Overdrachtsbelasting is een van de bijkomende kosten wanneer u een hypotheek afsluit voor de aankoop van een woning. Deze belasting bedraagt 2% van de koopsom of aankoopwaarde. Op deze pagina leert u meer over de tarieven, mogelijke vrijstellingen en waarom u deze kosten niet kunt meefinancieren in uw hypotheek.
Wat is overdrachtsbelasting en wanneer betaal je deze?
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt bij de eigendomsoverdracht van onroerend goed. U bent deze belasting verschuldigd bij de aankoop van onroerend goed, zoals een woning. De belasting wordt geheven over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak. Dit is vastgelegd in artikel 5 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer (WBR). De berekening is gebaseerd op een percentage van de aankoopprijs of taxatiewaarde.
De aankopende partij betaalt de overdrachtsbelasting. Dit gebeurt via de nota van afrekening bij de notaris, op het moment van levering van de woning.
Hoeveel bedraagt de overdrachtsbelasting in 2025?
De overdrachtsbelasting bedraagt in 2025 2% of 10,4%. Dit algemene tarief hangt af van uw specifieke situatie. Voor kopers jonger dan 35 jaar kan de overdrachtsbelasting zelfs 0% zijn. Dit geldt als zij de woning zelf gaan bewonen.
Bent u 35 jaar of ouder en gaat u zelf in de woning wonen? Dan betaalt u 2% overdrachtsbelasting. Koopt u een tweede woning, een beleggingspand of een woning voor doorverkoop? Dan is het tarief 10,4%.
Vrijstellingen en voorwaarden voor overdrachtsbelasting
U kunt in aanmerking komen voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting, waardoor u 0% betaalt. De startersvrijstelling is een voorbeeld van zo’n vrijstelling, bedoeld voor kopers tussen 18 en 35 jaar die de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken. Voor deze vrijstelling gelden specifieke voorwaarden, zoals een maximale koopsom van €525.000 in 2025 en de eis van éénmalig gebruik. Ook is een schriftelijke verklaring nodig.
Startersvrijstelling: wie komt ervoor in aanmerking?
De startersvrijstelling van overdrachtsbelasting is sinds 1 januari 2021 beschikbaar. U komt hiervoor in aanmerking als u tussen 18 en 35 jaar oud bent en de woning zelf gaat bewonen. De woning moet u als hoofdverblijf langdurig zelf bewonen. Deze vrijstelling mag u slechts één keer gebruiken. Ook doorstromers kunnen hiervan profiteren, mits zij aan alle startersvoorwaarden voldoen. De woning mag in 2025 maximaal €525.000 kosten, wat betekent dat u dan geen overdrachtsbelasting betaalt. Soms is het slim om de vrijstelling te bewaren voor een duurdere woning later.
Vrijstelling bij tweede woning en andere situaties
Voor een tweede woning geldt doorgaans geen specifieke vrijstelling van overdrachtsbelasting; u betaalt dan het hogere tarief. In andere situaties, zoals bij het verbreken van een samenwoning of een scheiding, kunt u wel in aanmerking komen voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Samenwoners kunnen een vrijstelling krijgen bij de verdeling van gemeenschappelijke onroerende zaken, mits er een 40-60% verdeling was bij de eerste verkrijging. Ook als er geen gemeenschap van goederen is, kan de andere partner de vrijstelling gebruiken. Deze vrijstellingen gelden voor onroerende zaken bij de verdeling na beëindiging van de samenwoning, zelfs als er geen sprake was van een formele samenwoning. Wel vereist de vrijstelling bij scheiding van samenwoners dat er sprake was van samenwoning en dat de woning zelf wordt bewoond.
Voorwaarden en benodigde verklaringen voor vrijstelling
Om in aanmerking te komen voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting, moet u aan specifieke voorwaarden voldoen. U dient hiervoor een schriftelijke verklaring in. Deze verklaring bevestigt dat u de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt. Ook verklaart u dat de woning uw hoofdverblijf wordt. De ingevulde verklaring, een zogenaamde startersverklaring, is bestemd voor de Belastingdienst. U levert deze verklaring, waarin u aangeeft aan de voorwaarden te voldoen, in 2025 bij de notaris aan. Het formulier voor de vrijstelling overdrachtsbelasting kunt u downloaden van de website van de overheid.
Kan overdrachtsbelasting worden meegefinancierd in de hypotheek?
Nee, u kunt de overdrachtsbelasting niet meefinancieren in uw hypotheek. De maximale hypotheek bedraagt 100% van de marktwaarde van de woning. Dit betekent dat u de overdrachtsbelasting, een bijkomende kostenpost bij de aankoop van een woning, met eigen geld moet betalen. Tot en met 2017 was het wel mogelijk om de overdrachtsbelasting mee te nemen in de hypotheek. Sinds 2018 is dit echter niet meer toegestaan.
Is overdrachtsbelasting fiscaal aftrekbaar?
Nee, overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar. U kunt deze kosten niet aftrekken van de belastingaangifte. Dit geldt zowel bij de aankoop van een woning als voor een tweede woning. De overdrachtsbelasting is geen aftrekpost voor de inkomstenbelasting. Het maakt deel uit van de kosten koper.
Er is wel een uitzondering. De rente die u betaalt over een lening voor de overdrachtsbelasting is fiscaal aftrekbaar. Dit kan een verschil maken in uw totale maandlasten.
Rekenvoorbeelden van overdrachtsbelasting bij woningkoop
De overdrachtsbelasting berekent u door het geldende percentage toe te passen op de koopsom of de marktwaarde van de woning. Hieronder enkele rekenvoorbeelden bij een koopsom van €300.000.
**Startersvrijstelling (0%):** Bent u tussen 18 en 35 jaar en voldoet u aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling? Dan betaalt u 0% overdrachtsbelasting. Voor een woning van €300.000 betekent dit geen overdrachtsbelasting, wat een besparing van €6.000 oplevert (gebaseerd op het 2% tarief). Let op: in 2025 geldt deze vrijstelling voor woningen tot €525.000.
**Hoofdverblijf (2%):** Als u 35 jaar of ouder bent en de woning uw hoofdverblijf wordt, betaalt u 2% overdrachtsbelasting. Bij een koopsom van €300.000 komt dit neer op €6.000 aan overdrachtsbelasting.
**Niet-hoofdverblijf (10,4%):** Koopt u de woning niet voor eigen, langdurige bewoning, bijvoorbeeld voor verhuur of als tweede huis? Dan betaalt u het hogere tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Voor een woning van €300.000 bedraagt dit €31.200.
Overdrachtsbelasting bij bijzondere situaties
Overdrachtsbelasting kent niet alleen de standaardtarieven, maar ook vrijstellingen en uitzonderingen voor bijzondere situaties. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij de verdeling van onroerend goed tussen samenwoners of na een echtscheiding. Ook bij erfenissen of onvoorziene omstandigheden na de koopovereenkomst kunnen afwijkende regels gelden. Soms is verrekening met schenkbelasting mogelijk, of kan de belasting verlaagd worden als de woning als eigen woning gaat functioneren.
Overdrachtsbelasting bij scheiding
Woningoverdracht bij scheiding kan leiden tot overdrachtsbelasting, maar er zijn ook vrijstellingen. Een partner betaalt geen overdrachtsbelasting bij de overdracht van de woning als u getrouwd bent in gemeenschap van goederen. Ook bij een scheiding na huwelijk of partnerschap kan er recht zijn op vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit geldt als de eigendomsverhouding van de woning tussen de 40% en 60% ligt. Is de eigendomsverhouding buiten deze bandbreedte, dan is overdrachtsbelasting van toepassing op het overgenomen eigendomsaandeel. In dat geval bedraagt de overdrachtsbelasting 2% van de waarde van de overdracht.
Overdrachtsbelasting bij doorverkoop binnen korte termijn
Koopt u een woning en verkoopt u deze binnen zes maanden weer? Dan betaalt u overdrachtsbelasting uitsluitend over de meerwaarde, dus over de winst die u maakt boven de eerdere aankoopprijs. U hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen over het bedrag tot de oorspronkelijke aankoopprijs. Dit kan de overdrachtsbelasting aanzienlijk verlagen.Deze speciale regeling geldt voor doorverkoop binnen zes maanden na de aankoop. Het is zelfs mogelijk om de overdrachtsbelasting terug te vragen. Koper en verkoper kunnen ook afspraken maken over het belastingvoordeel, waarbij dit voordeel aan de verkoper wordt vergoed.
Volgende stappen: hoe helpen wij bij jouw hypotheek en overdrachtsbelasting
Onze hypotheekadviseurs begeleiden u stap voor stap bij de juiste hypotheekbeslissing. Zij helpen u met een stappenplan voor het kopen van een huis. Dit omvat alle formaliteiten, inclusief de aspecten van overdrachtsbelasting die bij de notaris aan bod komen.
Woningkopers die een volgend huis hebben gekocht, kunnen een vervolgafspraak maken met een hypotheekadviseur. Ook bij het verkopen van uw oude woning of het meeverhuizen naar een volgende woning bieden wij ondersteuning. Het proces van een hypotheek verhogen omvat stappen zoals het bespreken van mogelijkheden en het regelen van documenten. Een taxatie regelen wij ook voor u.
Wanneer betaal ik overdrachtsbelasting bij het kopen van een woning?
U betaalt overdrachtsbelasting als woningkoper bij de aankoop van een bestaande woning. De aankopende partij is deze belasting verschuldigd. Dit gebeurt via de notaris op het moment van de sleuteloverdracht. De notaris verwerkt de overdrachtsbelasting op de nota van afrekening. Het is een belasting die hoort bij de woningaankoop. Voor de aankoop van een eigen woning bedraagt deze belasting 2% van de koopsom, een percentage dat al sinds 2021 geldt. Dit percentage van 2% wordt berekend over de woningwaarde van een bestaande woning. U betaalt dit percentage over de gehele woningwaarde, ook als deze boven de €400.000 ligt.
Kan ik de overdrachtsbelasting altijd meefinancieren?
Het is niet mogelijk om de overdrachtsbelasting mee te financieren via uw hypotheek. Uw hypotheek mag maximaal de volledige marktwaarde van de woning beslaan. Dit betekent dat de kosten voor overdrachtsbelasting buiten de hypothecaire lening vallen. Deze richtlijn, die de financiering van overdrachtsbelasting via de hypotheek uitsluit, is al sinds 2018 van kracht. U dient deze uitgaven daarom altijd met eigen middelen te voldoen.
Hoe vraag ik een vrijstelling voor overdrachtsbelasting aan?
U vraagt een vrijstelling voor overdrachtsbelasting aan via een schriftelijke verklaring. Dit formulier, specifiek voor de startersvrijstelling, kunt u online downloaden. Hierin verklaart u dat u de vrijstelling nog niet eerder heeft gebruikt en dat de woning uw hoofdverblijf wordt. De notaris bevestigt deze vrijstelling tijdens de overdracht.
