Aankoop woning ontbinden, hoe werkt dat?
Akkoord verkopend makelaar is ook voldoende
Wie een huis koopt en een hypotheek nodig heeft, doet er verstandig aan om altijd ontbindende voorwaarden voor financiering in de koopakte te laten opnemen. Vooral toen de huizenmarkt zeer hot was, werden er veel woningen gekocht zonder het voorbehoud van financiering. Huizenbezitters die hun hypotheek niet rond kregen, moesten 10% van de koopsom aftikken aan de verkopers. Geen koopwoning en een flinke duit minder, dat is bijzonder zuur.
Hoe kom je onder woningaankoop uit als financiering niet rondkomt?
Wat als je netjes ontbindende voorwaarden hebt laten opnemen in de koopakte - hoe kom je dan onder de koop uit als het niet lukt met de financiering? Hoe kun je het de overeenkomst dan zonder verdere gevolgen ontbinden?
Een passage uit een koopakte over hoe een koper onder de koop uit kan komen als deze de hypotheek niet rond kan krijgen:
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': Indien artikel 18.1 van toepassing is, dient de koper de schriftelijke afwijzingen van ten minste een in Nederland erkende geldverstrekkende instelling te overleggen, uit deze afwijzing dient te blijken voor welk bedrag door koper een geldlening ter financiering van het verkochte is aangevraagd en dat voor dit bedrag geen geldlening kan worden verkregen. Desgevraagd kan verkoper nadere bewijsstukken eisen waaronder de gedane aanvragen voor geldlening.
Rechter: akkoord verkopend makelaar ook voldoende
Onlangs is er een uitspraak van de rechter geweest waarbij een koper op tijd een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarden voor het niet verkrijgen van de benodigde financiering. Deze koper had GEEN afwijzing van een erkende bankinstelling en de mededeling was niet ‘goed gedocumenteerd’ gedaan volgens de verkopers. De rechter vond deze argumenten van de verkopers niet belangrijk omdat de verkopend makelaar akkoord was gegaan met de ontbinding.
Akkoord telefonisch en via e-mail
De koper had telefonisch de makelaar gesproken. Deze had in het gesprek aangegeven dat alles in orde was en dat de overeenkomst was ontbonden. Bovendien kon de koper via mailberichten overleggen dat de makelaar een akkoord had gegeven. De mailwisseling ging zo:
Mail aan makelaar
‘Ga ervanuit dat dit bij deze opgelost is en wij [koper] een mail ter bevestigd krijgen dat het voorlopig koopcontract ontbonden wordt.’
Mail van notaris
‘Ik heb inmiddels van de makelaar vernomen dat de koop op grond van de ontbindende voorwaarde van financiering is ontbonden. Hierbij laat ik u weten dat het dossier derhalve door mij wordt gesloten.’
Koop ontbonden - ook zonder direct akkoord verkopers
In deze zaak maakt het niet uit of verkopers zelf akkoord waren met de ontbinding of juist tegen hun makelaar hebben gezegd dat zij dat niet waren. De akkoordverklaring van de makelaar aan de koper geldt als een verklaring, omdat zij de makelaar als ‘hulppersoon’ hebben ingeschakeld (artikel 6:76 BW).
Schriftelijk bewijs
Hierbij merk ik nog wel op dat het altijd zeer verstandig is om alle berichten via een mail of brief te doen en dit goed vast te leggen. Dit voorkomt problemen en dus ook een financiële strop.
Niet kopen zónder ontbindende voorwaarden!
Bovendien benadruk ik graag nogmaals het advies om bij de aankoop van een huis altijd ontbindende voorwaarden te laten opnemen in de koopakte. De boete van 10% is op de koopsom van een woning een groot bedrag, dat wil je niet kwijt zijn voor een woningaankoop die onverhoopt toch niet door kon gaan.
Liever krijg je de financiering natuurlijk wél rond zodat de woningaankoop kan doorgaan.
Onze ervaren hypotheekexperts helpen je graag!
