English version - international interest rates

Zelfstandig ondernemer en de hypotheek

Op deze website vindt u uitgebreide informatie over het berekenen van de maximale hypotheek. Een belangrijke factor bij deze berekening is het inkomen van degene(n) die de hypotheek wil(len) aanvragen. Er bestaan verschillende inkomstenbronnen. Op deze pagina gaan we uitgebreid in op het inkomen uit een zelfstandige onderneming en hoe een hypotheekinstelling met het inkomen uit een zelfstandige onderneming omgaat bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Bereken direct uw maximale hypotheek

Via onderstaande links kunt u direct navigeren naar het antwoord op de weergegeven vragen.

Wat is een zelfstandig ondernemer?

Een zelfstandig ondernemer (ook genoemd: zelfstandige, ondernemer, entrepeneur, zakenman of zakenvrouw) is een persoon die iets onderneemt, en daarmee een of andere maatschappelijke bijdrage levert. Een veelgehoord misverstand is dat ondernemers en hun ondernemingen winst moeten maken of dat ten alle tijden tot doel hebben. Dat is niet altijd het geval. Verenigingen zijn ook ondernemingsvormen, maar het is verenigingen niet toegestaan om het maken van winst tot doel te hebben. Op dit onderdeel behandelen we echter alleen de meest gebruikte ondernemingsvormen bij zelfstandige ondernemers die daarmee tot doel hebben winst en/of een inkomen te genereren.

Het centrale kenmerk van de ondernemer is dat deze ten opzichte van de werknemer bereid is meer eigen risico te lopen, het ondernemersrisico: als alles gaat zoals gepland dan heeft de ondernemer vaak hogere verdiensten dan hij als werknemer zou hebben. Echter, gaat het niet goed, dan maakt hij lagere verdiensten, hij loopt zelfs het risico verlies te maken en soms zelfs failliet te gaan. Om de risico’s te beperken zijn er wel ondernemingsvormen met lagere risico’s; groot voordeel is dat de ondernemer dan niet altijd aansprakelijk is met zijn gehele prive vermogen. Er zijn grofweg twee rechtsvormen te onderscheiden:

Rechtsvorm zonder rechtspersoonlijkheid

Bij een rechtsvorm zonder rechtspersoonlijkheid bent u met uw privévermogen aansprakelijk voor eventuele schulden van uw bedrijf. Schuldeisers kunnen dan bijvoorbeeld beslag leggen op uw bezittingen. Toch worden deze ondernemingsvormen nog vaak toegepast bij bedrijven van kleine omvang . Ten eerste omdat er geen kapitaalvereisten zijn, ten tweede omdat rechtsvorm zonder rechtspersoonlijkheid bij relatief lagere winsten fiscaal gunstiger is dan bijvoorbeeld een B.V. Deze rechtsvormen (met name de eenmanszaak en V.O.F.) worden dan ook vaak gekozen door zelfstandigen zonder personeel, freelancers en kleine ondernemingen met weinig personeel.

Eenmanszaak
Bestuur:Eigenaar
Aansprakelijkheid:Privé 100 %
Belastingen:Inkomstenbelasting, mkb-winstvrijstelling, ondernemersaftrek (bij voldoen aan urencriterium)
Sociale zekerheid:Geen werknemersverzekeringen
Maatschappij
Bestuur:Maten
Aansprakelijkheid:Privé voor gelijk deel als maatschap verplichtingen niet nakomt
Belastingen:Inkomstenbelasting, mkb-winstvrijstelling, ondernemersaftrek (bij voldoen aan urencriterium)
Sociale zekerheid:Geen werknemersverzekeringen
V.O.F.
Bestuur:Vennoten
Aansprakelijkheid:Alle vennoten privé voor 100 % als V.O.F. verplichtingen niet nakomt
Belastingen:Inkomstenbelasting, mkb-winstvrijstelling, ondernemersaftrek (bij voldoen aan urencriterium)
Sociale zekerheid:Geen werknemersverzekeringen
C.V.
Bestuur:Beherend vennoten
Aansprakelijkheid:Beherend vennoten privé 100 %, commanditaire vennoten beperkt aansprakelijk
Belastingen:Beherend vennoten: Inkomstenbelasting, mkb-winstvrijstelling, ondernemersaftrek (bij voldoen aan urencriterium)
Sociale zekerheid:Geen werknemersverzekeringen

Rechtsvorm met rechtspersoonlijkheid

Bij een rechtsvorm zonder rechtspersoonlijkheid bent u met uw privévermogen slechts beperkt aansprakelijk (namelijk bij wanbestuur) voor eventuele schulden van uw bedrijf. Schuldeisers kunnen geen beslag leggen op uw bezittingen (tenzij u wanbestuur heeft gepleegd). De B.V. en N.V. worden dan ook vaak gekozen door grotere of snelgroeiende ondernemingen.
Er gelden wel kapitaalvereisten tot € 45.000. De minimale kapitaalsvereiste ad € 18.000 bij B.V.'s is per 1 oktober 2012 verlaagd naar minimaal 1 eurocent.

B.V.
Bestuur:Directie
Aansprakelijkheid:Bestuur (bij onbehoorlijk bestuur en ongeoorloofd onttrekken van geld aan B.V.)
Belastingen:Vennootschapsbelasting, inkomstenbelasting over salaris directie en over dividend
Sociale zekerheid:Geen werknemersverzekeringen, tenzij ontslag tegen de wil van directeuraandeelhouder mogelijk is
N.V.
Bestuur:Directie
Aansprakelijkheid:Bestuur (bij onbehoorlijk bestuur)
Belastingen:Vennootschapsbelasting, inkomstenbelasting over salaris directie en over dividend
Sociale zekerheid:Geen werknemersverzekeringen, tenzij ontslag tegen de wil van directeuraandeelhouder mogelijk is
Stichting of Vereniging
Bestuur:Bestuur
Aansprakelijkheid:Bestuur (bij onbehoorlijk bestuur en niet ingeschreven in handelsregister)
Belastingen:Eventueel vennootschapsbelasting
Sociale zekerheid:Bestuur niet in loondienst
Coöperatie/ Onderlinge waarborgmaatschappij
Bestuur:Bestuur
Aansprakelijkheid:Leden WA-geheel BA-beperkt UA-niet. Bestuur (bij onbehoorlijk bestuur)
Belastingen:Vennootschapsbelasting, inkomstenbelasting over winstuitkeringen
Sociale zekerheid:Alleen in bepaalde gevallen

Kan ik een hypotheek krijgen met een zelfstandige onderneming?

Banken willen zekerheid en vragen daarom altijd het recht van hypotheek op het huis waarvoor ze lening verstrekken en daarnaast willen ze een soort van inkomenszekerheid hebben. Voor werknemers is het meestal voldoende om in loondienst te zijn bij een bedrijf.

Als iemand als zelfstandig ondernemer een huis wilt kopen dan wil de bank ook inkomenszekerheid. En dat is vaak het probleem bij zelfstandig ondernemers. Er is vaak sprake van een variabel inkomen. Wat onderstaand voorbeeld al laat zien is dat er het ene jaar een veel hoger inkomen kan zijn dan het jaar erop.

Daarom wordt er ook altijd naar de inkomenshistorie van de laatste 3 jaren gekeken en meestal ook naar de prognose van het lopend jaar. Door de minimaal 3 jaren te middelen wordt een redelijke indicatie van het gemiddeld inkomen berekend:

Voorbeeld 1 inkomen uit zelfstandige onderneming:

Bedrijfsresultaat voor belastingen 2011€ 20.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2012€ 25.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2013€ 30.000
Gemiddeld€ 25.000

Het inkomen voor de maximale hypotheek wordt nu: € 25.000, het gemiddelde van de laatste 3 jaar.

Voorbeeld 2 inkomen uit zelfstandige onderneming

Bedrijfsresultaat voor belastingen 2011€ 30.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2012€ 25.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2013€ 20.000
laatste jaar lager dan gemiddelde€ 20.000

Het inkomen voor de maximale hypotheek wordt nu: € 20.000, aangezien het inkomen van het laatste jaar lager is dan het gemiddelde van de laatste 3 jaar.

Ook wanneer er slechts resultaten over 2 jaar beschikbaar zijn, willen banken in combinatie met een gunstige prognose nog weleens een hypotheek verstrekken. Wat in dergelijke gevallen wel vaak voorkomt, is dat er ten opzichte van de waarde van het onderpand minder hypotheek verstrekt wordt, zodat de risico’s voor de bank verder beperkt zijn.

Voorbeeld inkomen uit startende zelfstandige onderneming

Bedrijfsresultaat voor belastingen 2012€ 20.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2013€ 25.000
Prognose bedrijfsresultaat voor belastingen 2014€ 30.000

Stel dat de ondernemer een gemiddeld inkomen van € 25.000 nodig heeft voor de maximale hypotheek, dan zullen sommige banken bereid zijn hiermee te rekenen mits de hypotheek niet hoger is dan 90 % van de marktwaarde. Dat betekent dat bij een marktwaarde van € 140.000 de hypotheek niet hoger mag zijn dan € 126.000. Dit betekent vaak dat startende ondernemers die een eerste eigen woning willen aanschaffen, eigen geld nodig hebben om in de hypotheek in te brengen.

Daarnaast worden ook andere financiele kengetallen van de onderneming kritisch bekeken. Te denken valt aan:

Eigen vermogen

Het eigen vermogen omvat het eigen kapitaal van de onderneming, inclusief de algemene reserve en bestemmingsreserves. Voorzieningen behoren niet tot het eigen vermogen, omdat het om toekomstige verplichtingen gaat. Het eigen vermogen groeit als er winst wordt gemaakt, en neemt af als er verlies is.

Vreemd vermogen

Vermogen dat is verworven in de vorm van leningen en waarover rente betaald moet worden. Een simpeler aanduiding voor vreemd vermogen is schulden. Binnen het vreemd vermogen wordt vaak onderscheid gemaakt tussen:

  • Lang vreemd vermogen: schulden met een looptijd van een jaar of langer (bijv. hypotheken).
  • Kort vreemd vermogen: schulden met een looptijd van korter dan een jaar (bijv. crediteuren).

Solvabiliteit

De solvabiliteit van een bedrijf geeft aan in hoeverre een onderneming zijn betalings- en aflossingsverplichtingen kan nakomen. Waar het om gaat is de zogenoemde solvabiliteitsratio, de verhouding tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen op de balans. Het begrip solvabiliteit is van belang om de kans op een faillissement te bepalen.

Rentabiliteit

Rentabiliteit is de verhouding tussen het inkomen of de winst van een bedrijf en het vermogen waarmee dit werd verdiend. Het getal zegt dus iets over de winstgevendheid van een onderneming en speelt een rol bij beslissingen over investeringen.

Cashflow

De cashflow of kasstroom is het geld dat de organisatie in en uit gaat. In de praktijk wordt vaak alleen naar de positieve cashflow gekeken, die bestaat uit de nettowinst plus de afschrijvingen. Deze moet altijd hoger zijn dan de rekeningen, rente en aflossingen die betaald moeten worden. Bij een negatieve kasstroom verdwijnt er meer geld uit het bedrijf dan er binnenkomt; als die situatie te lang duurt, gaat het bedrijf failliet.

Werkkapitaal

Het werkkapitaal is het verschil tussen de vlottende activa op de balans en de vlottende passiva. Een positieve waarde van het werkkapitaal betekent dat er meer eigen vermogen en lang vreemd vermogen beschikbaar is dan er in vaste activa is geïnvesteerd.

Voorbeeld financiele kengetallen uit zelfstandige onderneming

Eigen vermogen 2011€ 40.000
Eigen vermogen 2012€ 20.000
Eigen vermogen 2013€ 10.000
Winstprognose 2014€ -/-20.000

Omdat het eigen vermogen enkele jaren achtereen is gedaald, zal een bank altijd om een prognose van het lopend boekjaar vragen. In bovenstaand voorbeeld blijkt er grote kans aanwezig dat in de loop van 2014 het eigen vermogen negatief wordt. Zonder maatregelen zal dit uitmonden in betalingsproblemen en uiteindelijk mogelijk zelfs een faillissement. In dit stadium zal de bank geen hypotheek verstrekken.

Hoe bereken ik mijn inkomen uit een zelfstandige onderneming voor de maximale hypotheek?

Voor de berekening van de maximale hypotheek is een belangrijke stap het bepalen met welk inkomen gerekend mag worden. Bij inkomen uit een zelfstandige onderneming wordt door hypotheekverstrekkers zowel naar de inkomenshistorie gekeken als naar de huidige en de te verwachten situatie. Er wordt dus zowel de nadruk gelegd op aantoonbare bestendigheid van het inkomen, maar ook naar de toekomstige zekerheid van inkomen, daarom is een hypotheek krijgen als zelfstandig ondernemer een complexe uitdaging. De meest gebruikte methode is berekening op basis van de resultaten van de laatste 3 jaren, waarbij met het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaren wordt gerekend, maar nooit meer dan het inkomen van het laatste jaar:

Voorbeeld 1 inkomen uit zelfstandige onderneming

Bedrijfsresultaat voor belastingen 2011€ 20.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2012€ 25.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2013€ 30.000
Gemiddeld€ 25.000

Het inkomen voor de maximale hypotheek wordt nu: € 25.000, het gemiddelde van de laatste 3 jaar.

Voorbeeld 2 inkomen uit zelfstandige onderneming

Bedrijfsresultaat voor belastingen 2011€ 30.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2012€ 25.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2013€ 20.000
laatste jaar lager dan gemiddelde€ 20.000

Het inkomen voor de maximale hypotheek wordt nu: € 20.000. Het laatste jaar is lager dan het gemiddelde van de laatste 3 jaar.

Bij rechtspersonen met rechtpersoonlijkheid wordt de situatie nog iets complexer. Bijvoorbeeld bij de B.V. kan de aandeelhouder / bestuurder (DGA = Directeur groot aandeelhouder) als directeur feitelijk in loondienst zijn van de eigen B.V. Dan is er sprake van een loondienstverband en een ondernemersschap. DGA’s worden door banken als volledig zelfstandig ondernemers bekeken. Maar het salaris uit loondienstverband als DGA binnen de B.V. wordt regulier meegenomen:

Voorbeeld DGA uit zelfstandige onderneming (100 % aandeelhouder)

Bedrijfsresultaat voor belastingen 2011€ 20.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2012€ 25.000
Bedrijfsresultaat voor belastingen 2013€ 30.000
Gemiddeld€ 25.000

Het inkomen voor de maximale hypotheek wordt nu: € 25.000, het gemiddelde van de laatste 3 jaar.

Salaris DGA op loonlijst eigen B.V. 2011€ 40.000
Salaris DGA op loonlijst eigen B.V. 2012€ 40.000
Salaris DGA op loonlijst eigen B.V. 2013€ 40.000

Wanneer de DGA een hypotheek aanvraagt, zal voor de bepaling van zijn inkomen voor de maximale hypotheek zijn salaris ad € 40.000 en het gemiddelde bedrijfsresultaat voor belastingen ad € 25.000. Totaal € 65.000.

Voor meer informatie over inkomensbestanddelen en de maximale hypotheek, klik hier

Welke documenten zijn nodig en waar moeten ze aanvoldoen bij een zelfstandige onderneming?

Wanneer u zelfstandig ondernemer bent, zal de hypotheekbank vele documenten opvragen om het inkomen te beoordelen:

  • Kopie legitimatiebewijs DGA(‘s) of IB ondernemer(s);
  • Kopie uitreksel(s) uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel;
  • De door een accountant goedgekeurde balansen en resultatenrekeningen van de afgelopen drie boekjaren met een prognose van het verwachte resultaat in het lopende boekjaar;
  • Kopieën van de aangiften inkomstenbelasting van de afgelopen drie boekjaren;
  • Kopieën van de aanslagen inkomstenbelastingen van de afgelopen drie boekjaren.

Daarnaast zal voor de DGA in loondienst van de eigen B.V. gelden dat er inkomensstukken betreffende het loondienstverband aangeleverd dienen te worden, zoals de werkgeversverklaring en salarisstrook.

Belangrijke eisen aan de werkgeversverklaring bij een directeur grootaandeelhouder (DGA):

Laagste hypotheekrente

(met Nat. Hypotheek Garantie)

1 jaarObvion1,00 %
5 jaarLloyds Bank1,20 %
10 jaarLloyds Bank1,70 %
15 jaarAllianz2,04 %
20 jaarAllianz2,22 %
Vergelijk alle hypotheekrentes