Fiscus steekt stokje voor slimmigheid met spaarhypotheek

Rentevaste periode langer dan einddatum hypotheekdeel kan fiscale consequenties hebben

De hypotheekrente is sinds 2001 nog maximaal 30 jaar aftrekbaar. Dat betekent dat heel veel huizenbezitters na 2031 hun hypotheekrenteaftrek kwijt zullen raken. Voor een deel van die mensen geldt dat ze een spaarhypotheek of een andere hypotheekvorm met een kapitaalverzekering eigen woning hebben waarmee de hypotheek op die einddatum afgelost zal gaan worden. Bij een deel van die hypotheekvormen – bijvoorbeeld de spaarhypotheek – betekent een hogere hypotheekrente dat de spaarpremie lager wordt. Als je de hypotheekrente af kunt trekken, kan een hogere rente daardoor een lagere netto maandlast betekenen.

Het kan dus gunstig zijn voor deze mensen om bij het verlengen van de rente van hun hypotheek te kiezen voor een rentevaste periode die langer is dan de looptijd van de hypotheek. Want hoe langer de looptijd van de rentevaste periode, des te hoger normaal gesproken de rente wordt.

Slim, zou je wellicht denken. Maar de belastingdienst denkt daar toch anders over…

Wat is er aan de hand?

De belastingdienst heeft antwoord gegeven op diverse vragen. Hieronder een belangrijke vraag / antwoord voor mensen die hun (nieuwe) rentevaste periode langer hebben vastgezet dan de einddatum van de hypotheek.

Vraag aan de belastingdienst

Belastingplichtige heeft een aflossingsvrije lening met een daaraan gekoppelde kapitaalverzekering eigen woning, waarmee de lening aan het einde van de looptijd wordt afgelost. Omdat de rentevastperiode van de lening voor belastingplichtige verstrijkt, doet de bank aan hem een aanbod tot renteverlaging conform de geldende markttarieven. Belastingplichtige aanvaardt het renteaanbod niet en kiest voor een rentevastperiode die langer is dan de resterende looptijd van zijn lening met een hoger rentepercentage. Belastingplichtige doet dit omdat de opbouw van zijn kapitaalverzekering eigen woning aan datzelfde rentepercentage is gekoppeld. En hoe hoger zijn rentepercentage daarbij is, hoe lager de premie is die hij daarvoor moet betalen. De bank staat dat vervolgens toe.

Valt voor belastingplichtige de hogere rente volledig onder de aftrekbare kosten voor de eigen woning?

Antwoord belastingdienst

Nee. Rente is een vergoeding voor het ter beschikking stellen van de hoofdsom. Het kiezen voor een rentepercentage dat behoort bij een rentevastperiode die langer is dan de resterende looptijd van de lening leidt ertoe dat de rentevergoeding die boven het rentepercentage uitkomt dat behoort bij de rentevast periode van de resterende looptijd, niet wordt aangemerkt als een vergoeding voor het ter beschikking stellen van de hoofdsom. Dat deel van de rentevergoeding heeft betrekking op andere rechten, waaraan een zelfstandige waarde kan worden toegekend naast de overeenkomst van geldlening. De reden van het hogere rentepercentage is de wens om daarmee een hogere rente vergoed te krijgen op een bijkomend product, namelijk de kapitaalverzekering eigen woning. Tegenover het hogere rentepercentage staat immers een lagere premie voor de kapitaalverzekering eigen woning.

Voorbeeld

Voor de slimme huizenbezitters is bovenstaand antwoord van de belastingdienst niet leuk. Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

• Spaarhypotheek: einddatum 1-1-2030
• Hypotheekrente vast tot datum 1-1-2035 is 4,0% (keuze huizenbezitter)
• Hypotheekrente vast tot datum 1-1-2030 is 3,0%

De huizenbezitter kan nu de hypotheekrente van 3% fiscaal opgeven aan de belastingdienst. Aangezien de huizenbezitter 4% hypotheekrente betaalt, is dus 1% niet fiscaal aftrekbaar. Wel zal de spaarwaarde met deze constructie met 4% stijgen in plaats van 3%. Hierdoor zal de huizenbezitter een lagere spaarpremie gaan betalen.