Voorwaarden hypotheek eigen BV: regels en fiscale gevolgen begrijpen

De voorwaarden voor een hypotheek van uw eigen BV zijn uniek. U leent geld van uw eigen onderneming voor uw woning. Op deze pagina leest u alles over de bijbehorende regels en fiscale gevolgen.

Wat is een hypotheek van je eigen BV en waarom kiezen voor deze constructie?

Een hypotheek van uw eigen BV is een lening van uw onderneming aan uzelf. U gebruikt het geld voor de financiering van uw privéwoning. U kunt hiervoor het vermogen gebruiken dat in uw BV zit, zoals opgespaarde winsten of dividend. Dit kan u fiscale of liquiditeitsvoordelen opleveren. Een voordeel is dat deze constructie niet gebonden is aan de €500.000 limiet voor andere BV-leningen. Het is voordeliger als het rendement van uw BV lager is dan de hypotheekrente die u betaalt. Toch heeft lenen van uw eigen BV ook nadelen. U verkleint de liquiditeit van uw onderneming. Laat het vermogen van uw BV ook niet vastzitten in langlopende leningen zonder aflossingen. Dit kan fiscaal ongunstig zijn.

Welke fiscale voorwaarden gelden voor een hypotheek van je eigen BV?

De fiscale voorwaarden voor een hypotheek van uw eigen BV zijn belangrijk voor de Belastingdienst. U moet bijvoorbeeld een hypotheekrecht vestigen en de lening correct melden. Ook zijn er regels voor de aflossing en renteaftrek om fiscale voordelen te behouden.

Vereiste rentepercentages en marktconformiteit

De rente op uw hypotheek van de eigen BV moet marktconform zijn om fiscale problemen te voorkomen. Dit betekent dat de rente vergelijkbaar moet zijn met wat u bij een gewone bank zou betalen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) stelt hiervoor een toetsrente vast. Deze minimale toetsrente bedraagt 5 procent en wordt ieder kwartaal gecheckt. Een lagere rente kan leiden tot een correctie van de Belastingdienst. U moet de rente jaarlijks controleren en eventueel aanpassen aan de markt.

Aflossingsverplichtingen en looptijd van de lening

Bij een hypotheek van uw eigen BV gelden specifieke voorwaarden voor aflossing en looptijd. De Belastingdienst eist dat u de lening binnen maximaal 30 jaar volledig aflost. Dit is cruciaal voor de hypotheekrenteaftrek. U betaalt elke maand een deel rente en een deel aflossing. Extra aflossen kan uw maandlasten verlagen of de looptijd verkorten. Een kortere looptijd bespaart u uiteindelijk veel rentekosten.

Renteaftrek en gevolgen voor de inkomstenbelasting

De renteaftrek op uw eigen BV hypotheek heeft direct invloed op uw inkomstenbelasting. U mag de rente maximaal dertig jaar aftrekken, wat uw netto maandlasten verlaagt. Na deze periode stijgen uw netto woonlasten fors, omdat het belastingvoordeel dan vervalt. De Belastingdienst beoordeelt uw totale financiële situatie, inclusief uw inkomen, voor de aftrek. Voor voorwaarden hypotheek eigen BV afgesloten na 2013 geldt een annuïtair of lineair aflosschema. Hypotheken van vóór 2013 behouden hun oude regels voor renteaftrek. Verder daalt het percentage renteaftrek in Nederland geleidelijk.

Hoe regel je een hypotheek met je eigen BV volgens de Nederlandse wetgeving?

U regelt een hypotheek met uw eigen BV door strikte wettelijke en fiscale stappen te volgen. Een notaris legt de lening formeel vast. U moet ook letten op de contractuele en fiscale eisen.

Notariële vastlegging en contractuele eisen

Een notariële akte is verplicht voor uw hypotheek van de eigen BV. De notaris stelt dit document op en zorgt voor de officiële vastlegging. In de akte staat altijd duidelijk het geleende bedrag en de hypothecaire vordering. Ook moet de notaris controleren of u alle gevolgen goed begrijpt. Eenmaal ondertekend, heeft de akte sterke bewijskracht tussen u en uw BV. Leg alle voorwaarden hypotheek eigen BV hierin helder vast.

Belangrijke aandachtspunten bij het opstellen van de hypotheekakte

Let goed op de inhoud van uw hypotheekakte als de notaris deze opstelt. Deze akte legt alle details vast, inclusief het onderpand en de rente. Controleer de verplichting tot woningverzekering en de algemene voorwaarden van uw BV. Een belangrijk punt is het huurbeding. U mag de woning bijvoorbeeld niet zomaar verhuren zonder toestemming van de BV. De notariskosten hiervoor bedragen meestal tussen de €500 en €900. Uw notaris schrijft de akte in bij het Kadaster. Veel mensen lezen de akte pas zorgvuldig bij problemen, maar controleer alle informatie goed vooraf.

Wat zijn de verschillen tussen lenen van een eigen BV, familie-BV en een externe bank?

U leent voor uw hypotheek van uw eigen BV, een familie-BV of een externe bank. Uw eigen BV of familie-BV biedt vaak flexibele voorwaarden en lagere rentes. Een externe bank heeft striktere eisen, maar ook duidelijke processen.

Fiscaal en juridisch onderscheid tussen eigen BV en familie-BV

Het fiscale en juridische onderscheid tussen een hypotheek van uw eigen BV en een familie-BV ligt bij de aandeelhouders. In uw eigen BV bent u de Directeur-Groot Aandeelhouder (DGA) en de enige eigenaar. U legt de financiële en juridische verhouding met uw BV zelf vast. Bij een familie-BV zijn meerdere familieleden aandeelhouder, zoals (klein)kinderen. Hierdoor zijn de leningvoorwaarden minder direct te bepalen. De Belastingdienst controleert extra of leningen aan familieleden op zakelijke gronden plaatsvinden. Dit voorkomt onbedoelde schenkbelasting. Bij leningen aan (klein)kinderen geldt een uitzondering op de wet excessief lenen als er hypothecaire zekerheid is.

Voordelen en nadelen ten opzichte van een hypotheek bij een bank

Een hypotheek via uw eigen BV heeft duidelijke voor- en nadelen vergeleken met een bankhypotheek. Hierdoor kunt u zelf bepalen wat het beste bij uw situatie past.

• U kunt zelf de voorwaarden van de lening bepalen, zoals looptijd en aflossing.
• De rente is vaak lager dan bij een bank, wat u op totale hypotheeklasten bespaart.
• De rente die u betaalt, blijft binnen uw eigen BV-vermogen.
• U mist echter de bescherming van toezichthouders als de AFM of DNB.
• De Belastingdienst controleert streng op marktconformiteit en zakelijkheid van de rente.
• Een BV-hypotheek komt niet in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Welke impact heeft een hypotheek van je eigen BV op je persoonlijke belastingpositie?

Een hypotheek van uw eigen BV heeft directe gevolgen voor uw persoonlijke belasting. De lening beïnvloedt uw inkomstenbelasting in Box 1 en uw vermogen in Box 3. De specifieke fiscale voorwaarden hypotheek eigen BV bepalen hoe gunstig dit uitpakt.

Invloed op box 1 en box 3 van de inkomstenbelasting

Een hypotheek van uw eigen BV beïnvloedt uw belasting in box 1 en box 3 direct. Gebruikt u de lening voor uw eigen woning? Dan valt deze in box 1. U kunt de betaalde hypotheekrente aftrekken, wat een belastingvoordeel van ongeveer 37% oplevert. Is de lening niet voor uw eigen woning? Of voldoet de rente niet aan de fiscale voorwaarden hypotheek eigen BV? Dan hoort het in box 3. Box 3 belast uw vermogen, het verschil tussen bezittingen en schulden. Over dit fictieve rendement betaalt u in 2024 36% belasting. Gelukkig geldt een heffingsvrij vermogen van €57.000 per persoon.

Effecten op eigenwoningschuld en vermogensrendementsheffing

Een hypotheek via uw eigen BV heeft specifieke gevolgen voor uw eigenwoningschuld en vermogensrendementsheffing. Uw lening voor de eigen woning is een eigenwoningschuld. De rente hiervan trekt u maximaal 30 jaar af in box 1. Daarna verhuist het resterende deel van de schuld naar box 3. Uw eigen woning telt niet mee voor de vermogensrendementsheffing in box 3. Let op: een BV-lening kan de berekende eigenwoningschuld overstijgen. Dit deel telt dan als schuld in box 3. Het verlaagt uw belastbaar vermogen.

Welke recente wetswijzigingen en fiscale regels zijn relevant voor eigenwoningschulden bij eigen BV?

Een belangrijke recente wijziging is de Wet excessief lenen, ingegaan op 1 januari 2023. Deze wet raakt uw eigenwoningschulden bij uw eigen BV als u boven een bepaalde grens leent. U betaalt dan belasting in box 2 over het bovenmatige deel.

Belangrijkste wijzigingen in 2024 en hun gevolgen

In 2024 zijn er belangrijke wijzigingen voor uw hypotheek van de eigen BV. De Wijzigingsregeling hypothecair krediet neemt nu het energielabel van uw woning mee. Uw maximale leenbedrag verandert hierdoor direct. Woonquotes zijn ook strenger geworden. Dit beperkt de leencapaciteit voor veel aanvragers. Daarnaast daalt de MKB-winstvrijstelling van 14% naar 13,31%. Dit heeft gevolgen voor de belasting die u betaalt over de winst van uw BV.

Veelvoorkomende valkuilen en hoe deze te vermijden

De grootste valkuil bij een hypotheek van uw eigen BV is het niet hanteren van een marktconform rentepercentage. Zo ziet de Belastingdienst dit als een verkapte winstuitkering. Dit heeft extra belasting voor u tot gevolg. Onvoldoende documentatie is een andere veelvoorkomende fout. Zorg dat alle afspraken notarieel zijn vastgelegd en voldoen aan de voorwaarden hypotheek eigen BV. Neem ook de aflossingsverplichtingen serieus. Voorkom fiscale verrassingen door altijd deskundig advies in te winnen.

Hoe bereken je een hypotheek vanuit je eigen BV als ondernemer?

Zo berekent u een hypotheek vanuit uw eigen BV:

1. Verzamel jaarrekeningen en IB-aangiften van de laatste drie jaar. Banken kijken naar uw salaris, dividend en bedrijfswinst.
2. Uw toetsinkomen is het laagste van 100% bruto jaarsalaris laatste jaar, of het gemiddelde van de laatste drie kalenderjaren. Dit bepaalt uw maximale hypotheek als ondernemer.
3. Bent u korter dan drie jaar ondernemer? Dan gelden afwijkende percentages, zoals 90% na twee jaar of 75% na één jaar.
4. Lever een actuele inkomensverklaring aan.

Goede documentatie is cruciaal. Zo voldoet u aan de voorwaarden hypotheek eigen BV en voorkomt u verrassingen.

Wat moet je weten over de rol van de notaris bij een hypotheek van je eigen BV?

De notaris is wettelijk verplicht bij een hypotheek van uw eigen BV. Zij stelt de hypotheekakte op. Deze akte vestigt het hypotheekrecht. Dat geeft uw BV zekerheid over de lening. U betaalt notariskosten voor dit werk, die variëren. De notaris vraagt ook de hypotheekgelden op en zorgt voor het doorhalen van het hypotheekrecht na aflossing. U kunt soms een hogere inschrijving in de akte laten opnemen. Zo bespaart u later kosten bij een verbouwing.

Hoe werkt het garant staan voor een hypotheek vanuit je eigen BV?

Uw BV kan niet zomaar garant staan voor uw privé hypotheek bij een bank. Garant staan betekent dat uw BV hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de gehele lening. Dit maakt uw BV verantwoordelijk als u de hypotheeklasten niet meer betaalt. Sinds 2013 is het veel lastiger om überhaupt garant te staan voor een hypotheek. De Belastingdienst kijkt kritisch naar zo’n constructie. Zij zien het vaak als een onzakelijke transactie. Dit kan leiden tot extra belasting, bijvoorbeeld een verkapte winstuitkering. Meestal leent u het geld direct van uw BV via een hypotheek uit eigen BV. Uw BV vestigt dan zelf een hypotheekrecht op uw woning. Dit geeft uw BV zekerheid over de lening. Bespreek uw situatie altijd met een fiscaal adviseur.

Veelgestelde vragen over voorwaarden hypotheek eigen BV

Waarom kiezen voor HomeFinance als jouw hypotheekadviseur voor eigen BV hypotheken?

Kiezen voor HomeFinance als uw hypotheekadviseur betekent een deskundige partner voor uw hypotheektraject. Wij bieden onafhankelijk advies, speciaal voor hypotheken met uw eigen BV. Ons maatwerkadvies helpt u om uw maximale leenbedrag en maandlasten nauwkeurig te bepalen. Dit advies houdt rekening met al uw persoonlijke financiële verplichtingen en complexe situaties. Zo weet u precies waar u aan toe bent. Dit maakt een goede hypotheekkeuze een stuk eenvoudiger, passend bij uw unieke situatie.