Jos Koets

Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
hypotheek
Gepubliceerd op: 8-6-2020 om 10:40

De huizenmarkt draait ondanks de coronacrisis nog hard door. En met de lage hypotheekrente willen veel mensen hun hypotheek oversluiten. De vraag naar hypotheken is daarom groot en dat zorgt voor extra drukte bij alle partijen die betrokken zijn bij het afsluiten van een hypotheek.

Daar komt nog bij dat banken vanwege de coronacrisis de hypotheekaanvragen kritischer bekijken. Dit alles leidt tot (veel) langere doorlooptijden bij het afsluiten van een hypotheek. Omdat de consument vaak snel duidelijkheid nodig heeft, ontstaan er steeds meer problemen.

Banken scherpen normen aan

Er is "lichte paniek" in hypotheekland. Banken hebben hun eisen met betrekking tot het afsluiten van een hypotheek verzwaard. Hierbij moet u bijvoorbeeld denken aan:

  • Flexwerkers die moeten aantonen dat ze beschikken over voldoende eigen middelen (bijv. spaargeld).
  • Kopers die moeten aantonen dat ze dubbele maandlasten (als je tijdelijk twee koopwoningen hebt) voor een langere periode kunnen dragen.
  • Werkgevers die worden gebeld als er sprake is van een tijdelijk dienstverband met een intentieverklaring.

Bovendien is de hypotheekrente de afgelopen weken wat gestegen. Veel huizenbezitters hebben hierdoor besloten hun hypotheek over te sluiten. Het aantal hypotheekaanvragen is hierdoor heel hoog, waardoor banken dit niet aan kunnen. De verwerkingstijden worden hierdoor hoog.

Er zijn al banken die 7 werkdagen nodig hebben om de door de consument aangeleverde stukken (zoals werkgeversverklaring en taxatierapport) te beoordelen. Het gaat dan nog maar over de eerste persoon die de beoordeling doet. Hierna volgt meestal nog een tweede controle die vaak ook vaak nog minimaal 5 werkdagen op zich laat wachten.

Bij elkaar is dit al 2,5 week en dan moeten alle stukken nog in orde zijn ook. Dit laatste is vaak een utopie. In 90% van alle dossiers zal een bank nog nieuwe of aangepaste formulieren willen hebben. Ik hoef u niet te vertellen dat dit weer tijd gaat kosten.

Voorbehoud van financiering te kort

Mensen die nu een huis kopen, doen er verstandig aan om de termijn van de ontbindende voorwaarden (voorbehoud van financiering, dus de periode waarin de hypotheek geregeld moet zijn om geen problemen te krijgen) op minimaal 7 / 8 weken te zetten. Het is triest te constateren dat verkopende makelaars nog steeds aandringen op een termijn van 4 / 5 weken.

Waarom horen we niets van de makelaarsorganisaties? Deze zouden nu toch kunnen voorstellen om (tijdelijk?) een vaste termijn in het leven te roepen van 8 weken. Iedere koper, verkoper, makelaar, bank en hypotheekadviseur weet dan precies waar hij / zij aan toe is. Dit voorkomt "paniek" die nu wel degelijk aanwezig is. Hypotheekadviseurs die narrig doen tegen de werknemers van banken. Deze werknemers moeten iedere zaterdag overwerken. De druk wordt steeds groter voor hen terwijl zij steeds meer klachten krijgen. En dan hebben we de banken nog zelf die hun eisen betreffende het aanleveren van formulieren tussentijds wijzigen.

Reactie makelaar

Ik heb over de wat mij betreft te korte termijn van 4 / 5 weken op Twitter ook een opmerking geplaatst.

Dit weekend kreeg ik een reactie van een makelaar. Schrik niet van zijn reactie:

"Ik zou zeggen: laat iedereen die betrokken is bij hypotheekaanvragen een stapje harder lopen; dan hebben kopers en verkopers eerder rust....."

Als alle makelaars zo over de huidige situatie denken, dan hebben we een groot probleem. U moet dan denken aan het niet op tijd kunnen regelen van een hypotheek. Er ontstaat een groot probleem als de hypotheek na het aflopen van het financieringsbeding helemaal niet doorgaat omdat een bank de hypotheekaanvraag afwijst. Het gevolg is dan normaal gesproken dat de koper 10 procent van de koopsom van de woning moet betalen, terwijl de koopwoning niet zijn eigendom wordt.

Ik hoop dat alle partijen eens goed in de spiegel kijken. Hierbij niet tot 10 tellen maar tot 20. En dan besluiten om alle regeltjes wat te verruimen. Betreffende de makelaars heb ik daar echt een zeer hard hoofd in.

Aangemaakt door Maarten op 08-06-2020 12:20

Hallo Jos. Ik heb je artikel met interesse gelezen, rustig tot 20 geteld en vind nog steeds dat ik moet reageren. Wij hebben een kantoor met zowel hypotheekadvies als makelaarsdiensten. Vanuit de hypotheekadvies kant begrijp ik je punt. Een voorbehoud van financiering is er op gericht om kopers niet in de problemen te brengen. En op dit moment zien wij de termijnen ook oplopen zodat een aantal hypotheektrajecten krap worden. Ik herken dus je probleem en begrijp dat je dit bekijkt vanuit de kant van jouw klanten. Je bent er tenslotte om hun belangen te behartigen. Toch is er een andere kant. Die van de verkoper. En dus de verkopende makelaar. Want stel je hebt een verkopend stel dat een nieuwe woning gekocht heeft en de oude woning gaat verkopen. De verkoop gaat wat minder snel dan gehoopt, maar na 4 weken hebben ze een koper. Gelukkig maar, want ze hebben tenslotte binnenkort 2 woningen! Het voorbehoud financiering wordt gesteld op (jouw voorstel) 8 weken. Na 7,5 week komt het bericht dat de kopers de financiering niet rond krijgen. Dan kunnen de verkopers en de verkopende makelaar opnieuw beginnen. En ik hoef jou niet te vertellen dat dit bij ook enorm veel stress oplevert? Als hypotheekadviseur heb ik hypotheektrajecten meegemaakt van meer dan 3 maanden en van 36 uur. Ja, binnen 36 uur van eerste contact met de klant tot finaal akkoord en alles bij de notaris. Kan het ook zo snel? Niet altijd, maar als de situatie simpel is, de hypotheekaanvraag standaard en de bank heeft een perfecte aanvraagstraat, dan is het zo gebeurd. Want wees nou eerlijk: hoeveel uur aan werk gaat er werkelijk in een hypotheekaanvraag zitten? Dus vanaf het moment dat ze een huis hebben gekocht (bod geaccepteerd). Wij rekenen met gemiddeld 15 uur (advies en bemiddeling). Hoeveel tijd kost het hele proces bij de bank? Dus werkelijk de werkuren: het uitbrengen van de offerte, het controleren van de stukken en de overige stappen. Mag ik heel ruim gaan zitten en 5 uur rekenen? Zoals gezegd, hebben wij dit hele proces meer dan eens binnen 36 uur gedaan. Ik denk zelfs dat het wel eens binnen 30 uur is gebeurd. Dus op dit moment het eerste contact met de klant, morgen einde dag is de hypotheek rond. En dan zijn echt al deze stappen doorlopen! Uiteraard gebeurt dit alleen als de klant enorme haast heeft (vaak een probleem met een andere hypotheekaanvraag die afgewezen is) en kan dat alleen als de klant alle documenten al bij elkaar heeft. En vaak is zo snel vanzelfsprekend totaal niet nodig en wenselijk. Mijn punt is dat het KAN. En hoewel ik begrijp dat jij je klant wil beschermen, hoop ik dat je inziet dat makelaars hun verkopende klanten ook moeten beschermen. Mijn vraag aan jou is daarom heel simpel: als de banken hun procedures goed op orde hebben, is 5 weken dan niet meer dan voldoende? Sterker nog: zou het niet prettig zijn als het standaard nog sneller zou gaan? Het probleem ligt bij de wachttijd bij de banken! De oplossing is - als je het mij vraagt - dus niet een verlenging van de termijnen maar een verbetering van het bankproces. Als dat gebeurt, dan hebben kopers, verkopers, makelaars en hypotheekadviseur het een stuk eenvoudiger!

Aangemaakt door Job op 08-06-2020 15:47

Helemaal mee eens. De wachttijd bij een bank is 7 werkdagen voor het controleren van de bescheiden. Daarvan liggen die bescheiden 6 werkdagen en 23 uur op een stapel te wachten totdat een werknemer ze oppakt. Niets ten nadele van die werknemers: ik ben het met de heer Koets eens dat die momenteel onder een enorme werkdruk staan. Banken moeten gewoon meer personeel aannemen of hun procedures vereenvoudigen.

Aangemaakt door Jos Koets op 08-06-2020 16:12

Bedankt voor je uitgebreide reactie. Alles is mogelijk. Ik ben echter van mening dat het nu tijdelijk even lucht geeft als de ontbindende voorwaarden wat ruimer zijn. Ik heb bijv. al diverse keren meegemaakt dat een (simpele) taxatie 3 weken duurt. Dan had het NWWI iedere keer opmerkingen. Of makelaars die twee deden om een koopakte op te maken. En natuurlijk heb ik ook hypotheken binnen 2 dagen geregeld en diverse in coronatijd binnen een week. We moeten elkaar even helpen deze periode. Gr. Jos

Aangemaakt door Maarten op 08-06-2020 17:46

Dat ben ik met je eens, Jos. We moeten elkaar helpen. Maar dan toch ook de verkopers die in onzekerheid zitten of de verkoop van hun woning wel doorgaat. 8 weken financieringsbeding is volgens mij echt te lang. Zeker als de huizenmarkt minder positief gaat worden en de huizenprijzen gaan dalen. Het lijkt mij voornamelijk een kwestie van extra personeel erbij zetten.

Aangemaakt door Paul van Polanen op 08-06-2020 16:33

Hoi, ik herken er het wel het nodige in, de realiteit is alleen dat niemand op dit moment de boel op orde heeft. Het duurt langer voor dossiers compleet zijn van aanvraag tot compleet, de taxateur doet langer over taxeren en uitwerken, de aanlever kwaliteit aan ons is enorm verslechterd, onze doorlooptijd is opgelopen, de doorlooptijd bij finaal akkoord idem. Ik kan dus heel flauw zeggen dat wanneer een dossier foutloos aangeleverd wordt hij binnen in 10 dagen rond is, maar we hebben elk dossier gemiddeld 2,8 keer in handen. Anderzijds wordt er meer afgekeurd als gevolg van de corona crisis, is de voorspelbaarheid van het akkoord komen gedaald en heeft iedereen in de keten het heel erg druk. Dan kunnen we naar elkaar wijzen of we kunnen concluderen dat wanneer de instroom x4 gaat in 3 weken niemand daarop voor kan sorteren en gezamenlijk kijken hoe we het op kunnen lossen. Daar heeft iedereen zijn aandeel in, wij vanzelfsprekend ook.

Aangemaakt door Maarten op 08-06-2020 17:54

Hallo Paul. Nogmaals mijn punt: niet alleen de koperskant is van belang. Denk ook aan de verkoper. Maar is er niet een hele simpele oplossing voor het door jou geschetste probleem en dat is dat je niet meer aanvragen accepteert dan je aankunt? Als de verwerkingstermijnen te lang worden, moet je gewoon geen nieuwe aanvragen accepteren. Dat geldt toch in heel veel branches? De keuze is volgens mij een klantenstop of pauze of extra personeel inzetten. Of accepteren dat je verwerkingstijden teveel oplopen en het probleem bij de verkopende en kopende consument neerleggen. In 5 weken moet je toch een hypotheek rond kunnen krijgen... Is het niet gewoon een kwestie van keuzes maken?

Aangemaakt door Maarten op 08-06-2020 18:02

Hallo Paul. Ik zie (even gegoogled) nu dat jij bij een service provider werkt. En niet bij een bank. Dat maakt het lastiger. Maar ook dan geldt toch eigenlijk dat je een bepaald service level wilt aanhouden met elkaar? Natuurlijk ben je afhankelijk van hoe alles aangeleverd wordt. Dat begrijp ik best. En het is ook niet zwart wit. Maar mijn punt is dat voor een verkoper de schade ook heel groot kan zijn als naar 7,5 week het bericht komt dat de koper de financiering niet rondkrijgt. Zeker als de markt onzekerder wordt zoals nu. DNB gaat uit van een dalende huizenprijs. De stress bij de verkoper wordt er dan niet minder op! Ik wilde puur even die invalshoek toevoegen aan het verhaal van Jos.

Aangemaakt door KlaasJan op 09-06-2020 21:17

Wachttijd nu bij enkele grote ketens, ruim 3 weken voor 1e gesprek

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.