Kan een hypotheek ingetrokken worden? Alles over intrekken en annuleren

Ja, een hypotheek kan ingetrokken worden, zowel door de geldverstrekker als door de consument. In dit artikel leest u alles over de betekenis, voorwaarden, juridische en financiële gevolgen, termijnen, en praktische tips voor het intrekken of annuleren van deze belangrijke lening voor de aankoop van een woning, inclusief veelgestelde vragen over annuleringskosten en NHG.

Wat betekent het intrekken van een hypotheek precies?

Het intrekken van een hypotheek betekent het formeel terugtrekken of beëindigen van de hypotheekovereenkomst. Zoals in de introductie al benoemd, kan een hypotheek ingetrokken worden, en dit kan zowel door u als consument als door de geldverstrekker gebeuren. Voor u als consument houdt dit doorgaans in dat u een hypotheekaanvraag of een reeds geaccepteerde offerte annuleert, bijvoorbeeld wanneer u besluit de aankoop van een woning niet door te zetten, een voordeliger aanbod elders vindt, of niet aan alle gestelde financieringsvoorwaarden kunt voldoen. De bank kan op haar beurt een hypotheekaanbod intrekken als belangrijke informatie, zoals een verzwegen studieschuld, aan het licht komt, of wanneer andere contractuele verplichtingen niet worden nageleefd. In een bredere context omvat ‘intrekken’ ook het volledig afwikkelen van een bestaande hypotheek, bijvoorbeeld na de verkoop van een woning of na volledige aflossing van de lening. In dat geval wordt de hypothecaire inschrijving officieel uit het Kadaster geschrapt, een proces dat bekendstaat als ‘hypotheek doorhalen’. De kosten voor het doorhalen van een hypotheek variëren doorgaans tussen €90 en €500, afhankelijk van de notaris, en bedragen gemiddeld €300 in 2025. Dit doorhalen is een verplichte handeling bij de verkoop van een huis, zodat de nieuwe eigenaar een onbezwaarde woning ontvangt.

Wanneer kan een hypotheekaanbieding door de bank worden ingetrokken?

Een hypotheekaanbieding kan door de bank worden ingetrokken, voornamelijk wanneer de geldigheidsduur van de offerte is verlopen of als u als aanvrager niet aan de gestelde voorwaarden voldoet. Een hypotheekofferte heeft namelijk een beperkte geldigheidsduur, die per geldverstrekker sterk kan variëren; deze kan bijvoorbeeld 2 weken, 3 maanden, 6 maanden of zelfs 12 maanden bedragen. Indien de offerte niet binnen deze termijn wordt geaccepteerd, vervalt deze automatisch en is het aanbod door de bank ingetrokken. Daarnaast kan een hypotheekaanbod ingetrokken worden als er belangrijke wijzigingen optreden in uw persoonlijke of financiële situatie na de aanvraag, zoals een significante daling van uw inkomen, een negatieve BKR-registratie, of het niet nakomen van andere contractuele verplichtingen. Ook het aan het licht komen van onjuiste of verzwegen informatie, zoals een verzwegen studieschuld of de intentie tot ongeautoriseerde verhuur van de woning zonder dit op te geven, kan leiden tot het intrekken van de aanbieding door de bank. Soms is het mogelijk om de geldigheidsduur van een offerte te verlengen, maar dit gaat dan vaak gepaard met de betaling van een bereidstellingsprovisie.

Onder welke voorwaarden kan een consument zelf een hypotheek annuleren of intrekken?

Een consument kan een hypotheek zelf annuleren of intrekken onder verschillende voorwaarden, met name binnen wettelijke bedenktijden of via ontbindende voorwaarden in het koopcontract. Zolang de hypotheekofferte nog niet getekend is, of binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen na het tekenen van het voorlopige koopcontract, kan een consument doorgaans kosteloos de aanvraag intrekken. Na het tekenen van het koopcontract biedt de meest voorkomende ontbindende voorwaarde, het ‘voorbehoud van financiering’, de mogelijkheid om zonder boete van de koop af te zien als de hypotheek niet rondkomt. Hiervoor dient de woningkoper vaak te bewijzen dat minimaal twee geldverstrekkers de hypotheek hebben afgewezen, zoals bijvoorbeeld na twee hypotheekafwijzingen. Wanneer een consument echter na het verstrijken van de bedenktijd en zonder geldige ontbindende voorwaarden de hypotheekaanvraag annuleert, kan dit leiden tot annuleringskosten of een boete voor het niet nakomen van de offerte, die vaak neerkomt op 10% van de koopsom van de woning bij annulering van de koop. In specifieke, schrijnende gevallen zoals bij overlijden van een partner of een echtscheiding of ontbinding van een samenlevingscontract, worden er onder bepaalde voorwaarden geen annuleringskosten berekend.

Welke juridische en financiële gevolgen heeft het intrekken van een hypotheek?

Het intrekken van een hypotheek, of dit nu een aanvraag of een lopende lening betreft, heeft zowel juridische als financiële gevolgen. Financieel gezien is de meest directe consequentie bij het annuleren van een hypotheekaanbod de mogelijke verplichting tot het betalen van annuleringskosten. Geldverstrekkers kunnen deze kosten in rekening brengen, omdat zij inkomsten uit rente mislopen en er administratieve handelingen zijn verricht; dit is vooral het geval wanneer de offerte al door u geaccepteerd was. Zoals eerder benoemd, kan dit oplopen tot een aanzienlijke boete van 10% van de koopsom van de woning als de onderliggende koopovereenkomst wordt geannuleerd buiten de wettelijke bedenktijd of zonder geldige ontbindende voorwaarden. Toch kan een hypotheek ingetrokken worden zonder deze kosten in specifieke, schrijnende situaties zoals overlijden van een partner, echtscheiding of ontbinding van een samenlevingscontract. Wanneer “intrekken” verwijst naar het volledig aflossen van een bestaande hypotheek, bijvoorbeeld na verkoop van de woning, zijn de financiële gevolgen anders. Een belangrijk fiscaal gevolg is het verlies van hypotheekrenteaftrek, aangezien de rente op de lening niet langer kan worden afgetrokken van uw belastbaar inkomen in Box 1. Het volledig aflossen van een hypotheek kan zelfs leiden tot het verlies van overgangsrecht voor de hypotheekrenteaftrek. Juridisch gezien is in beide gevallen – zowel bij een ingetrokken aanvraag die al in het Kadaster stond ingeschreven, als bij een afgeloste hypotheek – de noodzaak tot royement van de hypotheek een cruciale consequentie. Dit betekent dat de hypothecaire inschrijving officieel uit het Kadaster moet worden geschrapt, een proces dat bekendstaat als ‘hypotheek doorhalen’. De kosten voor het doorhalen van een hypotheek variëren doorgaans tussen €90 en €500, met een gemiddelde van €300 in 2025. Bij gezamenlijke hypotheken, bijvoorbeeld na een scheiding, moet de partner die de woning verlaat bovendien juridisch worden ontslagen van de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld.

Hoe verloopt het proces als een hypotheek onverwacht wordt ingetrokken?

Wanneer een hypotheek onverwacht wordt ingetrokken, verloopt het proces verschillend afhankelijk van de initiatiefnemer en de fase van de hypotheek. Als de bank een hypotheekaanbod intrekt, gebeurt dit vaak bij het verlopen van de geldigheidsduur van de offerte, het aan het licht komen van onjuiste of verzwegen informatie (zoals een verzwegen studieschuld of ongeautoriseerde verhuur van de woning), of een significante verslechtering van uw financiële situatie na de aanvraag. Dit leidt tot annulering van het aanbod. Bij een bestaande hypotheek kan de bank, bijvoorbeeld bij langdurige betalingsachterstanden, de volledige hypotheek opeisen en uiteindelijk overgaan tot gedwongen verkoop van het huis. Dit is een proces dat in fasen verloopt en waarbij een ontruimingsverklaring hypotheek wordt gebruikt bij de afwikkeling van de hypotheek. Ook u als consument kunt gedwongen zijn om een hypotheek onverwacht in te trekken, bijvoorbeeld door een plotselinge, onvoorziene daling van het inkomen of andere schrijnende omstandigheden. Dit kan leiden tot de verplichting tot het betalen van annuleringskosten, die bij annulering van de koopovereenkomst buiten de bedenktijd of zonder geldige ontbindende voorwaarden kunnen oplopen tot 10% van de koopsom. Echter, in specifieke gevallen zoals overlijden van een partner of een echtscheiding, worden er onder bepaalde voorwaarden geen annuleringskosten berekend. Wanneer een bestaande hypotheek wordt afgelost na bijvoorbeeld verkoop van de woning, is het doorhalen van de hypothecaire inschrijving uit het Kadaster verplicht, een proces dat 1 tot 3 maanden kan duren en gemiddeld €300 kost in 2025. Een hypotheek kan alleen doorgehaald worden als de bank akkoord is. Het volledige hypotheekaanvraagproces, en daarmee ook de afwikkeling van een intrekking, neemt doorgaans 2 tot 3 maanden in beslag.

Wat zijn de termijnen en wettelijke bedenktijden voor het annuleren van een hypotheek?

Voor het annuleren van een hypotheek zijn er twee belangrijke soorten termijnen: de wettelijke bedenktijd voor de aankoop van een woning en de geldigheidsduur van de hypotheekofferte. De wettelijke bedenktijd voor woningkopers bedraagt minimaal 3 kalenderdagen, waarvan ten minste 2 werkdagen. Deze periode start op de dag nadat de getekende koopovereenkomst is ontvangen, en geeft u het recht om de koop kosteloos en zonder opgaaf van reden te annuleren. Let op dat feestdagen deze termijn kunnen verlengen, bijvoorbeeld tot 6 kalenderdagen wanneer er veel feestdagen vallen, zoals in april en mei. Naast deze bedenktijd biedt het veelvoorkomende voorbehoud van financiering in het koopcontract de mogelijkheid om de koop te ontbinden als de hypotheek niet rondkomt. De geldigheidsduur van een hypotheekofferte is een andere cruciale termijn. Deze varieert sterk per geldverstrekker, van bijvoorbeeld 14 dagen, 3 maanden of 6 maanden tot soms zelfs 12 maanden. Zo biedt een Robuust hypotheekaanbod een bedenktijd van 6 maanden, en kent een Vista Hypotheken offerte een 3 maanden geldigheid. Voor een Hypotrust Woonbewust hypotheek bedraagt de geldigheidsduur voor bestaande bouw 4 maanden en voor nieuwbouw 12 maanden. Wanneer deze termijn verstrijkt zonder acceptatie, kan een hypotheekaanbod door de bank ingetrokken worden. Indien u een geaccepteerde hypotheekofferte buiten de wettelijke bedenktijd van de koopovereenkomst en zonder geldige ontbindende voorwaarden annuleert, kunnen er annuleringskosten in rekening worden gebracht. Deze kunnen variëren van 0,5 tot 1 procent van de totale hypotheeksom en bij sommige aanbieders, zoals ING, oplopen tot 3% van de hoofdsom.

Praktische tips en advies bij het intrekken of annuleren van een hypotheek

Om het intrekken of annuleren van een hypotheek zo soepel mogelijk te laten verlopen, zijn proactieve stappen en goede informatie essentieel. Controleer altijd zorgvuldig de wettelijke bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden, zoals het voorbehoud van financiering, in uw koopovereenkomst. Binnen deze termijnen kan een hypotheekaanvraag doorgaans kosteloos worden ingetrokken. Houd ook de geldigheidsduur van uw hypotheekofferte in de gaten; een verlopen aanbieding kan namelijk door de bank worden ingetrokken, wat het proces kan beïnvloeden. Mocht u overwegen een geaccepteerd hypotheekaanbod te annuleren vóór de notariële akte is getekend, wees u dan bewust van de mogelijke annuleringskosten. Deze kunnen per geldverstrekker verschillen, denk aan 1% van de hoofdsom bij Impact Hypotheken of €500 bij Neo Hypotheken. In bijzondere en ingrijpende situaties, zoals bij een echtscheiding of het overlijden van een partner, is het raadzaam direct professioneel hypotheekadvies in te winnen. Onder deze voorwaarden is het vaak mogelijk om de annuleringskosten kwijtgescholden te krijgen. Een deskundig hypotheekadviseur kan u helpen bij het navigeren door deze complexe processen en om onnodige financiële gevolgen te minimaliseren.

Hypotheek teruggave stopzetten: wat zijn de mogelijkheden en gevolgen?

Het stopzetten van de hypotheek teruggave, oftewel het recht op hypotheekrenteaftrek, kan op diverse manieren gebeuren en heeft directe financiële gevolgen. Hoewel een hypotheek niet altijd ingetrokken kan worden, kan het recht op fiscale teruggave wel degelijk komen te vervallen. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij

• volledige aflossing van uw hypotheekschuld, waarna er geen rente meer is om af te trekken;
• een wijziging in de besteding van de lening, als de woning niet langer uw hoofdverblijf is;
• het verstrijken van de wettelijke termijn voor renteaftrek (gewoonlijk maximaal 30 jaar);
• of wanneer u besluit om vrijwillig de teruggave stop te zetten.

Ook een extra aflossing op de hypotheek kan leiden tot een vermindering van de hypotheekrenteaftrek, omdat het af te trekken bedrag dan kleiner wordt. De belangrijkste consequentie van het stoppen van de hypotheek teruggave is dat uw netto maandlasten hoger worden. U ontvangt immers geen belastingvoordeel meer over de betaalde hypotheekrente. Het is daarom van belang om uw voorlopige aanslag inkomstenbelasting direct aan te passen om verrassingen achteraf te voorkomen. Een ander gevolg is het verlies van overgangsrecht voor hypotheekrenteaftrek na volledige aflossing, wat nadelig kan zijn als u in de toekomst een nieuwe hypotheek afsluit. Hoewel het directe fiscale voordeel wegvalt, kan het aflossen van de hypotheek financiële gemoedsrust bieden en de maandelijkse verplichtingen sterk verminderen, zeker als u al geen recht meer had op hypotheekrenteaftrek.

Hypotheek afgelost en dan: wat betekent dit voor intrekken of wijzigen?

Wanneer een hypotheek volledig is afgelost, verandert de betekenis van ‘intrekken’ van het annuleren van een aanvraag naar het formeel laten doorhalen van de hypothecaire inschrijving in het Kadaster. Dit administratieve proces, ook bekend als royement, is verplicht bij de verkoop van uw woning zodat de nieuwe eigenaar een onbezwaarde woning ontvangt. Hoewel de lening is afgelost, wordt de hypotheekregistratie niet automatisch geschrapt en vereist dit een notariële akte, wat gemiddeld €300 kost in 2025; de bank moet hiervoor ook akkoord geven. Wat betreft ‘wijzigen’, zijn er geen actieve leningvoorwaarden meer om aan te passen als de hypotheek volledig is afgelost. Echter, als u destijds gekozen heeft voor een hogere inschrijving bij het Kadaster dan de oorspronkelijke hypotheekschuld, dan bestaat de mogelijkheid om het eerder afgeloste deel weer op te nemen. Dit staat bekend als een ‘onderhandse verhoging’ of opname van afgeloste bedragen, waarbij u met uw geldverstrekker opnieuw een lening kunt afsluiten tot het bedrag van de oorspronkelijke inschrijving, zonder dat hiervoor een nieuwe notariële akte nodig is. In die zin kan een afgeloste hypotheek (gedeeltelijk) opnieuw worden ‘gewijzigd’ door het opnemen van een lening onder een bestaande inschrijving.

NHG van hypotheek verwijderen: kan dat en wat zijn de voorwaarden?

Ja, het is mogelijk om de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van een hypotheek te “verwijderen”, al is dit meestal geen directe handeling op een lopende lening, maar eerder het gevolg van bepaalde keuzes of veranderingen. De meest voorkomende manier om de NHG van uw hypotheek te beëindigen, is door uw hypotheek over te sluiten naar een aanbieder of product zonder NHG, of wanneer de nieuwe lening de maximale NHG-grens overschrijdt. Voor 2025 bedraagt de kostengrens voor een NHG-hypotheek € 450.000, oplopend tot € 477.000 indien u energiebesparende maatregelen meefinanciert. De garantie vervalt ook automatisch wanneer de hypotheek volledig wordt afgelost, of als de woning niet langer als uw hoofdverblijf geldt. Houd er rekening mee dat u bij het beëindigen van de NHG de voordelen verliest, zoals de aantrekkelijke rentekorting die kan oplopen tot 0,4% à 1%, en het vangnet dat de NHG biedt bij onverhoopte betalingsproblemen. De eenmalige borgtochtprovisie, die in 2025 0,4% van het hypotheekbedrag bedraagt en fiscaal aftrekbaar is, krijgt u niet terug bij het verwijderen van de NHG. Een weloverwogen beslissing is dus van belang; een hypotheekadviseur kan u hierbij begeleiden. Lees meer over het verwijderen van NHG en de voorwaarden.

Veelgestelde vragen over het intrekken en annuleren van hypotheken