Aflossingsvrije hypotheek met renteaftrek of niet?
Adviseur moet misgelopen hypotheekrenteaftrek cliënten vergoeden
De fiscale regels rondom de eigen woning zijn in de afgelopen decennia regelmatig aangepast. Vooral bij doorstromers en oversluiters kan de fiscaliteit daarom erg ingewikkeld zijn. Voor veel consumenten één van de redenen om een hypotheekadviseur in de hand te nemen.
Maar ik hoor regelmatig van hypotheekadviseurs dat zij de fiscaliteit soms ook erg ingewikkeld vinden. Diverse hypotheekadviseurs gaan zelfs zo ver dat zij voorstander zijn om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. Ik ben van mening dat een goede hypotheekadviseur juist zijn toegevoegde waarde kan laten zien als hij / zij de juiste berekening kan maken betreffende de fiscaliteiten rondom de hypotheek van de klant.
Dat dit niet altijd goed gaat, blijkt wel uit een klacht die het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) onlangs behandelde.
Aflossingsvrije hypotheek met of zonder hypotheekrenteaftrek?
Voor ik de klacht zelf behandel, eerst even wat achtergrondinformatie.
Sinds 2013 kun je bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek alleen hypotheekrenteaftrek ontvangen als je kiest voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Er geldt echter een overgangsregeling voor consumenten die op 1 januari 2013 al een aflossingsvrije hypotheek hadden lopen die in aanmerking kwam voor hypotheekrenteaftrek. Ook als deze consumenten een nieuwe hypotheek afsluiten - bijvoorbeeld als ze de oude woning verkopen en een nieuwe woning kopen - kunnen zij fiscaal gezien deze aflossingsvrije hypotheek "meenemen". Hierbij gelden wel een aantal regels. Eén van de regels heeft te maken met wanneer de nieuwe hypotheek ingaat. De nieuwe hypotheek moet passeren in het jaar dat de oude hypotheek afgelost is of in het daarop volgende kalenderjaar. Als het langer duurt, vervalt dit overgangsrecht en is er geen recht meer op hypotheekrenteaftrek.
Klacht bij Kifid
Onlangs heeft het Kifid een klacht behandeld die betrekking heeft op bovenstaande regel. Het volgende was van toepassing:
- Een consument verkoopt een woning in april 2019
- De overdracht van deze woning vindt plaats in november 2019
- De lopende aflossingsvrije hypotheek van voor 1 januari 2013 wordt afgelost bij de notaris in november 2019
- De klant zoekt een nieuwe woning en gaat tijdelijk huren
- In maart 2020 maakt de hypotheekadviseur een berekening voor de aankoop van een nieuwe woning
- In de berekening wordt gekozen voor een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. De adviseur geeft in de berekening aan dat de hypotheekrente op de aflossingsvrije hypotheek fiscaal aftrekbaar is
- Pas in december 2020 wordt er echt een nieuwe woning gekocht
- De passeerdatum van de nieuwe koopwoning is in 2021
De aflossingsvrije hypotheek werd dus in 2019 afgelost. Deze aflossingsvrije hypotheek kon voortgezet worden met renteaftrek als deze in was gegaan in 2019 of het volgende jaar (2020). Helaas is de ingangsdatum van de aflossingsvrije hypotheek in 2021. Hierdoor is de te betalen hypotheekrente over de nieuwe aflossingsvrije hypotheek niet fiscaal aftrekbaar.
De adviseur geeft dit ook door aan de klant in het voorstel dat de adviseur in december 2020 gestuurd heeft. Echter, in voorgaande berekeningen werd er nog vanuit gegaan dat de hypotheekrente op de aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar was. De klant is daar in zijn eigen overwegingen dus ook vanuit gegaan. Bovendien moest de klant vanwege het aflopende financieringsbeding in het koopcontract noodgedwongen akkoord gaan met het voorstel.
Doordat de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar blijkt te zijn, bedraagt de totale schade voor de klant zo'n 42.000 euro. Het betreft hier namelijk 350 euro per maand bij een rentevaste periode van 10 jaar.
Wat vindt het Kifid?
Deze klant ging naar het Kifid en kreeg gelijk. De adviseur verdedigde zich nog met het argument dat er geen overeenkomst van opdracht tot stand was gekomen tussen partijen. Het Kifid was het hier niet mee eens. Voor een overeenkomst van opdracht is namelijk niet vereist dat er sprake is van een schriftelijke overeenkomst. Er is in maart 2020 (bij het maken van de berekening) al een stilzwijgende overeenkomst tot stand gekomen. Het Kifid vindt dus dat de adviseur de klant duidelijk had moeten melden hoe de overgangsregeling in elkaar zit en dus ook dat de hypotheekrenteaftrek zou vervallen als de nieuwe hypotheek pas in 2021 zou passeren.
Opvallend is dat het Kifid geen uitspraak doet over de hoogte van de schade. Dit mogen partijen onderling gaan uitvechten. Lukt dit niet dan komt het Kifid met een uitspraak.
Waarschuwing voor adviseurs
Deze uitspraak is zeer belangrijk. Het laat namelijk zien dat een hypotheekadviseur heel erg goed op de hoogte moet zijn van de fiscaliteit. En dat je als huizenbezitter zelf ook kritisch moet zijn. In de afgelopen jaren heb ik huizenbezitters hier in mijn blogs op HomeFinance.nl en via mijn columns op de IEX ook regelmatig voor gewaarschuwd.
Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs
Controleer uw hypotheekadviseur
