Hypotheekrente - hoe werkt zo'n rentelijst?
Verschillende rentepercentages voor hypotheken
De hypotheekrente... altijd een interessant onderwerp. Maar vandaag wil ik het een keertje niet hebben over hoe laag die wel niet staat. Daar schrijven wij - en alle andere media met ons - al meer dan genoeg over, zou ik zo zeggen.
Rentes vergelijken voor hypotheken
Nee, ik dacht eens even in te gaan op de rentelijsten voor hypotheken. Afhankelijk van waar je die ziet staan kan het zo zijn dat er verschillende kolommen zichtbaar zijn, en jij je misschien afvraagt in welke kolom je nu eigenlijk moet kijken.
Eén rente na antwoord op vragen
Hier op HomeFinance stellen we voor het vergelijken van de hypotheekrente een aantal vragen, waardoor we je per hypotheek één duidelijk rentetarief kunnen laten zien. De rentes die je te zien krijgt passen bij jouw antwoorden op de gestelde vragen.
Alle hypotheekrentes in beeld
Op onze andere website met hypotheekrentes - ActueleRentestanden.nl - stellen we die vragen niet. Je kiest de hypotheekvorm en de rentevastperiode, dan krijg je direct een lijst met kolommen. Zo heb je alle mogelijkheden in beeld:
ActueleRentestanden.nl - hypotheekrente
Vier kolommen, met in elke kolom voor dezelfde hypotheek een ander rentepercentage. En soms géén rente. Wat betekent dat dan allemaal?
Hypotheken met NHG
Allereerst is er het verschil tussen hypotheken mét en zónder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Er is voor een hypotheek maar één NHG-rente, die zie je in de eerste kolom. Die rente is behoorlijk lager dan wat je in de kolommen ernaast ziet. Hoe kan dat?
Wat is NHG? Waarom is de hypotheekrente dan lager?
Om dat te snappen moet je begrijpen wat NHG is: de zekerheid voor de bank dat ze geen verlies kunnen lijden op jouw hypotheek.
Verkoop woning met verlies
Mocht het zo zijn dat jij je hypotheeklasten langdurig niet goed betaalt en uiteindelijk de woning verkocht wordt... en dat de verkoop dan minder oplevert dan het bedrag dat de bank nog moet krijgen... dan is er sprake van een restschuld.
Bank kan restschuld declareren bij Stichting WEW
Bij een hypotheek met NHG kan de bank die restschuld declareren bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Kortom: er is geen risico op verlies - en dat zie je terug in de hypotheekrente. Die bestaat namelijk voor een deel uit een vergoeding voor het risico dat de bank loopt.
Iedereen een hypotheek met NHG?
Misschien denk je nu: dan neemt toch iedereen een hypotheek met NHG? Dat zou waarschijnlijk inderdaad zo zijn als dat kon. Maar dat kan niet. Voor een hypotheek met NHG moet een hypotheekaanvraag aan een set harde voorwaarden voldoen. Die voorwaarden gaan over de hypotheek, de woning en jouw eigen profiel.
Maximale woningwaarde
De reden waarom heel veel huizenkopers niet in aanmerking komen voor NHG is de maximale grens voor de hypotheek en de woningwaarde. Die staat op dit moment op € 325.000. Koop je een huis dat duurder is dan dat bedrag, dan kun je simpelweg geen hypotheek met NHG krijgen. Een iets hogere hypotheek is nog wel mogelijk - tot € 344.500 - als voor je huis investeert in energiebesparende maatregelen.
Hypotheken zonder NHG
De andere drie kolommen in de rentelijst zijn voor hypotheken zónder de zekerheid van die Nationale Hypotheek Garantie. Daarbij heeft de bank dus géén vangnet, geen plek om het geld terug te halen als jij na verkoop een restschuld overhoudt.
Restschuld terughalen bij jou
Natuurlijk: jij moet dat geld altijd nog terugbetalen. Jij bent er niet vanaf, de bank hoeft niet direct een verlies te nemen. Het is alleen de vraag of dat terugbetalen gaat lukken én hoeveel moeite dat gaat kosten voor de bank. Dat is een risico voor de bank.
Risico-opslag in de hypotheekrente
Dat risico zie je terug in de hypotheekrente: daarin neemt de bank een risico-opslag mee. Oftewel: de rente is hoger als het risico groter is. Daar staan die drie kolommen voor: drie gradaties van risico. Het percentage boven de kolom laat dat zien. In de rentelijst op ActueleRentestanden.nl zie je drie van die 'risicoklassen': 60%, 80% en 100%.
Risicoklasse - hoe bepaal je die?
Hoe weet je in welke risicoklasse jouw hypotheek valt? Dat wordt bepaald met de 'Loan to value' (LTV): de verhouding tussen het hypotheekbedrag een de waarde van de woning. Dat is geen ingewikkelde berekening: je deelt de hypotheek door de WOZ-waarde van het huis. Of de taxatiewaarde als je die hebt.
Voorbeeldje: je wilt een hypotheek afsluiten van € 250.000 voor een huis met een waarde van € 300.000. 250.000/300.000 * 100% = 83,33% Easy toch?
Met dat percentage bepaal je in welke kolom je moet kijken voor een hypotheek zonder NHG. De genoemde percentages boven de kolommen zijn de grens voor de overgang naar de volgende risicoklasse. Dus is de LTV bij jou 79%, dan kijk je in de kolom 80% (want meer dan 60% en minder dan 80%) - kom je uit op 81%, dan kijk je in de kolom 100%.
Risicoklassen verschillen per bank
De grenzen tussen risicoklassen verschillen per bank. Dat is natuurlijk lastig vergelijken, daarom hebben we een paar grenzen gekozen voor de indeling - voor het overzicht. Kijk je verder bij de actuele hypotheekrente van die specifieke hypotheek, dan kunnen daar andere kolommen staan. Kijk maar:
en
De ING heeft héél veel renteklassen, daar werken ze met stapjes van 5%. Dat kan ervoor zorgen dat een hypotheek snel in een lagere renteklasse kan komen - daar kom ik binnenkort wel een keer op terug.
Exacte rente kan afwijken van overzichtstabel
De exacte rente die bij een specifieke hypotheek van toepassing is voor jouw LTV kan hierdoor iets afwijken van wat je ziet in de overzichtstabel. Het is daarom goed om altijd even verder te kijken naar de rentetabel van die hypotheek. Dat is niet nodig in de hypotheekrente vergelijking hier op HomeFinance, daar laten we je meteen het juiste percentage zien.
Lege plekken in de rentelijst
In de rentelijst zie je ook een aantal lege plekken: daar zijn geen hypotheekrentes ingevuld. Dat betekent dan dat je die hypotheek niet voor die risicoklasse kunt afsluiten. De bovenste bijvoorbeeld - de HollandWoont hypotheek - die kun je alleen maar afsluiten mét NHG, niet zonder. De twee daaronder - kan wel zonder NHG, maar alleen als je niet meer dan 80% van de woningwaarde leent.
Zo. Mocht je de rentelijsten voor hypotheken niet helemaal duidelijk hebben gevonden... dan hoop ik dat ik je hiermee meer helderheid heb gegeven. Heb je nog vragen... die mag je altijd mailen, we beantwoorden ze met liefde!
