Lagere hypotheekrente zorgt voor taxatie-gerommel
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft aangegeven dat de NHG grens in 2024 omhoog gaat naar 435.000 euro. De borgtochtprovisie over het hypotheekbedrag blijft 0,6%.
Wat is Nationale Hypotheek Garantie?
Zoals bekend biedt NHG een vangnet als huizenbezitters te maken krijgen met financiële problemen waarbij een gedwongen verkoop moet plaatsvinden en er dan een restschuld ontstaat. Er is sprake van een restschuld als de woning voor minder wordt verkocht dan de lopende NHG hypotheek.
Enkele opmerkingen over NHG:
- NHG grens is gebaseerd op de gemiddelde woningwaarde
- In september was de gemiddelde koopsom van een bestaande woning 422.000 euro
- Met Energie Besparende Voorzieningen wordt de NHG-grens 461.100 euro
Motivatie NHG voor hogere grens in 2024
Carla Muters, voorzitter Raad van Bestuur NHG:
“Kopers kiezen voor NHG vanwege de bescherming tegen financiële risico’s en omdat ze vaak een lagere hypotheekrente betalen. Wij zijn er voor mensen als zij te maken krijgen met relatiebeëindiging, arbeidsongeschiktheid of andere problemen. Ook bieden we hulp bij het financieren van verduurzaming en zorgen we dat meer mensen toegang krijgen tot een eigen woning. Het is belangrijk dat NHG toegankelijk is voor de doelgroep, zodat mensen een woning kunnen financieren met de bescherming van NHG.”
Lagere hypotheekrente!
Het bovenstaande is leuk verzonnen. Veel huizenbezitters zijn niet eens op de hoogte van de bescherming die NHG eventueel biedt. Zij kiezen NHG voor de lagere hypotheekrente. Als we kijken naar de hypotheekrentes van 1 november voor hypotheken met NHG en zonder NHG dan is het verschil rond de 0,4%.
| NHG-rente | rente zonder NHG bij 100% marktwaarde |
|
| 1 jaar vast | 4,43% | 4,79% |
| 5 jaar vast | 3,97% | 4,35% |
| 10 jaar vast | 4,34% | 4,71% |
| 15 jaar vast | 4,48% | 4,84% |
| 20 jaar vast | 4,43% | 4,85% |
Hypotheekrentes 1 november 2023
Als we deze lagere 0,4% hypotheekrente doorberekenen op een annuïteitenhypotheek van 435.000 euro, dan is de hypotheek met NHG rond de 100 euro bruto per maand goedkoper.
Geen overdrachtsbelasting voor jongere huizenkopers
Huizenkopers tot 35 jaar hebben nog een ander voordeel in deze prijsklasse. Zij betalen namelijk geen 2% overdrachtsbelasting over de koopsom van de woning als deze niet hoger ligt dan € 440.000 (2023).
Borgtochtprovisie NHG kan wel omlaag!
Helaas heeft NHG de borgtochtprovisie niet verlaagd. Het potje van NHG is flink gevuld en het aantal betalingen aan huizenbezitters die in financiële problemen zijn gekomen, is te verwaarlozen. Bovendien zorgt de toetsing bij woningbehoud bij een relatiebreuk ervoor dat 1 persoon meestal in de woning kan blijven wonen. De woning hoeft dan niet “gedwongen” verkocht te worden waardoor er ook geen restschuld kan ontstaan.
Gerommel met taxatiewaardes
Tot slot nog even een leuk trucje wat zeer regelmatig wordt toegepast als huizenbezitters boven de NHG grens een woning kopen. De taxatiewaarde is leidend waardoor aan de taxateur wordt gevraagd om de woning niet hoger te taxeren dan 435.000 euro. Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking.
| Koopsom woning | Taxatiewaarde | Hypotheek met NHG mogelijk? |
| € 450.000 | € 435.000 | JA |
| € 435.000 | € 450.000 | JA |
| € 450.000 | € 450.000 | NEE |
Voor NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend. Indien het laagste bedrag van die twee dus lager of gelijk aan de kostengrens is, is NHG mogelijk. Het is algemeen bekend dat er veel met deze waardes “gerommeld” wordt.
