Wat kun je meefinancieren in je hypotheek?

Een hypotheek financiert primair de koopsom van je woning, vaak tot 100% van de marktwaarde. Wil je weten wat je kunt meefinancieren in je hypotheek? Dan kun je denken aan waardeverhogende verbouwingen zoals een uitbouw, en energiebesparende maatregelen waarvoor je zelfs tot 106% van de woningwaarde kunt lenen. Hoewel hypotheekadvieskosten onder voorwaarden soms wel mee kunnen, dien je veel andere bijkomende kosten bij de aankoop met eigen geld te voldoen. Op deze pagina duiken we dieper in welke kosten precies meetellen, hoe het meefinancieren past binnen de hypotheekvoorwaarden, en welke beperkingen en maximale bedragen er gelden. We bespreken de invloed op je maandlasten, hoe je dit toepast bij aankoop of renovatie, en geven praktische tips voor zowel starters als huiseigenaren. Ook kijken we naar de financiële en juridische gevolgen, hoe je een hypotheek berekent met meefinanciering, en de specifieke mogelijkheden bij geldverstrekkers zoals ASR en Rabobank, inclusief veelgestelde vragen.

Welke kosten en uitgaven kun je meefinancieren in een hypotheek?

In een hypotheek kun je verschillende kosten en uitgaven meefinancieren die direct bijdragen aan de waarde of duurzaamheid van je woning, alsook bepaalde bijkomende kosten. Denk hierbij aan waardeverhogende verbouwingen, zoals een uitbouw, waarbij je afhankelijk van het type aanpassing doorgaans 50% tot 100% van de kosten kunt meenemen in je lening. Voor energiebesparende maatregelen en verduurzamingen, zoals isolatie of zonnepanelen, kun je zelfs tot 106% van de woningwaarde financieren, aangezien deze investeringen de woningwaarde verhogen en de maandelijkse energielasten verlagen. Hoewel veel aankoopkosten met eigen geld voldaan moeten worden, zijn hypotheekadvieskosten onder voorwaarden soms wel mee te financieren, met name als de totale hypotheek lager blijft dan de marktwaarde van de woning. Een belangrijke, doch minder algemeen bekende optie, is het meefinancieren van de kosten voor het oversluiten van je huidige hypotheek naar een nieuwe; deze oversluitkosten, die onder andere boeterente, taxatie-, advies- en notariskosten omvatten, kunnen in de nieuwe lening worden opgenomen. Let wel op: de rente over het deel dat deze oversluitkosten dekt, is meestal niet fiscaal aftrekbaar. In specifieke situaties, zoals bij een familiehypotheek, kunnen zelfs bepaalde aankoopkosten van de woning worden gedekt, wat een uitzondering vormt op de algemene regel voor eigen middelen. Ook de kosten die gepaard gaan met de omzetting van een levenhypotheek kunnen soms worden meegenomen in een nieuwe hypotheekconstructie.

Hoe werkt meefinancieren binnen de hypotheekvoorwaarden?

Meefinancieren binnen de hypotheekvoorwaarden betekent dat je extra uitgaven voor je woning kunt opnemen in je hypotheek, onder specifieke regels die door geldverstrekkers en de Belastingdienst zijn vastgesteld. De hoofdregel is dat de financiering moet bijdragen aan de waarde van de woning of aan energiebesparing, zoals bij waardeverhogende verbouwingen zoals een uitbouw, of de installatie van zonnepanelen. Voor energiebesparende maatregelen kun je zelfs tot 106% van de woningwaarde financieren, waarbij soms een extra 6% bovenop de marktwaarde mogelijk is. Nieuwbouwhuiskopers kunnen meerwerk meefinancieren, vaak tot maximaal 25% van de koopsom, en ook het meefinancieren van een restschuld bij de aankoop van een nieuwe woning is een optie. Wel is het zo dat veel extra aankoopkosten, zoals overdrachtsbelasting en een deel van de notariskosten, sinds 1 januari 2018 meestal met eigen geld voldaan moeten worden. Een hypotheekverhoging voor woningverbeteringen is fiscaal aftrekbaar als de lening wordt gebruikt voor de eigen woning en annuïtair of lineair binnen 30 jaar wordt afgelost, wat deze vorm van financiering vaak voordeliger maakt dan een aparte verbouwingslening.

Welke beperkingen en maximale bedragen gelden voor meefinancieren?

De beperkingen en maximale bedragen voor meefinancieren in je hypotheek worden hoofdzakelijk bepaald door de waarde van de woning en je financiële draagkracht, oftewel je inkomen en bestaande financiële verplichtingen. Sinds 2018 is de hoofdregel dat je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning kunt lenen voor de aankoop en waardeverhogende verbouwingen. Een belangrijke uitzondering hierop zijn energiebesparende maatregelen en verduurzamingen; hiervoor kun je tot 106% van de woningwaarde financieren. Dit betekent niet dat je ongelimiteerd kunt lenen; je moet bijvoorbeeld aantoonbaar de kosten (met bonnetjes en facturen) bewijzen, en je inkomen moet de hogere maandlasten toelaten. Er gelden ook specifieke maximale bedragen voor bepaalde soorten meefinanciering en leenvormen. Zo mag een aflossingsvrije financiering, indien van toepassing, maximaal 50% van de woningwaarde bedragen. Voor het financieren van verbouwingen stellen de meeste geldverstrekkers een minimale verhoging van de hypotheek van € 5.000,- tot € 12.500,-. Bij duurzaamheidsinvesteringen kun je soms profiteren van aanvullende financieringsmogelijkheden, zoals maximaal € 9.000,- extra voor specifieke energiebesparende voorzieningen, of tot € 10.000,- extra voor woningen met een energielabel A of B. Dit zijn voorbeelden van veelvoorkomende grenzen. Sommige hypotheekverstrekkers hanteren bovendien een limiet van 10 tot 15% van de koopsom voor de financiering van tuinaanleg. Alle extra kosten die je wilt meefinancieren, bovenop de 100% (of 106% voor duurzaamheid), moeten met eigen middelen worden voldaan, en bij hogere bedragen kan een geldverstrekker eisen dat je deze eigen middelen aantoont, zoals bij een drempel van € 15.000,-. De maximale hypotheek wordt uiteindelijk altijd beperkt door de toetsing van jouw persoonlijke financiële situatie en de waarde van het onderpand, ter bescherming van de lener.

Wat is de invloed van meefinancieren op maandlasten en rentepercentages?

De invloed van meefinancieren op je maandlasten en rentepercentages is aanzienlijk, omdat het direct het totale geleende bedrag van je hypotheek verhoogt. Allereerst zorgen hogere maandlasten voor een grotere financiële druk op je budget, omdat je meer rente en aflossing betaalt. Geldverstrekkers toetsen dit aan je inkomen en vaste lasten en hanteren een financieringslastpercentage (ook wel woonquote genoemd), vaak bepaald door Het Nibud, om te garanderen dat de maandelijkse terugbetaling (ongeveer een derde van netto-inkomen) voor de leningnemer betaalbaar blijft. Dit betekent dat je leefoverschot en bestedingsruimte afnemen. Ten tweede beïnvloedt meer meefinancieren in je hypotheek direct het rentepercentage doordat de Loan to Value (LTV) ratio stijgt. De LTV-ratio is de verhouding tussen de hoogte van je hypotheek en de waarde van je woning. Een hogere LTV betekent een groter risico voor de geldverstrekker, wat vaak resulteert in een hoger rentepercentage voor de gehele lening. Bijvoorbeeld, wie leent tot 65% van de woningwaarde krijgt doorgaans een lagere rente dan iemand die 100% of zelfs 106% (voor energiebesparende maatregelen) financiert. Bovendien kan meefinancieren er, in sommige gevallen, voor zorgen dat je buiten de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) valt, waardoor je het rentevoordeel dat hiermee gepaard gaat misloopt. De kredietverstrekker stelt het rentepercentage uiteindelijk vast op basis van jouw persoonlijke risicoprofiel.

Hoe pas je meefinancieren toe bij aankoop of renovatie van een woning?

Meefinancieren bij aankoop of renovatie van een woning pas je toe door waardeverhogende aanpassingen of energiebesparende maatregelen op te nemen in je hypotheek. Voor een aankoop betekent dit dat je de kosten van de verbouwing direct meefinanciert met de koopsom van de woning, terwijl je bij de renovatie van een bestaande woning je huidige hypotheek kunt verhogen of een tweede hypotheek kunt afsluiten. Cruciaal voor de toepassing is een taxatierapport dat de woningwaarde vóór én ná de geplande verbouwing of verduurzaming aangeeft. Dit rapport vormt de basis voor de maximale lening (doorgaans 100% van de marktwaarde na verbouwing, maar tot 106% voor energiebesparende investeringen). Denk bij wat je kunt meefinancieren in je hypotheek aan een uitbouw, nieuwe keuken, isolatie of zonnepanelen; voor woningen met een zeer gunstig energielabel (A++++ met energieprestatiegarantie) is zelfs tot €50.000 extra financiering mogelijk. Huiseigenaren die hun woning willen renoveren, kunnen vaak de hypothecaire inschrijving verhogen zonder notarisbezoek, of de bestaande hypotheekgarantie hergebruiken, wat aanzienlijk kan besparen op extra kosten. Voor kleinere renovatieprojecten kan een persoonlijke lening een alternatief zijn, hoewel de rente hierover doorgaans hoger is dan over een hypotheek. Uiteraard moet je inkomen altijd toereikend zijn om de hogere maandlasten te kunnen dragen.

Tips voor starters en huiseigenaren bij meefinancieren van extra kosten

Starters en huiseigenaren die extra kosten willen meefinancieren in hun hypotheek, doen er goed aan met een aantal praktische tips rekening te houden. Voor starters is het essentieel om te beseffen dat, hoewel je veel aan je hypotheek kunt toevoegen, een aanzienlijk deel van de bijkomende kosten koper – zoals overdrachtsbelasting en een deel van de notariskosten – met eigen geld voldaan moet worden. Wachten tot voldoende spaargeld is vaak onvermijdelijk, maar slimme strategieën, zoals het onderzoeken van de lokale starterslening als aanvulling op je hypotheek, kunnen helpen bij de aankoop van een woning. Huiseigenaren die hun woning willen verbeteren, moeten zich richten op waardeverhogende verbouwingen en energiebesparende maatregelen, waarvoor je zelfs tot 106% van de woningwaarde kunt lenen. Denk hierbij aan investeringen in zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp, die de woning duurzamer maken. Het is een interessant gegeven dat woningeigenaren de investering in verduurzaming vaak financieren uit spaargeld (82%), wat onderstreept hoe belangrijk een financiële buffer is, zelfs als je wat je kunt meefinancieren in je hypotheek in kaart brengt. Laat je altijd adviseren door een hypotheekadviseur om de financiële haalbaarheid en de invloed op je maandlasten goed in te schatten. Denk ook aan de smaak van potentiële kopers bij waardeverhogende aanpassingen, mocht je ooit willen verkopen.

Financiële en juridische gevolgen van meefinancieren in je hypotheek

Meefinancieren in je hypotheek brengt diverse financiële en juridische gevolgen met zich mee die verder gaan dan alleen hogere maandlasten. De meest directe financiële impact is de toename van de totale schuld en daarmee het risico op langdurige schulden als de financiële situatie verandert. Hoewel je misschien denkt aan wat je kunt meefinancieren in je hypotheek, zoals waardeverhogende verbouwingen, is het cruciaal om de fiscale aspecten goed te begrijpen. Zoals eerder genoemd, is de rente over het deel van de hypotheek dat wordt gebruikt om oversluitkosten te dekken meestal niet fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat je weliswaar de oversluitkosten meefinanciert, maar hierover geen belastingvoordeel geniet, wat de effectieve kosten verhoogt. Ook voor specifieke posten, zoals een ‘financieringsvergoeding’, geldt dat deze niet aftrekbaar is, zelfs wanneer deze wordt opgenomen in de hypotheek. Juridisch gezien moet je rekening houden met de specifieke voorwaarden die aan de hypotheek zijn verbonden. Elke extra financiering is vastgelegd in de Algemene en Bijzondere Voorwaarden van je hypotheek, wat je verplichtingen bindend maakt. Bij wijzigingen in je persoonlijke situatie, zoals een scheiding, kunnen deze afspraken complexe juridische en financiële gevolgen hebben. Denk hierbij aan de noodzaak tot ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid, wat betekent dat één partner volledig van de hypotheek wordt ontslagen, of de specifieke fiscale gevolgen die zich voordoen bij belangenwijzigingen. Een ander juridisch risico is het hanteren van een onzakelijke hypotheekrente bij een familiehypotheek, wat kan leiden tot boetes van de fiscus. Het is daarom essentieel om vooruit te denken en altijd deskundig hypotheekadvies in te winnen over de langdurige financiële en juridische implicaties.

Hypotheek berekenen met meefinancieren: wat moet je weten?

Om je hypotheek te berekenen met meefinanciering, moet je vooral de invloed van extra leningen op je maximale hypotheekbedrag en maandlasten begrijpen. De basis van de berekening blijft je inkomen en de getaxeerde waarde van de woning, maar bij meefinancieren voeg je daar de kosten van de gewenste aanpassingen aan toe. Voor wat je kunt meefinancieren in je hypotheek, zoals waardeverhogende verbouwingen of energiebesparende maatregelen, kun je respectievelijk tot 100% of zelfs 106% van de woningwaarde lenen. Het is daarbij essentieel om te weten dat een hogere lening ten opzichte van de woningwaarde (de zogenoemde Loan to Value of LTV) doorgaans resulteert in een hogere renteopslag, omdat dit voor de geldverstrekker een groter risico vormt. Een minder bekend, maar belangrijk punt voor je berekening, is dat financiële verplichtingen zoals private lease kosten sinds 1 april 2022 volledig als lening meetellen en je maximale hypotheek aanzienlijk kunnen verlagen. Voor bestaande huiseigenaren die hun hypotheek willen verhogen voor meefinanciering, kan een onderhandse verhoging een efficiënte optie zijn als er in het verleden al een hogere inschrijving bij het Kadaster heeft plaatsgevonden, wat notariskosten kan besparen. Bovendien is een actueel taxatierapport na de verbouwing onmisbaar om de nieuwe marktwaarde vast te stellen. Door aflossing en waardestijging woning in de toekomst kan je risicocategorie dalen, waardoor je recht kunt hebben op een lagere hypotheekrente en de initiële hogere maandlasten op termijn weer kunnen afnemen.

ASR hypotheek en mogelijkheden voor meefinancieren

Bij een ASR hypotheek zijn er specifieke mogelijkheden voor meefinancieren, bovenop de reguliere financiering van de woning. ASR biedt bijvoorbeeld de ASR Verduurzamingshypotheek, waarmee een hoger leenbedrag mogelijk is afhankelijk van het energielabel van de woning, wat ideaal is voor energiebesparende maatregelen zoals isolatie of zonnepanelen. Uniek bij ASR is de optie voor consumptief meefinancieren: waar de ASR DigiThuis hypotheek dit toestaat tot 80% van de marktwaarde, biedt de ASR WelThuis hypotheek zelfs mogelijkheden tot 100% van de marktwaarde, wat significant ruimer is dan bij veel andere geldverstrekkers. Dit geeft flexibiliteit voor andere uitgaven naast de waardeverhogende verbouwingen die vaak worden meegenomen. Bovendien biedt de ASR DigiThuis Hypotheek expliciet de mogelijkheid voor een tweede hypotheek, wat een waardevolle optie kan zijn om extra kosten te financieren. Voor het verhogen van een bestaande hypotheek hanteert ASR DigiThuis een minimale verhoging van € 10.000,-, en een maximale hypotheek van € 1.000.000. Dit zijn belangrijke details als je wilt weten wat je kunt meefinancieren in een ASR hypotheek voor jouw specifieke situatie.

Rabobank hypotheek: meefinancieren van extra kosten uitgelegd

Rabobank biedt specifieke mogelijkheden voor het meefinancieren van extra kosten in je hypotheek, vaak via de Rabobank Basis Hypotheek of de Rabobank Plus Hypotheek. Zo verrekent Rabobank onder voorwaarden de kosten voor hypotheekadvies in de hypotheek, al is het slim om te weten dat ze bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek soms gratis hypotheekadvies aanbieden aan klanten. De Rabobank Plus Hypotheek staat bovendien het meefinancieren van een restschuld toe, wat een waardevolle optie kan zijn als je je oude woning met verlies verkoopt. Daarnaast biedt een Rabobank hypotheek vaak de mogelijkheid tot een hogere inschrijving in het Kadaster, wat in de toekomst extra financieringsruimte biedt voor bijvoorbeeld waardeverhogende verbouwingen zonder dat je direct de hypotheek hoeft te verhogen. Deze specifieke voorwaarden bepalen dus wat je kunt meefinancieren in je hypotheek bij Rabobank en kunnen een groot verschil maken in je financiële planning.

Veelgestelde vragen over meefinancieren in de hypotheek