euro was en dat er nu sprake is van een kortere resterende termijn dus waarschijnlijk een lagere boete.

Deze beredenering gaat niet op, want de hypotheekrente is flink gedaald sinds vorig jaar. De klant volgde mijn advies op en heeft de boeterente opgevraagd. Het bedrag van de boeterente was enorm gestegen namelijk naar 80.000 euro! Het aantal maanden van de resterende rentevaste periode was dan wel bijna een jaar korter, maar de rentedaling zorgde voor een flink hoger boetebedrag.

Schrikkende man bij het bekijken van papieren

Boeterente staat niet vast

De boeterente wordt pas bepaald op het moment dat de hypotheek werkelijk overgesloten wordt. Dus wie nu zijn hypotheek gaat oversluiten, moet rekening houden dat de boeterente bij passeren hoger kan zijn. Een hypotheek oversluiten kost tijd. Indien een adviseur hier bijvoorbeeld drie maanden over doet, dan is er een kans - zeker gezien de huidige renteontwikkeling! - dat de hypotheekrente weer verder is gedaald. Gevolg is dan dat de boeterente (flink) hoger kan zijn.

Wie de boeterente wil meefinancieren in de nieuwe verhoogde hypotheek, krijgt te maken met een box 3 bedrag. De boeterente is zelf wel eenmalig fiscaal aftrekbaar, maar de betaalde hypotheekrente over het meegefinancierde boetebedrag dus niet.

Oversluiten? Eerst goed rekenen!

Goede hypotheekadviseurs zullen nooit appels met peren vergelijken. Deze zien er op het eerste gezicht prachtig uit, maar in werkelijkheid blijkt het tegendeel vaak waar te zijn. Zorg daarom dat je goed op een rij zet of laat zetten wat de voor- en nadelen zijn bij het oversluiten van een hypotheek voor je dit in gang zet.

Aangemaakt door Chiel op 11-10-2019 13:25

Ik zelf zit er in de nabije toekomst er overga te denken om mijn spaarhypotheek volledig af te gaan lossen. Hierbij los ik al vele jaren het maximale boetevrije deel af. Nu komt de 1 op 10 bandbreedte in zicht en wil ik het rest bedrag in zijn geheel aflossen. Op de site van de AFM staat dat afgesproken spaarbedragen moet beschouwen als een soort fictieve aflossing. Maar wat moet er worden gezien als "afgesproken spaarbedragen". Het bedrag wat er maandelijks in de spaarpolis wordt ingelegd, of wordt er ook rekening gehouden met de waarde groei over het al gespaarde bedrag in de polis voor de resterende looptijd? Zie ik het nou te rooskleurig voor om de toekomstige ontvangen rente te verrekenen met de voor de bank gemiste rente betalingen?

Aangemaakt door Bart op 08-10-2019 16:13

Oversluiten? Wachten! Je moet gewoon wachten tot de rente gaat stijgen dan is het precies omgekeerd! Je vraagt nu een offerte aan en 3 maanden later is de rente verder gestegen en is je boeterente gedaald. NOOIT oversluiten als de rentes dalen en je forse boetes moet betalen want voor je het week betaal je duizenden euro extra!

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.