Wat is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en waarom wordt deze toegepast?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een Nederlandse garantieregeling die zekerheid biedt voor hypotheken. Deze regeling beschermt woningkopers tegen financiële risico’s bij de aankoop van een woning. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekt deze borgstelling. NHG geldt voor hypotheken tot een jaarlijks bepaalde kostengrens.NHG dient als een vangnet voor zowel huizenkopers als geldverstrekkers. Het biedt bescherming wanneer u buiten uw eigen schuld de hypotheek niet meer kunt betalen. Dit vangnet zorgt voor extra zekerheid bij problemen met de maandlasten, zowel voor u als voor de hypotheekaanbieder. Het is een belangrijk instrument ter bevordering van eigen woningbezit in Nederland. Sinds januari 2024 is NHG de standaard, waar voorheen ook gemeentegaranties bestonden. Een hypotheek met NHG geeft zekerheid en kan een lagere hypotheekrente opleveren.
Voor- en nadelen van een hypotheek zonder NHG vergelijken
Een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan zowel voordelen als nadelen hebben, afhankelijk van uw situatie. Het is belangrijk deze goed af te wegen.
Een groot voordeel van een hypotheek zonder NHG is dat deze voordeliger kan zijn als u minder dan 60% van de woningwaarde leent. Dit kan leiden tot een lagere hypotheekrente. In 2024 was een hypotheek zonder NHG voordeliger bij een lening van minder dan 60% van de woningwaarde. Ook kan een hypotheek zonder NHG een lagere rente-opslag tot gevolg hebben, vooral na extra aflossingen of bij waardestijging van uw woning. Dit geeft u de mogelijkheid tot renteverlaging. Een ander voordeel is de verminderde administratieve lasten; u hoeft geen bouwdepot, bouwoffertes of bonnen in te dienen bij een verbouwing.
Daartegenover staat dat een hypotheek zonder NHG vaak een hogere hypotheekrente heeft dan een hypotheek met NHG. Dit verschil kan oplopen van 0,3% tot 0,8% hoger. Een hypotheek met NHG is doorgaans tot 0,5 procentpunt goedkoper, vooral bij leningen boven 60% van de woningwaarde. Daarnaast brengt een hypotheek zonder NHG extra kosten met zich mee, soms enkele duizenden euro’s, vooral bij de aankoop van een woning. Voor iemand die een groot deel van de woningwaarde financiert, is NHG vaak de betere keuze.
Hypotheek oversluiten als alternatief voor het verwijderen van NHG
Een hypotheek oversluiten kan een slim alternatief zijn voor het verwijderen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Oversluiten met NHG kan u besparingen en lagere maandlasten opleveren. Een hypotheek met NHG biedt namelijk extra zekerheid en een lagere hypotheekrente. Dit maakt een hypotheek met NHG voordeliger.
U kunt uw hypotheek met NHG oversluiten, zelfs als u geen woningverbetering plant. Het is ook mogelijk als u wel woningverbeteringen financiert. Wel moet u aan alle NHG voorwaarden voldoen. Voor 2025 wordt een hypotheek met NHG toegankelijker bij oversluiten als het hypotheekbedrag onder €450.000 blijft, of €477.000 als u energiebesparende maatregelen financiert.
| Aspect | Oversluiten met NHG | Hypotheek zonder NHG (na verwijdering) |
|---|
| Rentevoordeel | Lagere rente mogelijk (tot 0,5 procentpunt goedkoper) | Hogere rente mogelijk (0,3% tot 0,8% hoger) |
| Maximale lening (2025) | €450.000 (of €477.000 met energiebesparing) | Geen specifieke NHG-grens, afhankelijk van inkomen en waarde |
| Aflossingsvrij deel | Tot 50% van marktwaarde mogelijk (indien afgesloten vóór 2012) | Geen specifieke NHG-beperkingen |
Heeft u een aflossingsvrij leningdeel van vóór 31 december 2012? Dan mag dit deel bij oversluiten met NHG behouden blijven, tot maximaal 50% van de marktwaarde van uw woning. Een verhoogd hypotheekdeel bij oversluiten met NHG moet u volledig annuïtair of lineair aflossen.
NN hypotheek berekenen: inzicht in je nieuwe hypotheek zonder NHG
Inzicht in uw nieuwe hypotheek zonder NHG begint met de rentebepaling. De hypotheekrente zonder NHG wordt bepaald door de hoogte van uw hypotheekbedrag ten opzichte van de woningwaarde, wat een risicoklasse oplevert. Voor een gedetailleerde hypotheekberekening kunt u terecht op onze website.
Wat betekent dit concreet voor uw maandlasten? Over het algemeen heeft een hypotheek zonder NHG een hogere rente dan een met NHG. Een hypotheek met NHG heeft een lagere rente, tot 0,5% lager, wat zorgt voor lagere maandlasten en een gemiddeld rentevoordeel van 0,4% bij lenen van meer dan 60% van de woningwaarde. Toch kan een hypotheek zonder NHG voordeliger zijn als u minder dan 60% van de woningwaarde leent, of meer dan 40% met eigen geld financiert. Heeft u al veel afgelost of is de woningwaarde gestegen? Dan kunt u zelf uw renteopslag verlagen en minder rente betalen. Een huiseigenaar met een hypotheek zonder NHG betaalt een lagere variabele hypotheekrente bij eigen geld inbreng. Vergelijk altijd het verschil in hypotheekrente met en zonder NHG, zeker bij een aflossingsvrije hypotheek.
Wat gebeurt er met mijn maandlasten na het verwijderen van NHG?
Na het verwijderen van NHG zullen uw maandlasten waarschijnlijk stijgen. Een hypotheek met NHG geniet namelijk een rentevoordeel, vaak tot 0,5% lager en gemiddeld 0,4% bij lenen van meer dan 60% van de woningwaarde. Zonder NHG vervalt dit voordeel, waardoor uw maandelijkse betalingen toenemen. Bij €1.000 geleend, betekent een 0,4% hogere rente circa €4 aan extra rente per jaar. Dit verlies aan rentevoordeel kan aanzienlijk zijn; bij een hypotheek van 250.000 euro over 30 jaar kan de besparing met NHG ruim 100 euro per maand zijn, een voordeel dat u dan verliest. De kosten voor NHG worden meestal ruimschoots terugverdiend door dit rentevoordeel, vaak al binnen ongeveer twee jaar. Bovendien zijn de aanvraagkosten voor NHG aftrekbaar van uw bruto inkomen in box 1. Deze fiscale aftrek, in 2023 0,6% van het hypotheekbedrag, vervalt eveneens, wat uw netto maandlasten verder beïnvloedt.
