vrijdag 15 januari 2021, 11:02 - Jos Koets
#hypotheek

In mijn blog "Oude koopwoning verhuren: hoe werkt het?" kon u lezen wat de voordelen en nadelen zijn als een koopwoning wordt verhuurd. In het blogbericht beschreef ik dat het regelmatig voorkomt dat mensen een woning verhuren waar nog een "normale hypotheek" op loopt. Dus geen verhuurhypotheek. Daar zitten grote risico's aan vast waar ik in dit artikel dieper op in ga.

Ontruiming

Ik sloot de vorige blog af met letterlijke tekst uit de voorwaarden van een bank in Nederland.

"als het Onderpand in strijd met de Akte of de Bepalingen is verhuurd, verpacht of in gebruik is (gegeven), zal overeenkomstig de wettelijke regels ontruiming kunnen plaatsvinden"

Bovenstaande tekst zegt voldoende. Een bank heeft dus het recht de koopwoning direct op te eisen. In de praktijk worden duizenden koopwoningen waarop nog een normale hypotheek zit zonder toestemming van de bank verhuurd. Huizenbezitters gaan er vanuit dat banken er toch niet achter komen dat de woning is verhuurd. Dit laatste is een utopie, want banken kunnen altijd bij een gemeente gegevens opvragen van een huizenbezitter. Zij komen dan op een ander adres uit en weten zo dat de woning die door de bank gefinancierd is met een normale hypotheek in werkelijkheid wordt verhuurd.

Tot op heden hebben banken geen grote acties opgestart om "verhuurde koopwoningen" te achterhalen. Ik acht de kans echter groot dat dit in de toekomst wel zal gaan gebeuren.

BKR A-codering

Er zijn echter wel voorbeelden dat huizenbezitters zijn aangepakt. Het gaat dan niet alleen om het opeisen van de koopwoning, maar ook nog om het plaatsen van een A2 codering bij het BKR (Bureau Krediet Registratie). De A2-codering is een achterstandscodering waarbij de vordering opeisbaar is gesteld. Betekenis: de schuldeiser/bank kan alle schuld in één keer opeisen. Via de rechter kan eventueel afgedwongen worden dat er beslag wordt gelegd op uw huis, inkomen, auto en zelf uw inboedel.

Ik hoef u niet uit te leggen dat de gevolgen van een A2 codering groot zijn. Bovendien kan de koopwoning ook nog geveild worden. Dit betekent dat door de gedwongen verkoop de koopwoning veel minder oplevert dan de werkelijke marktwaarde. De huizenbezitter heeft dus ook nog een flink financieel nadeel. Het is zelfs mogelijk dat er een restschuld ontstaat. Als er sprake is van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie zal deze - omdat de woning verhuurd werd en dat tegen de regels is - ook niet garant staan voor de restschuld.

Problemen bij spaar- en bankspaarhypotheken

Er is ook nog een ander mogelijk nadeel. Veel huizenbezitters hebben op hun lopende hypotheek een spaarhypotheek / bankspaarhypotheek lopen die verpand is aan de hypotheek. Deze spaarhypotheek keert na de looptijd (meestal 30 jaar) een gegarandeerd bedrag uit dat gebruikt wordt om de hypotheek af te lossen. De uitkering van het spaarpolis is onbelast als er sprake is van Eigen Woning Schuld. De hypotheek is alleen een Eigen Woning Schuld als de huiseigenaar zelf in de woning woont. Maar hier is de woning verhuurd en de belastingdienst is daarvan ook op de hoogte. De huizenbezitter heeft dit namelijk opgeven op zijn/ haar IB-aangifte. De koopwoning is daarmee verhuisd naar box 3.

Het gevolg is nu dat uitkering van de box 1 spaarpolis niet onbelast is. De fiscus zal het bedrag boven de betaalde premies belasten in box 1. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

  • Uitkering box 1 spaarpolis 100.000 euro
  • Betaalde premies 60.000 euro
  • Belaste winst 40.000 euro

De 40.000 euro "winst" wordt nu belast in box 1. De huizenbezitter moet hier dan maximaal zo'n 50% belasting over betalen.

Conclusie

Het verhuren van een koopwoning klinkt eenvoudig en aantrekkelijk. Maar huizenbezitters die niet goed op de hoogte zijn van de regels en de nadelen, kunnen van een hele koude kermis thuiskomen.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.