Oversluitboete kunt u vermijden met deze constructie
Iedere huizenbezitter met een hoge hypotheekrente wil wel profiteren van de huidige lage hypotheekrente. Er is een mogelijkheid om zonder een boeterente te betalen aan een lagere hypotheekrente te komen. Ik heb deze methode nooit willen publiceren omdat banken dit dan gaan verbieden. Echter: de constructie is al bij diverse hypotheekadviseurs bekend en wordt deze ook al regelmatig uitgevoerd. Banken zijn dus ook op de hoogte.
Wanneer kunt u boeterente ontwijken?
Om de constructie te kunnen doen moet u wel aan bepaalde eisen voldoen namelijk:
- U heeft een flinke overwaarde op uw huidige koopwoning
- Uw inkomen is voldoende om een hogere hypotheek af te sluiten
Hoe kunt u die boeterente dan vermijden?
Als u aan deze voorwaarden voldoet bent u natuurlijk nieuwsgierig naar ‘hoe dan?’. U doet dat door gebruik te maken van het percentage dat u bij uw huidige hypotheekbank boetevrij mag aflossen.
Boetevrij aflossen hypotheek
Iedere bank hanteert een bepaald percentage dat een huizenbezitter boetevrij mag aflossen op zijn hypotheek. Bij de meeste banken is dit 10%. Er zijn echter ook banken waar het percentage 15% of 20% is. En er zijn ook banken waar je onbeperkt mag aflossen, als dit maar uit eigen middelen gebeurt.
Voorbeeld constructie
Laat ik een voorbeeld geven van hoe een huizenbezitter de boeterente kan ontwijken. Hieronder enkele uitgangspunten om de constructie te verduidelijken:
- Lopende hypotheek 200.000 (hypotheekrente 5%)
- Waarde woning 350.000
- Percentage boetevrij aflossen 20% per jaar
- Boeterente bij volledige aflossing: 50.000 euro
Deze huizenbezitter moet 50.000 euro boete betalen om zijn hypotheek te kunnen oversluiten naar een lagere hypotheekrente. Dit is natuurlijk heel veel geld en terecht dat deze huizenbezitter dit bedrag niet wil betalen. Zijn overwaarde op zijn woning is 150.000 euro.
Als het inkomen voldoende is, kan deze overwaarde van 150.000 euro worden opgenomen door het afsluiten van een extra hypotheek. Hierna kan met deze 150.000 euro de lopende hypotheek van 200.000 euro in stapjes van 70.000 euro (20% van de totale hypotheek van 350.000 euro) aflossen.
Wie slim is, zal in december 70.000 euro aflossen en in januari dan weer 70.000 euro. In een korte periode is dan 140.000 euro van de hypotheek van 200.000 euro omgezet naar een lagere hypotheekrente.
Er zijn ook banken waarbij je onbeperkt mag aflossen als er sprake is van eigen middelen. Met deze constructie zou het dan mogelijk zijn om direct 150.000 euro af te lossen op de lopende hypotheek. Het is echter de vraag of hier sprake is van eigen middelen! Banken kunnen dit anders beoordelen en zullen dan alsnog een boeterente in rekening brengen.
Aandachtspunten bij deze constructie
Natuurlijk zijn er ook punten waar u rekening mee moet houden:
- U moet kosten maken om een tweede hypotheek af te sluiten.
- Bij veel banken kunt u maar 10% boetevrij aflossen. U bent dan lang bezig om uw lopende hypotheek om te zetten naar een lagere hypotheekrente.
- Hypotheekadviseurs hebben een zorgplicht. Het is dus heel goed mogelijk dat niet iedere adviseur aan deze constructie wil meewerken.
- Tot slot kan de Belastingdienst de tweede hypotheek beoordelen als een box 3 hypotheek. U heeft het geleende geld immers niet gebruikt voor de aankoop, onderhoud of verbetering van uw eigen woning. U kunt dan de betaalde hypotheekrente niet meer opgeven aan de fiscus. Aan de andere kant is het fiscale voordeel bij een lage hypotheekrente niet veel meer.
Er is in ieder geval – als u aan de voorwaarden voldoet – een manier om de boeterente te ontwijken. U moet daar alleen wel wat voor doen.
Zullen wij u op de hoogte houden van de ontwikkeling van de hypotheekrente?
We sturen u graag eens per maand – gratis – onze Update Hypotheken!
