Jos Koets

Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
huizenmarkt
Gepubliceerd op: 27-6-2018 om 10:17

De huizenprijzen hebben een nieuw record gehaald. Ik durf de makelaars hiervan als schuldige aan te wijzen. Ik zal dit ook aantonen door middel van argumenten.

Hierbij neem ik een fictief voorbeeld waarbij een verkoper zijn woning te koop zet via een verkopende makelaar:

  • Verkoopprijs woning            € 250.000   (op advies van de verkopende makelaar)
  • Woning wordt verkocht voor € 280.000

In dit (fictief) voorbeeld wordt de woning verkocht voor 280.000 euro. Dit is dus 30.000 euro hoger dan de vraagprijs.

Taxatie van de woning

De koper is verplicht een taxatie te laten verrichten voor het afsluiten van zijn hypotheek. Hij wil het liefst dat zijn woning voor minimaal 280.000 euro wordt getaxeerd. De reden is simpel want dat kost hem minder eigen middelen. Stel de woning wordt op 250.000 euro getaxeerd - dan kan deze koper de woning pas daadwerkelijk kopen als hij 30.000 euro extra aan eigen middelen inbrengt. Indien de koper deze 30.000 euro niet heeft dan moet hij de koop afblazen.

Vooraf contact met de taxateur is niet wenselijk. Koper, verkopende makelaar en hypotheekadviseur mogen dus niet aan de taxateur vooraf vertellen wat de koopprijs van de woning is of de minimale waarde waarop de woning moet worden getaxeerd.

Taxatiewaarde afgestemd op verkoopprijs

In de praktijk gebeurt dit natuurlijk toch. Het is heel gemakkelijk om als taxateur achter de koopprijs van de woning te komen. Als deze namelijk de sleutel gaat halen van de woning bij de verkopende makelaar dan vraagt hij even wat de verkoopprijs is geworden van de woning.

Taxateurs houden hierna bij hun taxatie rekening met de verkoopprijs. Zij willen namelijk niet te laag taxeren. Het gevolg is immers dat kopers gaan klagen en eventueel de koop ongedaan moeten maken. Bovendien weten taxateurs dat als zij regelmatig te laag taxeren zij geen of minder taxatie opdrachten krijgen. Dit laatste betekent dus minder omzet.

Een taxateur wil dus wel degelijk oprecht zijn, maar in de praktijk is dit bijna onmogelijk. Zij taxeren vaak woningen voor de vraagprijs terwijl zij liever een lager bedrag in gedachte hebben. Dit alles om geen gezeur te krijgen en om geen omzetverlies te lijden.

Regels voor taxatie zijn toch strenger geworden?

De regels met betrekking tot taxaties zijn strenger geworden. Hoe is het dan mogelijk dat een woning hoger wordt getaxeerd dan de vraagprijs? De taxateur gebruikt hier het “smoesje”: de markt heeft feitelijk altijd gelijk. Voor de woning waren zeer veel potentiële kopers, waardoor er boven de vraagprijs werd geboden. Vanwege het aantal kopers was hierdoor de woning meer waard dan de verkopende makelaar had geschat.

Marktwerking maakt woning meer waard

Dit laatste is natuurlijk onzin, want nu beweert de taxateur dat de verkopende makelaar zijn werk niet goed heeft gedaan. Uitgaande van het voorbeeld kan iedereen zich afvragen waarom de vraagprijs op 250.000 euro wordt gezet terwijl deze woning voor 280.000 euro wordt verkocht. Een goede makelaar had toch ook kunnen inzien dat deze woning voor 280.000 euro verkocht had kunnen worden. Het leuke is dat veel verkopende makelaars ook taxeren. Zij krijgen dus ook te maken met woningen die boven de vraagprijs zijn gekocht. En ook zij taxeren de woning dan hoger.

Vraagprijs - koopprijs - taxatiewaarde

Zolang makelaars boven de vraagprijs taxeren drijven zij de huizenprijzen op. Zij zorgen er ook voor dat zij in de toekomst minder werk krijgen en dus minder omzet. Door de hogere huizenprijzen kunnen steeds minder mensen namelijk kopen. Als alle makelaars in Nederland niet hoger taxeren dan de koopprijs (als een koopwoning boven de vraagprijs is verkocht) dan zullen de huizenprijzen in Nederland veel minder snel stijgen. Bovendien hoeven zij dan ook niet te sjoemelen met de taxatiewaarde. Het leuke is dat organisaties zoals de NWWI en NVM er totaal niets aan kunnen doen.

Aangemaakt door ernst op 22-11-2018 13:37

Een woningtaxatie is een farce.... Zoals door velen gesteld: ja, een taxateur taxeert veelal op of rond de gerealiseerde koopsom. Eitje.. snel verdiend...koper geld uit de zak geklopt. De makelaarsbranche is (nagenoeg) monopolist en de verenigingen en haar leden doen alles om hun machtspositie in stand te houden. Waarom een verkoper niet verplichten om bij aanbieden ter verkoop een taxatierapport bij te leveren. Dàt rapport kan dan gebaseerd zijn op eerder gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen. En dat rapport dient als basis voor de financiering van welke koper dan ook... als die bereid is (ver) over te bieden dan is dat zijn eigen risico. Zo blijft een taxatie van waarde en worden kopers enigszins beschermd.

Aangemaakt door Rob op 22-11-2018 18:33

Lijkt me een logische suggestie! En bij woningen ouder dan 30 jaar een bouwkundig rapport.

Aangemaakt door pim op 21-11-2018 11:58

Klopt dat vooraf contact hebben met de taxateur niet wenselijk is. Wel helpt het om je huis goed te presenteren en bijvoorbeeld muren te witten. Presentatie helpt enorm. Een goede taxateur is inderdaad op de hoogte van de toestand op de markt.

Aangemaakt door A. Visser op 07-11-2018 09:31

De taxateur wil klanten werven en geld verdienen, dus het lijkt mij dat hij er belang bij heeft de taxatiewaarde zo veel mogelijk richting de wens van de klant te schrijven. Mijn ouders hebben onlangs hun huis aan mijn zus verkocht voor een bedrag dat E 87.000 onder de WOZ waarde ligt van januari 2017, terwijl in de plaats waar zij wonen de huizen allemaal voor bedragen ver boven de WOZ waarde verkocht worden (en vergelijkbare huizen ook voor hogere bedragen verkocht worden). Mijn ouders ontkennen echter dat zij mijn zus een grote schenking geven en mij niet en 'bewijzen' dat met een taxatierapport waarin het huis precies getaxeerd is voor het bedrag dat mijn zus betaald heeft. Ik weet zeker dat dat niet kan kloppen, maar heb geen poot om op te staan :(

Aangemaakt door ernst op 22-11-2018 13:48

Natuurlijk heb jij wel een poot om op te staan. Je zou een contra-taxatie kunnen aanvragen/vorderen. En als daaruit benadling blijkt, dan kun je de schenking laten vernietigen. Google maar eens op benadling bij schenkingen of Pauliana. Waar je rekening mee moet houden is dat je ouders hun huis (blijkbaar, zoals ik het lees) in 'bewoonde staat' aan je zus hebben verkocht, en daarmee is het huis (in bewoonde toestand) minder waard.

Aangemaakt door Peter op 29-06-2018 16:42

De markt heeft toch ook gelijk, Jos? Als ik tegen een klant zeg dat een huis 2 ton waard is en ze bieden 2 ton. Vervolgens wordt dat huis voor 210k verkocht. En dat gebeurt 10 keer in 2 jaar. En vervolgens blijven de prijzen stijgen. Dan komt vanzelf het moment dat de klant een andere makelaar kiezen en vervolgens wat hoger bieden dan de vraagprijs. En dan hebben ze het huis wel. Je hebt gelijk dat je je kunt afvragen of deze prijsstijgingen houdbaar zijn. Maar dat neemt niet weg dat je te maken hebt met de realiteit van de markt. En die is overspannen zodat je in sommige regio's alleen kans maakt op het moment dat je (te) flink in de buidel tast.

Aangemaakt door Jos Koets op 29-06-2018 16:50

Afgelopen jaar diverse makelaars / taxateurs gesproken. Vooral bij een taxatie wordt de marktwaarde vaak gekoppeld aan de koopprijs. Reden: Makelaars zijn bang om geen opdrachten meer te krijgen. In de taxatie wordt dus een hogere marktwaarde vermeld dan dat zij feitelijk vinden. Nogmaals het zijn niet mijn woorden, maar de woorden van makelaars / taxateurs.

Aangemaakt door Peter op 30-06-2018 13:23

Als dit echt zo is, dan is dat een schande. Kopers worden dan dus echt bewust benadeeld. Ik zie het in de praktijk zelf niet gebeuren. Maar dat zegt natuurlijk niet alles.

Aangemaakt door Job op 28-06-2018 17:43

De prijzen stijgen te snel. Zodra de hypotheekrente gaat stijgen gaan we echt wel een paar mindere jaren tegemoet. Als je nu 10 procent boven de vraagprijs en taxatiewaarde betaalt, krijg je daar spijt van.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.