Prive hypotheek vestigen: stappen en juridische vereisten uitgelegd

Wilt u een lening afsluiten met een familielid of vriend, waarbij onroerend goed als onderpand dient? Het vestigen van een prive hypotheek is dan een optie die zorgvuldige aandacht vraagt voor de juridische kant. Net als bij een reguliere bankhypotheek, is voor deze constructie een notariële akte en de verplichte inschrijving bij het Kadaster essentieel, omdat u hiermee een ‘beperkt recht’ op een registergoed vestigt. Deze pagina biedt u een helder overzicht van alle stappen, vanaf de definitie van een prive hypotheek en de situaties waarin u deze gebruikt, tot de cruciale rol van de notaris die u wijst op de gevolgen en mogelijke risico’s van zo’n akte. We behandelen hoe u een hypotheekakte opstelt, de Kadasterregistratie, de juridische en financiële implicaties, en de verschillende soorten prive hypotheken, waaronder de familiehypotheek met zijn eigen specifieke voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. U leert ook hoe u de kosten en rente berekent, de juiste lening bepaalt en welke mogelijkheden er zijn bij grote geldverstrekkers als Rabobank en ASR.

Wat is een prive hypotheek en wanneer gebruik je deze?

Een prive hypotheek is in essentie een hypothecaire lening die u aangaat met een particuliere geldverstrekker, meestal een familielid of vriend, in plaats van een bank. U gebruikt deze constructie vooral wanneer traditionele financiering via een bank niet (volledig) mogelijk of wenselijk is, bijvoorbeeld om uw kinderen te helpen bij de aankoop van hun eerste woning, familieleden te ondersteunen bij een verbouwing, of om op een flexibele manier geld te lenen met onroerend goed als onderpand. Het biedt vaak meer flexibiliteit in voorwaarden en een potentieel lagere rente dan een reguliere persoonlijke lening, doordat de woning als onderpand dient voor de lening. Een prominent voorbeeld is de familiehypotheek, waarmee ouders hun kinderen kunnen ondersteunen, mogelijk door de overwaarde van hun eigen woning te benutten. Ongeveer één op de zes Nederlandse huishoudens met een hypotheek maakt gebruik van een familiehypotheek, wat de populariteit van deze vorm onderstreept. Deze vorm van prive hypotheek vestigen kan ook ingezet worden voor bijvoorbeeld grootschalige woningverbetering of andere persoonlijke investeringen, waarbij de lagere rente en de zekerheid van het onderpand aantrekkelijk zijn voor zowel de lener als de uitlener. Voor de geldverstrekker biedt het vestigen van een prive hypotheek zekerheid: bij het niet nakomen van betalingsafspraken, heeft de geldverstrekker het recht om de woning te verkopen om de schuld te innen.

Hoe stel je een hypotheekakte op voor een prive hypotheek?

Het opstellen van een hypotheekakte voor een prive hypotheek is een juridisch proces dat altijd door een notaris wordt verzorgd. Deze akte is een officieel document en een authentieke akte waarin een hypotheek wordt gevestigd, en legt de afspraken tussen de hypotheekgever (de lener) en de hypotheeknemer (de particuliere geldverstrekker) vast. Het is een cruciale overeenkomst tussen hypotheekgever en hypotheeknemer, waarin de notaris alle noodzakelijke informatie opneemt om de prive hypotheek te vestigen. De akte specificeert de hoogte van het geleende bedrag, een gedetailleerde omschrijving van het onderpand, de afgesproken hypotheekrente, de manier van aflossen, eventuele verzekeringsverplichtingen en de algemene voorwaarden. Zodra alle partijen akkoord zijn, wordt de hypotheekakte ondertekend bij de notaris, waarbij de persoonlijke aanwezigheid van de hypotheekgever meestal vereist is. Na ondertekening draagt de notaris zorg voor de verplichte inschrijving in het hypotheekregister bij het Kadaster, waardoor het hypotheekrecht officieel wordt en de geldverstrekker de zekerheid krijgt om de woning te verkopen bij wanbetaling.

Welke rol speelt de notaris bij het vestigen van een prive hypotheek?

De notaris speelt een onmisbare en cruciale rol bij het vestigen van een prive hypotheek, omdat hij de juridische geldigheid, zekerheid en onpartijdigheid van de overeenkomst waarborgt. Allereerst is de notaris wettelijk verplicht om de hypotheekakte op te stellen, een authentiek document dat de afspraken tussen de particuliere geldverstrekker (hypotheeknemer) en de lener (hypotheekgever) rechtsgeldig vastlegt, inclusief details over het geleende bedrag, het onderpand en de rente. Het is de taak van de notaris om niet als partijadviseur op te treden, maar om de belangen van alle betrokken partijen te bewaken en hen te informeren over de juridische en financiële gevolgen en risico’s, wat met name bij een familiehypotheek van groot belang is. Voordat de akte wordt ondertekend, en vlak voor het passeren van de akte, voert de notaris uitgebreid onderzoek uit. Hij controleert de eigendom van de woning bij het Kadaster en verzekert dat het onderpand vrij is van lasten, beslagen en andere hypotheken. De Hoge Raad heeft zelfs bepaald dat de notaris moet zorgen voor een levering vrij van beslagen en hypotheken. Na ondertekening door de persoonlijke aanwezigheid van de hypotheekgever en de notaris, draagt de notaris zorg voor de verplichte inschrijving van de hypotheekakte in het hypotheekregister bij het Kadaster. Deze inschrijving maakt het hypotheekrecht officieel en biedt de geldverstrekker de juridische zekerheid dat de woning als onderpand dient bij wanbetaling.

Hoe verloopt de registratie van een prive hypotheek bij het kadaster?

De registratie van een prive hypotheek bij het Kadaster, een noodzakelijke stap na het ondertekenen van de hypotheekakte, verloopt uitsluitend via de notaris. Nadat de notariële akte is gepasseerd en door alle partijen is ondertekend, zorgt de notaris voor de elektronische indiening van de akte bij het Kadaster. Deze handeling is essentieel om het prive hypotheekrecht officieel te vestigen en het beperkte recht op het onderpand publiekelijk vast te leggen. Het Kadaster registreert vervolgens de details van de overeenkomst in het openbare hypotheekregister, inclusief de naam, adres en geboortedatum van de koper, wat bijdraagt aan de Basisregistratie Kadaster. Voor deze inschrijving worden kadastrale rechten geheven, welke door de notaris worden afgedragen en vaak fiscaal aftrekbaar zijn. De efficiëntie van dit proces, dat cruciaal is voor het succesvol prive hypotheek vestigen, wordt versterkt doordat de gegevensverwerking en indiening bij het Kadaster volledig digitaal plaatsvindt, met een indrukwekkende kwaliteitsnorm van 99,5% volledige en juiste gegevens.

Wat zijn de juridische en financiële gevolgen van een prive hypotheek?

Een prive hypotheek brengt zowel belangrijke juridische als financiële gevolgen met zich mee voor zowel de lener als de geldverstrekker, die afwijken van een standaard hypotheek via een bank. Juridisch gezien wordt door het prive hypotheek vestigen en de verplichte inschrijving bij het Kadaster een sterk zekerheidsrecht gevestigd; bij wanbetaling heeft de geldverstrekker het recht het onderpand te verkopen. Voor de lener(s) geldt een hoofdelijke aansprakelijkheid voor de volledige schuld. Specifiek bij een familiehypotheek kan de onderlinge relatie onder druk komen te staan door het financiële risico bij niet-terugbetaling en is er een bredere aansprakelijkheid voor de familie, wat tot hoge juridische kosten kan leiden bij conflicten. Financieel zijn de fiscale gevolgen groot bij belangenwijzigingen en is het cruciaal dat de afgesproken rente marktconform is. Als de rente te laag is, kan de fiscus dit aanmerken als een schenking, wat kan leiden tot schenkbelasting en het verlies van hypotheekrenteaftrek voor de lener (2501007, 1114359). Bovendien wordt een prive hypotheek beschouwd als een financiële verplichting, wat uw maximale hypotheeksom voor andere leningen elders kan verlagen. Denk ook aan de initiële kosten voor het opstellen van de notariële akte en de registratie bij het Kadaster. Een goed financieel plan en juridisch advies vooraf zijn daarom onmisbaar om onverwachte fiscale verrassingen of financiële problemen te voorkomen.

Welke soorten prive hypotheken bestaan er, inclusief familiehypotheek?

Prive hypotheken zijn geldleningen die u afsluit met een particuliere geldverstrekker, waarbij uw woning als onderpand dient. De meest voorkomende vorm hiervan is de familiehypotheek, een lening van, zoals de naam al zegt, een familielid – vaak ouders, grootouders, ooms, tantes, of zelfs vrienden en kennissen, en staat ook bekend als de familiebank constructie. Deze leenvorm kan worden ingezet voor de volledige koopsom van een woning of als gedeeltelijke financiering naast een reguliere bankhypotheek, bijvoorbeeld om een financieringstekort te overbruggen en een duurder huis te kunnen kopen, en telt in bepaalde gevallen niet mee in de toetsing van reguliere banken. Binnen de familiehypotheek zelf zijn er diverse inrichtingsmogelijkheden; zo kan deze worden opgezet als een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek om in aanmerking te komen voor fiscale voordelen zoals hypotheekrenteaftrek, maar ook als een aflossingsvrije hypotheek voor meer dan 50% van de woningwaarde voor extra flexibiliteit. Naast de brede familiehypotheek, die ook specifieke woonvormen zoals ‘Kangoeroe wonen’ of ‘zorgunits’ kan faciliteren, bestaat er de gezinshypotheek, een gespecialiseerde lening die de aankoop van een huis voor twee gezinnen mogelijk maakt. Het prive hypotheek vestigen met flexibele voorwaarden en rente die ten goede komt aan de familie is populair geworden als aantrekkelijk alternatief voor traditionele financiering.

Hoe bereken je de kosten en rente van een prive hypotheek?

Voor het berekenen van de kosten en rente van een prive hypotheek begin je met het vaststellen van de eenmalige opstartkosten en de jaarlijkse rentekosten over het geleende bedrag. De eenmalige kosten om een prive hypotheek te vestigen omvatten voornamelijk notariskosten voor het opstellen en passeren van de hypotheekakte, taxatiekosten voor het vaststellen van de woningwaarde als onderpand, en eventuele advieskosten als je een financieel adviseur inschakelt. Deze kosten kunnen variëren van enkele honderden tot duizenden euro’s en zijn deels afhankelijk van de complexiteit en de notaris; gemiddeld bedragen de notariskosten voor het doorhalen van een hypotheek later bijvoorbeeld tussen de €90 en €500. De hypotheekrente, de belangrijkste variabele kostenpost, wordt jaarlijks berekend over de openstaande hypotheekschuld en is vaak maandelijks verschuldigd. Een eenvoudig rekenvoorbeeld: bij een hypotheek van €285.000 met een rentepercentage van 4% bedraagt de jaarlijkse rente €11.400 (€285.000 0,04). Naarmate de lening wordt afgelost, daalt de openstaande schuld en daarmee ook het te betalen rentebedrag. De hoogte van de rente hangt af van de afgesproken rentevaste periode – een langere periode betekent doorgaans een hogere rente, terwijl een kortere periode een lagere, maar ook meer fluctuerende, rente kan hebben – en de risicoklasse, die de verhouding tussen de lening en de woningwaarde weergeeft. Voor fiscale aftrekbaarheid is het essentieel dat de rente marktconform is.

Hypotheek berekenen: hoe bepaal je de juiste lening voor een prive hypotheek?

Het bepalen van de juiste lening voor een prive hypotheek vereist een zorgvuldige afweging van uw maximale leencapaciteit en uw persoonlijke terugbetalingsmogelijkheden, naast de waarde van het onderpand. Om de maximale leensom te berekenen, kijkt u naar uw bruto jaarsalaris, eventueel partnerinkomen, uw leeftijd en lopende leningen. Online tools kunnen snel een indicatie geven, maar onthoud dat u nooit meer kunt lenen dan de getaxeerde marktwaarde van de woning die als onderpand dient. Belangrijker dan alleen het maximale bedrag is het vaststellen van uw terugbetalingscapaciteit door een realistische inschatting van uw maandelijkse inkomsten en uitgaven te maken. Naast de hoogte van de lening zijn de voorwaarden essentieel voor het prive hypotheek vestigen. Overweeg zorgvuldig de rentevaste periode, die kan variëren van 1 tot 30 jaar, en de totale looptijd van de lening, met een maximum van 30 jaar voor fiscale aftrekbaarheid. Uw verwachte eigendomsduur van de woning beïnvloedt deze keuze; een kortere verwachte woonduur kan een kortere rentevaste periode rechtvaardigen. Bij een vriendenhypotheek is het bovendien cruciaal om een goede financiële match tussen de partijen te hebben, zodat de afspraken realistisch en duurzaam zijn voor beide zijden. Voor een gedetailleerde berekening en advies op maat kunt u altijd een professional inschakelen om uw persoonlijke en financiële situatie in kaart te brengen en de verschillende opties te verkennen, zoals u ook kunt doen met onze eigen hypotheek berekenen tool.

Rabobank hypotheek: mogelijkheden voor prive hypotheken bij Rabobank

Als traditionele geldverstrekker biedt Rabobank zelf geen ‘prive hypotheek’ in de zin van een lening die u direct aangaat met een particulier, zoals een familielid of vriend. In plaats daarvan focust Rabobank op een breed scala aan eigen hypotheekproducten voor de financiering van woningen, waaronder de Rabobank Basis Hypotheek en de Rabobank Plus Hypotheek, die beschikbaar zijn in diverse vormen zoals annuïteiten, lineaire, en aflossingsvrije hypotheken. Het is belangrijk te beseffen dat de hypotheekadviseurs van Rabobank ‘afhankelijke adviseurs’ zijn; zij adviseren u uitsluitend over de mogelijkheden en voorwaarden van de Rabobank-producten, en niet over hoe u een prive hypotheek kunt vestigen. Voor meer informatie over hun algemene hypotheekaanbod kunt u terecht op de Rabobank hypotheken overzichtspagina.

ASR hypotheek: opties voor prive hypotheken bij ASR

Als gerenommeerde financiële dienstverlener biedt ASR zelf geen ‘prive hypotheken’ aan in de traditionele zin van leningen tussen particulieren. In plaats daarvan richt ASR zich op een breed scala aan reguliere hypotheekproducten, zoals de ASR WelThuis Hypotheek en de ASR DigiThuis Hypotheek, die echter wel opties kunnen bieden die aantrekkelijk zijn voor wie overweegt een prive hypotheek te vestigen. Deze hypotheken kunnen flexibiliteit bieden voor financieringsbehoeften die anders via een particuliere lening worden ingevuld, door bijvoorbeeld consumptief vermogen uit de woning op te nemen. Zo biedt ASR met de WelThuis Hypotheek de mogelijkheid tot consumptief lenen tot 100% van de marktwaarde van de woning, en met de DigiThuis Hypotheek tot 80%. Dit kan een alternatief zijn voor een lening van een familielid voor bijvoorbeeld een verbouwing of andere uitgaven. Daarnaast maakt de levensrente hypotheek van ASR het mogelijk om maximaal 50% van de overwaarde van uw woning op te nemen, wat een oplossing kan zijn om kapitaal vrij te maken zonder direct een particuliere geldverstrekker in te schakelen. ASR streeft naar hypotheekoplossingen passend bij de financiële situatie en wensen van de klant en biedt scherpe rentetarieven, waarbij zij recentelijk de hypotheekrente verlaagde. Voor meer inzicht in de specifieke voorwaarden en mogelijkheden van het ASR hypotheekaanbod, kunt u hun website raadplegen.

Veelgestelde vragen over prive hypotheek vestigen