Search
Close this search box.

Verhuurde woning opeisbaar

Gewone hypotheek laten lopen op verhuurde woning risicovol

Gewone hypotheek laten lopen op verhuurde woning risicovol

In mijn blog “Oude koopwoning verhuren: hoe werkt het?” kon u lezen wat de voordelen en nadelen zijn als een koopwoning wordt verhuurd. In het blogbericht beschreef ik dat het regelmatig voorkomt dat mensen een woning verhuren waar nog een “normale hypotheek” op loopt. Dus geen verhuurhypotheek. Daar zitten grote risico’s aan vast waar ik in dit artikel dieper op in ga.

Trade Republic 4% spaarrente aanbod met lees meer knop.

Ontruiming

Ik sloot de vorige blog af met letterlijke tekst uit de voorwaarden van een bank in Nederland.

“als het Onderpand in strijd met de Akte of de Bepalingen is verhuurd, verpacht of in gebruik is (gegeven), zal overeenkomstig de wettelijke regels ontruiming kunnen plaatsvinden”

Bovenstaande tekst zegt voldoende. Een bank heeft dus het recht de koopwoning direct op te eisen. In de praktijk worden duizenden koopwoningen waarop nog een normale hypotheek zit zonder toestemming van de bank verhuurd. Huizenbezitters gaan er vanuit dat banken er toch niet achter komen dat de woning is verhuurd. Dit laatste is een utopie, want banken kunnen altijd bij een gemeente gegevens opvragen van een huizenbezitter. Zij komen dan op een ander adres uit en weten zo dat de woning die door de bank gefinancierd is met een normale hypotheek in werkelijkheid wordt verhuurd.

Tot op heden hebben banken geen grote acties opgestart om “verhuurde koopwoningen” te achterhalen. Ik acht de kans echter groot dat dit in de toekomst wel zal gaan gebeuren.

BKR A-codering

Er zijn echter wel voorbeelden dat huizenbezitters zijn aangepakt. Het gaat dan niet alleen om het opeisen van de koopwoning, maar ook nog om het plaatsen van een A2 codering bij het BKR (Bureau Krediet Registratie). De A2-codering is een achterstandscodering waarbij de vordering opeisbaar is gesteld. Betekenis: de schuldeiser/bank kan alle schuld in één keer opeisen. Via de rechter kan eventueel afgedwongen worden dat er beslag wordt gelegd op uw huis, inkomen, auto en zelf uw inboedel.

Ik hoef u niet uit te leggen dat de gevolgen van een A2 codering groot zijn. Bovendien kan de koopwoning ook nog geveild worden. Dit betekent dat door de gedwongen verkoop de koopwoning veel minder oplevert dan de werkelijke marktwaarde. De huizenbezitter heeft dus ook nog een flink financieel nadeel. Het is zelfs mogelijk dat er een restschuld ontstaat. Als er sprake is van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie zal deze – omdat de woning verhuurd werd en dat tegen de regels is – ook niet garant staan voor de restschuld.

Problemen bij spaar- en bankspaarhypotheken

Er is ook nog een ander mogelijk nadeel. Veel huizenbezitters hebben op hun lopende hypotheek een spaarhypotheek / bankspaarhypotheek lopen die verpand is aan de hypotheek. Deze spaarhypotheek keert na de looptijd (meestal 30 jaar) een gegarandeerd bedrag uit dat gebruikt wordt om de hypotheek af te lossen. De uitkering van het spaarpolis is onbelast als er sprake is van Eigen Woning Schuld. De hypotheek is alleen een Eigen Woning Schuld als de huiseigenaar zelf in de woning woont. Maar hier is de woning verhuurd en de belastingdienst is daarvan ook op de hoogte. De huizenbezitter heeft dit namelijk opgeven op zijn/ haar IB-aangifte. De koopwoning is daarmee verhuisd naar box 3.

Het gevolg is nu dat uitkering van de box 1 spaarpolis niet onbelast is. De fiscus zal het bedrag boven de betaalde premies belasten in box 1. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

  • Uitkering box 1 spaarpolis 100.000 euro
  • Betaalde premies 60.000 euro
  • Belaste winst 40.000 euro

De 40.000 euro “winst” wordt nu belast in box 1. De huizenbezitter moet hier dan maximaal zo’n 50% belasting over betalen.

Conclusie

Het verhuren van een koopwoning klinkt eenvoudig en aantrekkelijk. Maar huizenbezitters die niet goed op de hoogte zijn van de regels en de nadelen, kunnen van een hele koude kermis thuiskomen.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Nieuwsbrief

je gegevens zijn veilig

Nieuws
Nieuws

Hypotheek

Heb je een eigen huis of wil je er één gaan kopen? Dan is de kans groot dat je een hypotheek (nodig) hebt. Door je goed te verdiepen in hypotheken zorg je dat je de juiste beslissing neemt voor de financiering van jouw woning.

hypotheek
Beleggen
Wil je beleggen? Dan is het belangrijk dat je goed geïnformeerd bent voordat je begint. HomeFinance helpt je met handige overzichten van brokers en beleggingsapps.
hypotheek
Vrijblijvend hypotheek aanvragen
Besparen

Bij de meeste mensen gaat het grootste deel van het inkomen op aan maandelijkse lasten. Als je kritisch kijkt naar deze maandlasten, valt er vaak meer te besparen dan je denkt. Wij helpen daar graag bij.

hypotheek
Verzekeringen

Verzekeren doe je voor de zekerheid. Om de financiële gevolgen van onverwachte gebeurtenissen af te dekken. De keuze van een verzekering valt niet altijd mee… welke risico’s moet je verzekeren? En bij welke verzekeraar dan?

hypotheek
Sparen

Sparen is verstandig maar de spaarrente is niet overal even lonend. Ben je op zoek naar een goede plek voor jouw spaargeld? Kijk dan goed naar de spaarvorm en spaarbank die je kiest – qua rendement en qua garantie.

hypotheek
Lening

Heb je geld nodig en wil je daarvoor een lening afsluiten? Verdiep je dan even goed in welke lening dat moet worden, en bij welke geldverstrekker. De verschillen zijn groot – de keuze van de beste lening kan je veel geld besparen!

hypotheek