Oppassen voor slecht hypotheekadvies
Fout van hypotheekadviseur kan grote gevolgen hebben
Starters die vanaf 1 januari 2013 een huis kopen moeten een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek afsluiten om renteaftrek te kunnen genieten voor een maximale duur van 30 jaar. De regels zijn simpel en duidelijk. Helaas gaat het nog regelmatig fout omdat hypotheekadviseurs zich niet aan de regels houden en hierdoor hun klant in grote financiële problemen brengen.
Hypotheekadvies met grote gevolgen
Een voorbeeld. In juli 2013 wordt kopen twee starters een woning van 220.000 euro. De hypotheekrente van 4,5% wordt voor 10 jaar vastgezet en er wordt een annuïteitenhypotheek afgesloten van 220.000 euro.
Negen jaar later in 2022 wordt de huidige woning verkocht voor 280.000 euro. De lopende annuïteitenhypotheek is per juli 2022 nog 180.000 euro. De verkoopwinst op de huidige woning is dan ook 100.000 euro. Deze verkoopwinst wordt verrekend met de kooprijs van de nieuwe woning van 440.000 euro.
Situatie juli 2013
| Koopsom woning | € 220.000 |
| Annuïteitenhypotheek | € 220.000 |
| Hypotheekrente 4,5% voor 10 jaar vast tot juli 2023 | |
| Bruto maandlast | € 1.115 |
Verkoop woning op 1 juli 2022 voor € 280.000
De aflosstand van de annuïteiten hypotheek per 1 juli 2022 is € 180.000
Aankoop nieuwe woning juli 2022
| Koopsom woning | € 440.000 |
| EWR (verkoopwinst vorige woning) € 280.000 -/- aflosstand € 180.000 |
€ 100.000 -/- |
| Benodigde hypotheek | € 340.000 |
Financiering van de nieuwe aankoop:
- Hypotheekrente 2,5%
- Inkomen vrouw € 40.000 / inkomen man € 31.000
- Maximale hypotheek op inkomen toetsing 30 jaar € 342.748
- Maximale hypotheek op inkomen toetsing 25,2 jaar (302 mnd) € 301.600
De hypotheekadviseur adviseert een annuïteitenhypotheek af te sluiten van 340.000 euro met een nieuwe looptijd van 30 jaar en een bruto maandlast van 1.343 euro. Op het eerste gezicht lijkt er niets aan de hand te zijn. Deze huizenbezitters zijn heel erg blij met hun nieuwe woning. De bruto maandlast is goed te betalen daar deze maar 228 euro hoger is.
Ernstige fout in hypotheekadvies
Maar! Er is iets flink misgegaan. De lopende annuïteiten hypotheek van 220.000 euro van juli 2013 is verlengd. Hierdoor is deze hypotheek verhuisd van box 1 naar box 3 (vanaf 1 juli 2022). Vanwege de verhuizing is er ook geen fiscaal voordeel meer. Hierdoor wordt de netto maandlast gelijk aan de bruto maandlast en dus 1.343 euro.
Splitsen is geen oplossing
Slimme lezers zullen nu adviseren om het hypotheekbedrag van 340.000 euro te splitsen waardoor een gedeelte wel in box 1 valt:
- Annuïteitenhypotheek 180.000 euro, looptijd 30 jaar
- Annuïteitenhypotheek 160.000 euro, looptijd 30 jaar
Helaas zorgt ook deze splitsing ervoor dat het gehele hypotheekbedrag gewoon in box 3 blijft.
Niet voortzetten oude schuld
Het niet voortzetten van de oude schuld (annuïteitenhypotheek van 220.000 euro) betekent direct dat ook de andere hypotheekbedragen niet voldoen. Dit wordt bevestigd in de hierna opgenomen wetsgeschiedenis, waarin is bepaald dat het aflossingsschema voor de nieuwe eigen woning moet worden voortgezet en dat vervolgens voor het meerdere een nieuw annuïtair aflossingsschema gaat gelden.
“Hiermee wordt – net als in het huidige artikel 3.120, derde lid, van de Wet IB 2001 bepaald is met betrekking tot de 30-jaarstermijn – geregeld dat bij een verhuizing het ten minste annuïtaire aflossingsschema voor de nieuwe woning moet worden voortgezet vanaf het punt waar men in het ten minste annuïtaire aflossingsschema voor de oude woning was gebleven op het moment direct voorafgaand aan het aangaan van de schuld voor de nieuwe woning, voor zover de nieuwe schuld de oude schuld niet overtreft en dat voor het meerdere – dat resteert na toepassing van de beschikking aflossingsstand- in beginsel een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema gaat gelden.” (Kamerstukken II 2012/13, 33405, nr. 3, p. 36tabblad)
“Bij het voorgestelde systeem voor de fiscale behandeling van de eigen woning zijn regels gesteld die waarborgen dat een eenmaal gestart aflossingsschema van een eigenwoningschuld moet worden voortgezet door de belastingplichtige voor zijn eigenwoningschuld.” (Kamerstukken II 2012/13, 33405, nr. 3, p. 28tabblad)
Hypotheekadviseur hoort dit te weten
Alle hypotheekadviseurs in Nederland moeten weten dat zij geen nieuwe duur / looptijd in deze situatie mogen adviseren / afsluiten. Helaas komt het nog regelmatig voor. Dit heeft te maken met de maximale hypotheek.
Maximale hypotheek veel lager
Door bij de toetsing van de maximale hypotheek een nieuwe duur van 30 jaar te nemen en ook het gehele bedrag als box 1 te toetsen is de maximale hypotheek 342.748 euro. De hypotheek lijkt hierdoor mogelijk. Bij een juiste toetsing is de maximale hypotheek slechts 301.600 euro. Deze adviseur had moeten doorgeven dat de aankoop van de andere woning niet mogelijk is.
Box 3 schuld: verkoopbedrag = verkoopwinst
Voor alle duidelijkheid: bij een box 3 schuld wordt bij een verkoop van de woning geen hypotheekbedrag in mindering gebracht van de verkoopwinst. Dit betekent dat het gehele verkoopbedrag gelijk is aan de verkoopwinst!
Kan deze fout nog rechtgezet worden?
De grote vraag is nu of dit nog rechtgezet kan worden. Het is mogelijk om de hypotheek weer terug te krijgen in box 1, maar dit is niet gemakkelijk. De lopende hypotheek moet worden omgezet waarbij de bank opnieuw de stukken gaat beoordelen. Bovendien moet gewerkt worden met de juiste cijfers qua aflosstand / hypotheekbedrag. Dit moet goed worden terug berekend, anders gaat het alsnog fout.
In een aparte blog zal ik hier nog op terugkomen hoe dit mogelijk is.
