De
kan-bepaling hypotheek is een belangrijk fiscaal principe dat bepaalt welk deel van uw nieuwe hypotheek in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek na de verkoop van een eerdere woning, vooral als u overwaarde had. Dit betekent dat als u de overwaarde niet volledig gebruikt voor uw nieuwe hypotheek, de Belastingdienst dit ziet als een fictieve aflossing, wat kan leiden tot
minder hypotheekrenteaftrek en daardoor tot
minder belastingvoordeel.
Op deze pagina duiken we dieper in wat de kan-bepaling precies inhoudt, hoe deze samenhangt met de eigenwoningregeling en bijleenregeling, en wanneer u deze kunt toepassen of laten vervallen. We belichten de gevolgen voor uw hypotheekrenteaftrek in 2024 en verder, hoe u uw eigenwoningschuld berekent met de kan-bepaling, en welke praktische stappen u kunt nemen bij verkoop en aankoop van een woning. Tot slot bespreken we de invloed op restschulden, aanpassingen van uw hypotheek, en wat de kan-bepaling betekent bij specifieke aanbieders zoals ING, IKB en Hypotheek Zeker, plus de meestgestelde vragen.
Samenvatting
- De kan-bepaling hypotheek bepaalt welk deel van uw nieuwe hypotheek in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek na verkoop van een woning met overwaarde, waarbij niet-geïnvesteerde overwaarde als fictieve aflossing wordt gezien.
- Deze bepaling maakt deel uit van de bijleenregeling en eigenwoningregeling, en vereist dat overwaarde binnen drie jaar opnieuw wordt geïnvesteerd in een nieuwe eigen woning om volledige hypotheekrenteaftrek te behouden.
- Niet herinvesteren van overwaarde leidt tot een blijvende eigenwoningreserve, die uw maximale aftrekbare eigenwoningschuld verlaagt en daardoor uw belastingvoordeel vermindert.
- De kan-bepaling beïnvloedt restschulden en hypotheekaanpassingen doordat rente over het niet-aftrekbare deel hoger kan uitvallen en fiscale voordelen worden beperkt, wat extra aflossen en zorgvuldige hypotheekplanning benadrukt.
- De regel is automatisch van toepassing bij relevante verkoop-en-aankoopsituaties en geldt voor alle geldverstrekkers, inclusief ING en IKB hypotheken; goede financiële planning en overleg met een hypotheekadviseur zijn essentieel om fiscale nadelen te voorkomen.
Wat is de kan-bepaling en waarom is het belangrijk voor uw hypotheek?
De
kan-bepaling hypotheek is een fiscaal principe dat bepaalt welk deel van uw nieuwe hypotheek in aanmerking komt voor renteaftrek na de verkoop van een eerdere woning, met name als u overwaarde realiseerde. Het is cruciaal voor uw hypotheek omdat het direct invloed heeft op uw netto maandlasten en het belastingvoordeel dat u geniet. Wanneer u deze overwaarde niet volledig inzet voor de aankoop van uw volgende eigen woning, beschouwt de Belastingdienst het niet-gebruikte deel als een fictieve aflossing van uw eigenwoningschuld. Hierdoor kan de hypotheekrenteaftrek op uw nieuwe hypotheek verminderen, aangezien de Belastingdienst over dat deel niet meer meefinanciert. Deze regel staat bekend als de bijleenregeling en heeft als primair doel de overwaarde te stimuleren om direct in de nieuwe woning te investeren, om zo
minder hypotheekrenteaftrek te voorkomen. Concreet betekent dit dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is voor het bedrag waarmee uw hypotheek de koopsom nieuwe woning min uw eigenwoningreserve (de fictieve inleg) overstijgt. Een goed begrip van de
kan-bepaling hypotheek is dus onmisbaar om uw financiële planning zorgvuldig op te stellen en onverwachte belastingnadelen te vermijden.
Hoe werkt de kan-bepaling binnen de eigenwoningregeling en bijleenregeling?
De
kan-bepaling hypotheek bepaalt, binnen de
eigenwoningregeling en als onderdeel van de
bijleenregeling, welk deel van uw hypotheek in aanmerking komt voor renteaftrek na de verkoop van een vorige woning met overwaarde. Deze overwaarde, oftewel de verkoopwinst, moet u binnen 3 jaar herinvesteren in uw nieuwe eigen woning om de volledige hypotheekrenteaftrek te behouden; dit is een verplichting die voortvloeit uit de bijleenregeling. Doet u dit niet, dan ziet de Belastingdienst het niet-gebruikte deel als een fictieve aflossing van uw eigenwoningschuld, waardoor u over dat bedrag geen rente meer kunt aftrekken en minder belastingvoordeel geniet. Zelfs na 3 jaar of bij de aankoop van een goedkopere woning, blijft de eenmaal ontstane eigenwoningreserve relevant en beperkt deze de aftrekbare hypotheekrente op een nieuwe eigen woning. De
kan-bepaling hypotheek zorgt er dus voor dat huizenkopers goed moeten plannen om optimaal fiscaal voordeel te behouden.
Wanneer kunt u de kan-bepaling toepassen of laten vervallen?
De
kan-bepaling hypotheek wordt van kracht en is relevant voor u zodra u uw huidige woning met overwaarde verkoopt en van plan bent een nieuwe eigen woning aan te kopen. Het is geen bepaling die u zelf kiest toe te passen, maar een fiscaal principe dat automatisch geldt voor uw situatie. De kern hiervan is de bijleenregeling, die stelt dat u de volledige overwaarde van de verkochte woning binnen
drie jaar moet herinvesteren in de nieuwe woning om het recht op volledige hypotheekrenteaftrek te behouden.
Het “laten vervallen” van de directe, beïnvloedbare impact van de kan-bepaling is dan ook gekoppeld aan deze termijn van drie jaar. Wanneer u de overwaarde niet volledig binnen deze periode herinvesteert, ontstaat een zogenoemde “eigenwoningreserve”. Deze reserve verdwijnt niet na drie jaar; in plaats daarvan
blijft de eigenwoningreserve permanent relevant voor de berekening van uw maximale hypotheekrenteaftrek bij elke toekomstige eigen woning die u koopt. Dit betekent dat de mogelijkheid om de fiscale gevolgen van de niet-geherinvesteerde overwaarde volledig te voorkomen, ‘vervalt’ na het verstrijken van de drie jaar, aangezien de restrictie op de hypotheekrenteaftrek dan een blijvend onderdeel van uw fiscale situatie wordt.
Welke gevolgen heeft de kan-bepaling voor uw hypotheekrenteaftrek in 2024?
De
kan-bepaling hypotheek heeft voor uw hypotheekrenteaftrek in 2024 als primair gevolg dat de aftrekbare hoofdsom van uw hypotheek verlaagd kan worden, wat direct leidt tot minder belastingvoordeel. Wanneer u namelijk overwaarde heeft van een eerder verkochte woning en deze niet volledig herinvesteert in uw nieuwe eigen woning, beschouwt de Belastingdienst het niet-gebruikte deel als een fictieve aflossing. Dit betekent dat u over dit fictief afgeloste deel van uw nieuwe hypotheek geen rente meer mag aftrekken. In 2024 is het maximale tarief waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is
36,97 procent. Deze beperking van de aftrekbare schuld door de kan bepaling hypotheek zorgt ervoor dat, ondanks de mogelijkheid van 36,97% aftrek, het totale bedrag dat u via de belastingaangifte kunt terugkrijgen lager uitvalt. De bijleenregeling, waarvan de kan bepaling hypotheek een essentieel onderdeel is, heeft als doel huiseigenaren te stimuleren de overwaarde weer in hun volgende woning te steken, om zo het belastingvoordeel op de hypotheekrenteaftrek te minimaliseren als dit niet gebeurt. Hierdoor kunnen uw netto maandlasten voor de hypotheek in 2024 hoger uitvallen dan wanneer u de overwaarde wel volledig had ingezet.
Hoe berekent u de eigenwoningschuld met de kan-bepaling?
U berekent de eigenwoningschuld met de
kan-bepaling hypotheek door primair rekening te houden met de eigenwoningreserve die is ontstaan bij de verkoop van uw vorige woning. Het doel is te bepalen welk deel van uw nieuwe hypotheek in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek. De berekening is als volgt: u neemt de
aanschafkosten van uw nieuwe eigen woning, inclusief eventuele bijkomende kosten zoals notariskosten voor de hypotheekakte. Van dit bedrag trekt u vervolgens de eigenwoningreserve af die u heeft opgebouwd uit de overwaarde van uw vorige woning. Het resultaat is de maximale hoogte van uw eigenwoningschuld waarover u nog rente mag aftrekken in Box 1. Een concreet voorbeeld: als de aanschafkosten van uw nieuwe woning €300.000 bedragen en u heeft een eigenwoningreserve van €50.000, dan mag uw eigenwoningschuld voor renteaftrek maximaal €250.000 zijn. Leent u meer dan dit bedrag, dan is het meerdere niet aftrekbaar en valt dit deel zonder belastingvoordeel in Box 3.
Praktische stappen voor het toepassen van de kan-bepaling bij verkoop en aankoop van een woning
De toepassing van de
kan-bepaling hypotheek in de praktijk draait om het bewust omgaan met de overwaarde van uw verkochte woning bij de aankoop van een nieuwe. Om dit proces optimaal te doorlopen, kunt u de volgende praktische stappen nemen:
- Vroegtijdige financiële planning: Voordat u uw huidige woning verkoopt of een nieuwe aankoopt, is het van belang om uw financiële mogelijkheden nauwkeurig te laten berekenen door een onafhankelijke hypotheekadviseur. Deze adviseur kan u helpen inzicht te krijgen in uw maximale hypotheek en de omvang van uw eigen middelen, inclusief de verwachte overwaarde. Een hypotheekadviseur wijst u ook op de uiterste termijn voor het herinvesteren van de overwaarde.
- Overwaarde vaststellen: Zodra uw woning verkocht is, wordt de exacte overwaarde bekend. Dit bedrag vormt de basis van uw eigenwoningreserve, die direct van invloed is op de aftrekbaarheid van de rente op uw nieuwe hypotheek conform de kan-bepaling hypotheek.
- Strategische herinvestering: De kern van de kan-bepaling is de stimulans om de overwaarde te herinvesteren in uw volgende woning. Plan zorgvuldig hoe u de overwaarde inzet om de eigenwoningschuld te verlagen en zo uw hypotheekrenteaftrek te behouden. Indien u de overwaarde niet volledig gebruikt, kan dit leiden tot minder belastingvoordeel op het niet-geïnvesteerde deel.
- Documentatie en communicatie: Zorg ervoor dat alle relevante documenten, zoals het voorlopig koopcontract van uw nieuwe woning en een taxatierapport, compleet en tijdig beschikbaar zijn voor uw hypotheekaanvraag en de notaris. Communiceer open en proactief met uw hypotheekadviseur en de notaris over de overwaarde en de geplande herinvestering, zodat zij de kan-bepaling hypotheek correct kunnen toepassen in de hypotheek- en leveringsakten.
- Hypotheek royeren: Bij de verkoop van uw oude woning dient de hypotheek die erop rustte te worden doorgehaald (geroyeerd) in het Kadaster. De notaris draagt hier zorg voor, maar het is een essentiële stap in de afhandeling van de oude situatie die de basis vormt voor de berekening van de overwaarde voor de nieuwe situatie.
Door deze stappen te volgen, navigeert u efficiënt door het proces van verkoop en aankoop met inachtneming van de
kan-bepaling hypotheek, en voorkomt u onverwachte fiscale gevolgen.
Wat betekent de kan-bepaling voor restschulden en aanpassingen in uw hypotheek?
De kan-bepaling hypotheek heeft aanzienlijke gevolgen voor zowel de behandeling van restschulden als voor de mogelijkheden tot aanpassingen in uw hypotheek, met name omdat ongebruikte overwaarde uw fiscale eigenwoningschuld blijvend verlaagt.
Een
restschuld ontstaat wanneer de verkoopopbrengst van uw woning lager is dan de openstaande hypotheekschuld. Hoewel een restschuld in veel gevallen kan worden meegenomen in een nieuwe hypotheek – mits uw inkomen dit toelaat en de hypotheekverstrekker akkoord gaat – is de rente over dat deel van de lening niet aftrekbaar als eigenwoningschuld. Dit komt doordat de kan-bepaling hypotheek, via de bijleenregeling, overwaarde stimuleert te herinvesteren. Een eerder ontstane eigenwoningreserve door niet-herinvesteerde overwaarde kan ook de aftrekbaarheid beperken als u later met restschuld te maken krijgt en een nieuwe hypotheek afsluit. Risico op restschuld ontstaat ook als u overwaarde heeft opgenomen en de huizenprijzen daarna dalen. Om een restschuld te voorkomen of te verlagen, is
extra aflossen op de hypotheek een effectieve strategie, die tegelijkertijd uw maandlasten kan verlagen.
Bij
aanpassingen in uw hypotheek, zoals het verhogen van uw lening, oversluiten of extra aflossen, speelt de kan-bepaling hypotheek eveneens een rol. Als u in het verleden overwaarde uit uw vorige woning niet volledig heeft herinvesteerd in uw huidige woning, heeft u een zogenoemde eigenwoningreserve gecreëerd. Wanneer u later uw hypotheek wilt verhogen voor bijvoorbeeld een verbouwing of het aflossen van andere schulden, zal de rente over het deel dat hoger is dan uw ‘fiscale’ eigenwoningschuld (na aftrek van deze eigenwoningreserve)
niet aftrekbaar zijn. Dit beperkt direct uw belastingvoordeel en verhoogt uw netto maandlasten. Bovendien kunnen hypotheekaanpassingen, zoals vervroegd aflossen, oversluiten of rentemiddeling, soms leiden tot het betalen van
boeterente aan uw hypotheekverstrekker, afhankelijk van uw contract en de actuele rentestand. Het is daarom van belang om bij elke hypotheekaanpassing de gevolgen van de kan-bepaling hypotheek zorgvuldig te overwegen met een hypotheekadviseur.
ING hypotheek en de kan-bepaling: wat u moet weten
De
kan-bepaling hypotheek is een landelijke belastingregel die, net als bij andere geldverstrekkers, ook van toepassing is op een ING hypotheek. Wanneer u overweegt om via ING te financieren en te maken krijgt met de
kan-bepaling, is het goed om te weten dat ING hypotheekadviseurs uitsluitend ING hypotheken aanbieden. Dit betekent dat het advies over hoe de fiscale regels, zoals het herinvesteren van overwaarde, van invloed zijn op uw nieuwe lening, specifiek gericht zal zijn op de producten en voorwaarden die ING zelf biedt. Het kan daarom waardevol zijn om naast het advies van
ING ook breder marktoverzicht te overwegen, zodat u zeker weet dat u de optie kiest die het beste bij uw unieke financiële situatie past en de
kan-bepaling optimaal benut.
IKB hypotheek en de invloed van de kan-bepaling op uw belastingvoordeel
Bij een
IKB hypotheek beïnvloedt de
kan-bepaling hypotheek, net als bij andere geldverstrekkers, direct het deel van uw nieuwe lening dat in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek, en daarmee uw belastingvoordeel. Hoewel de kan-bepaling een algemene fiscale regel is die de herinvestering van overwaarde uit een eerdere woning regelt, is het specifiek voor uw IKB hypotheek van belang dat een
hypotheek met NHG IKB als inkomen accepteert. Dit kan betekenen dat u mogelijk een hogere maximale hypotheek kunt krijgen op basis van uw IKB-inkomen, wat indirect de omvang beïnvloedt van de eigenwoningschuld waarop de kan-bepaling vervolgens van toepassing is. Daardoor is de hoogte van uw hypotheekrenteaftrek sterk afhankelijk van hoe u deze overwaarde inzet bij het afsluiten van uw
IKB hypotheek, om zo een zo groot mogelijk fiscaal voordeel te behouden.
Hypotheek Zeker en de rol van de kan-bepaling in uw financiële planning
Voor een financieel adviseur zoals
Hypotheek Zeker is de
kan-bepaling hypotheek een cruciaal onderdeel van de financiële planning, vooral wanneer klanten een woning met overwaarde verkopen en een nieuwe kopen. De rol van Hypotheek Zeker is hierbij niet alleen het correct toepassen van de fiscale regels, maar ook het integreren van de bijleenregeling in een breder financieel plan dat past bij de persoonlijke situatie en toekomstplannen van de klant. Door bijvoorbeeld ook te adviseren over producten zoals een gemengde levensverzekering, helpt Hypotheek Zeker klanten om een holistisch beeld te krijgen van hun financiële zekerheid en de impact van de kan-bepaling op hun totale vermogen en maandlasten. Zo kunnen zij weloverwogen beslissingen nemen om onverwachte fiscale nadelen te voorkomen en optimaal gebruik te maken van hun belastingvoordelen.
Veelgestelde vragen over de kan-bepaling en hypotheekbelastingvoordelen
