Veel mensen kopen een tweede woning voor de verhuur. Wat zijn de voor- en nadelen?
De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen. Hierdoor hebben veel huizenbezitters een flinke overwaarde in hun woning. Het komt steeds vaker voor dat huizenbezitters deze overwaarde (gedeeltelijk) ten gelde maken door een extra hypotheek op te nemen. Van dit geld wordt vervolgens een tweede woning gekocht voor de verhuur. Ik zal in deze blog laten zien dat dit zeer aantrekkelijk kan zijn maar dat er ook risico’s aan vast zitten.
Leuk rendement
Zoals aangegeven, kopen steeds meer mensen een tweede huis om deze vervolgens te verhuren. De huurinkomsten zijn onbelast. Het tweede huis kopen ze door een extra consumptieve hypotheek op te nemen op de eerste woning. Een consumptieve hypotheek in combinatie met huurinkomsten kan zeer aantrekkelijk zijn. Ik zal dit aantonen met een rekenvoorbeeld:
- Opname overwaarde: 200.000 euro
- Hypotheekrente over deze extra hypotheek: 1,5%
- Bij een aflossingsvrije hypotheek: maandlast 250 euro
- Bij een Annuïteitenhypotheek: maandlast 690 euro
- Huurinkomsten: 1.000 euro per maand
In dit voorbeeld wordt er een tweede hypotheek genomen van 200.000 euro. Wordt er gekozen voor een aflossingsvrije hypotheek, dan is de maandlast 250 euro en als er een annuïteiten hypotheek wordt afgesloten is de maandlast 690 euro. Het voordeel van de annuïteiten hypotheek is dat de extra hypotheek wordt afgelost.
Wat zijn de mogelijke nadelen?
Er is sprake van een consumptieve opname, waardoor de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is. Andere nadelen waar rekening mee moet worden gehouden (kunnen) zijn:
– De kosten van onderhoud van de verhuurde woning komen vaak voor rekening van de eigenaar
– Het is niet altijd makkelijk om een goede huurder te vinden
– Huizenprijzen kunnen dalen
– De hypotheekrente kan stijgen
– Box 3 vermogen kan anders belast worden
– Bij een appartement moet de V.v.E. toestemming geven
Een goede huurder vinden is niet altijd gemakkelijk. Niemand zit op een huurder te wachten die van de verhuurde woning een bouwval maakt. Het grootste risico is een flinke daling van de huizenprijzen. Op de verhuurde woning zit dan wel geen directe hypotheek, maar wel via de privé woning. Het is dus mogelijk dat de privé woning flink in waarde daalt, waardoor er zelfs een onderwater hypotheek kan ontstaan.
De huizenprijzen kunnen ook dalen doordat de heren en dames in Den Haag een maatregel door gaan voeren die slecht is voor bijvoorbeeld de verhuurde woning. Als de box 3 belasting voor een verhuurde woning flink wordt verhoogd, dan worden de maandelijkse kosten hoger. Er kan dan zelfs een situatie ontstaan waarbij de maandelijkse kosten hoger worden dan de huurinkomsten.
Een woning verhuren lijkt leuk, maar er kleven ook risico’s aan.
