woensdag 27 juni 2018, 10:17 - Jos Koets
#huizenmarkt

De huizenprijzen hebben een nieuw record gehaald. Ik durf de makelaars hiervan als schuldige aan te wijzen. Ik zal dit ook aantonen door middel van argumenten.

Hierbij neem ik een fictief voorbeeld waarbij een verkoper zijn woning te koop zet via een verkopende makelaar:

  • Verkoopprijs woning            € 250.000   (op advies van de verkopende makelaar)
  • Woning wordt verkocht voor € 280.000

In dit (fictief) voorbeeld wordt de woning verkocht voor 280.000 euro. Dit is dus 30.000 euro hoger dan de vraagprijs.

Taxatie van de woning

De koper is verplicht een taxatie te laten verrichten voor het afsluiten van zijn hypotheek. Hij wil het liefst dat zijn woning voor minimaal 280.000 euro wordt getaxeerd. De reden is simpel want dat kost hem minder eigen middelen. Stel de woning wordt op 250.000 euro getaxeerd - dan kan deze koper de woning pas daadwerkelijk kopen als hij 30.000 euro extra aan eigen middelen inbrengt. Indien de koper deze 30.000 euro niet heeft dan moet hij de koop afblazen.

Vooraf contact met de taxateur is niet wenselijk. Koper, verkopende makelaar en hypotheekadviseur mogen dus niet aan de taxateur vooraf vertellen wat de koopprijs van de woning is of de minimale waarde waarop de woning moet worden getaxeerd.

Taxatiewaarde afgestemd op verkoopprijs

In de praktijk gebeurt dit natuurlijk toch. Het is heel gemakkelijk om als taxateur achter de koopprijs van de woning te komen. Als deze namelijk de sleutel gaat halen van de woning bij de verkopende makelaar dan vraagt hij even wat de verkoopprijs is geworden van de woning.

Taxateurs houden hierna bij hun taxatie rekening met de verkoopprijs. Zij willen namelijk niet te laag taxeren. Het gevolg is immers dat kopers gaan klagen en eventueel de koop ongedaan moeten maken. Bovendien weten taxateurs dat als zij regelmatig te laag taxeren zij geen of minder taxatie opdrachten krijgen. Dit laatste betekent dus minder omzet.

Een taxateur wil dus wel degelijk oprecht zijn, maar in de praktijk is dit bijna onmogelijk. Zij taxeren vaak woningen voor de vraagprijs terwijl zij liever een lager bedrag in gedachte hebben. Dit alles om geen gezeur te krijgen en om geen omzetverlies te lijden.

Regels voor taxatie zijn toch strenger geworden?

De regels met betrekking tot taxaties zijn strenger geworden. Hoe is het dan mogelijk dat een woning hoger wordt getaxeerd dan de vraagprijs? De taxateur gebruikt hier het “smoesje”: de markt heeft feitelijk altijd gelijk. Voor de woning waren zeer veel potentiële kopers, waardoor er boven de vraagprijs werd geboden. Vanwege het aantal kopers was hierdoor de woning meer waard dan de verkopende makelaar had geschat.

Marktwerking maakt woning meer waard

Dit laatste is natuurlijk onzin, want nu beweert de taxateur dat de verkopende makelaar zijn werk niet goed heeft gedaan. Uitgaande van het voorbeeld kan iedereen zich afvragen waarom de vraagprijs op 250.000 euro wordt gezet terwijl deze woning voor 280.000 euro wordt verkocht. Een goede makelaar had toch ook kunnen inzien dat deze woning voor 280.000 euro verkocht had kunnen worden. Het leuke is dat veel verkopende makelaars ook taxeren. Zij krijgen dus ook te maken met woningen die boven de vraagprijs zijn gekocht. En ook zij taxeren de woning dan hoger.

Vraagprijs - koopprijs - taxatiewaarde

Zolang makelaars boven de vraagprijs taxeren drijven zij de huizenprijzen op. Zij zorgen er ook voor dat zij in de toekomst minder werk krijgen en dus minder omzet. Door de hogere huizenprijzen kunnen steeds minder mensen namelijk kopen. Als alle makelaars in Nederland niet hoger taxeren dan de koopprijs (als een koopwoning boven de vraagprijs is verkocht) dan zullen de huizenprijzen in Nederland veel minder snel stijgen. Bovendien hoeven zij dan ook niet te sjoemelen met de taxatiewaarde. Het leuke is dat organisaties zoals de NWWI en NVM er totaal niets aan kunnen doen.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.