Wat zijn afsluitkosten hypotheek en hoe beïnvloeden ze uw hypotheek?

Afsluitkosten hypotheek zijn de diverse eenmalige uitgaven die u maakt bij het afsluiten, oversluiten of wijzigen van uw hypotheek. Deze kosten, zoals notariskosten, taxatiekosten en advieskosten, beïnvloeden direct de totale investering in uw woning en de uiteindelijke maandlasten. Op deze pagina duiken we dieper in de berekening, de fiscale behandeling en de manieren om deze kosten te verminderen, zodat u weloverwogen beslissingen kunt nemen.

Wat zijn afsluitkosten bij een hypotheek?

Afsluitkosten bij een hypotheek zijn de diverse eenmalige uitgaven die u maakt bij het regelen van uw hypotheek, of u deze nu afsluit, oversluit of wijzigt. Deze kosten worden in rekening gebracht door de hypotheekinstelling of andere dienstverleners en komen voor rekening van de hypotheeknemer. Ze omvatten doorgaans de notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten voor de waardebepaling van de woning, en de advies- en bemiddelingskosten van uw hypotheekadviseur. Daarnaast kunnen er in sommige gevallen ook kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bij komen. Historisch gezien kende men afsluitprovisie, een directe vergoeding aan de adviseur, maar tegenwoordig vallen deze onder de transparante advieskosten. De totale afsluitkosten hypotheek variëren gemiddeld van enkele honderden tot duizenden euro’s, en zijn tot een maximum van € 3.630 of 1,5% van de hoofdsom fiscaal aftrekbaar. Een interessante overweging om kosten te besparen, is het zelf afsluiten van een hypotheek; hiermee kunt u de advieskosten, die soms oplopen tot € 950 of meer, aanzienlijk verminderen.

Hoe worden afsluitkosten hypotheek berekend en wat dekken ze?

De afsluitkosten hypotheek worden berekend als de optelsom van diverse verplichte en soms optionele diensten die nodig zijn voor het rondkrijgen van uw hypotheek. Deze kosten dekken de expertise, administratie en wettelijke vereisten die bij een hypotheekaanvraag komen kijken en worden in rekening gebracht door de hypotheekinstelling of andere dienstverleners. Hieronder leggen we uit welke belangrijke kostenposten er zijn en wat ze precies inhouden:

• Notariskosten: Deze dekken de kosten voor het opstellen en passeren van de hypotheekakte, wat wettelijk verplicht is om het hypotheekrecht op uw woning vast te leggen. Ook de inschrijving in het Kadaster valt hieronder, wat bewijst dat u de hypotheek heeft afgesloten. Gemiddeld liggen de notariskosten voor een hypotheekakte rond de € 950, maar dit kan variëren per notaris.
• Taxatiekosten: Deze dekken de waardebepaling van de woning door een onafhankelijke taxateur. De hypotheekverstrekker heeft een objectief taxatierapport nodig om de hoogte van de hypotheek te kunnen bepalen, aangezien de lening vaak gebaseerd is op de marktwaarde van het onderpand.
• Advies- en bemiddelingskosten: Deze kosten dekken de diensten van uw hypotheekadviseur, die u begeleidt bij het kiezen van de juiste hypotheekvorm, het vergelijken van aanbieders en het indienen van de aanvraag. Het is een vergoeding voor het advies, de bemiddeling en de bijbehorende administratieve werkzaamheden. Door zelf een hypotheek af te sluiten, kunt u op deze advieskosten besparen, die soms oplopen tot € 950 of meer.
• Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG): Indien u een hypotheek met NHG afsluit, betaalt u een eenmalige premie. Deze premie dekt het risico voor de geldverstrekker mocht u de hypotheek niet meer kunnen betalen door bijvoorbeeld werkloosheid of scheiding.

De totale afsluitkosten hypotheek variëren sterk, maar liggen gemiddeld tussen de enkele honderden tot enkele duizenden euro’s, en worden fiscaal aftrekbaar gesteld tot een maximum van € 3.630 of 1,5% van de hoofdsom, mits deze zijn gemaakt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning.

Zijn afsluitkosten hypotheek verplicht en zijn ze onderhandelbaar?

De meeste afsluitkosten hypotheek zijn verplicht, maar een deel ervan is zeker onderhandelbaar of beïnvloedbaar. Veel van deze kosten zijn wettelijk vereist of noodzakelijk vanuit het oogpunt van de hypotheekverstrekker om het hypotheekrecht te vestigen en de waarde van de woning vast te stellen. De verplichte kosten omvatten in de basis de notariskosten voor het opstellen en passeren van de hypotheekakte en de inschrijving in het Kadaster, evenals de taxatiekosten die de hypotheekverstrekker nodig heeft voor een objectieve waardebepaling van het onderpand. Kiest u voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan is de eenmalige NHG-premie ook verplicht. Hoewel de kosten zelf vaak niet direct te onderhandelen zijn per specifieke dienst, zoals het uurtarief van een notaris of taxateur, kunt u wel degelijk invloed uitoefenen op de hoogte van de totale afsluitkosten. Dit doet u door verschillende aanbieders met elkaar te vergelijken. Zo variëren de notariskosten aanzienlijk per notaris, waardoor het loont om offertes aan te vragen. Hetzelfde geldt voor taxatiekosten. De meest onderhandelbare post zijn de advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur. Deze kosten zijn niet verplicht als u ervoor kiest om zelf, via een zogeheten “execution only” traject, uw hypotheek af te sluiten. Dit kan een aanzienlijke besparing opleveren; waar advieskosten soms oplopen tot € 950 of meer, zijn de kosten voor een zelfstandige hypotheekafsluiting in sommige gevallen al mogelijk vanaf € 490.

Hoe beïnvloeden afsluitkosten de totale kosten van uw hypotheek en woning?

Afsluitkosten hypotheek beïnvloeden de totale kosten van uw hypotheek en woning direct door ze als eenmalige uitgave toe te voegen aan de totale investering, of door het geleende bedrag van uw hypotheek te verhogen als u ze meefinanciert. Deze kosten, zoals notariskosten, taxatiekosten en advieskosten, zijn een noodzakelijk onderdeel van het hypotheekproces en kunnen oplopen tot enkele duizenden euro’s. Als u deze kosten vanuit eigen middelen betaalt, verminderen ze uw beschikbare spaargeld voor andere zaken. Worden de afsluitkosten echter meegefinancierd in uw hypotheek, dan verhoogt dit de hoofdsom van uw lening. Dit betekent dat u over een langere periode (meestal 30 jaar) rente betaalt over deze afsluitkosten, wat de totale rentekosten over de looptijd van uw hypotheek aanzienlijk kan laten oplopen. Het Jaarlijks Kostenpercentage (JKP) van een hypothecaire lening geeft een goed beeld van de totale kosten, inclusief deze bijkomende uitgaven. Een voorbeeld laat dit zien: voor een hypotheek van €350.000 bedroegen de totale afsluitkosten hypotheek in 2023 ongeveer €3.250 (0.9% van het hypotheekbedrag) zonder NHG, en €4.350 (1.2% van het hypotheekbedrag) met NHG. Hoewel afsluitkosten hypotheek fiscaal aftrekbaar zijn als ze gemaakt zijn voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning, verlagen deze fiscale voordelen alleen de netto impact en niet de initiële bruto kostenpost. Daarom is het essentieel om deze kosten mee te nemen in uw totale financiële planning voor de aankoop of het oversluiten van een woning.

Hoe kunt u afsluitkosten hypotheek verminderen of vermijden?

U kunt de afsluitkosten van uw hypotheek verminderen of zelfs vermijden door actief te vergelijken en waar mogelijk taken zelf uit te voeren. Hoewel verplichte kosten zoals notariskosten en taxatiekosten variëren, kunt u hierop besparen door offertes van verschillende aanbieders te vergelijken. Vraag daarom altijd meerdere offertes op bij diverse notariskantoren en taxateurs; dit kan honderden euro’s schelen op de gemiddelde notariskosten van zo’n € 950. De grootste besparing realiseert u echter op advies- en bemiddelingskosten; kiest u voor een zogenaamd “execution only” traject, waarbij u zelf de hypotheek afsluit zonder uitgebreid advies, dan kunnen deze kosten aanzienlijk lager uitvallen. Een hypotheekafsluiting met een adviseur kost bijvoorbeeld al snel vanaf 2250 euro, terwijl een zelfstandige hypotheekafsluiting soms al mogelijk is vanaf 490 euro. Dit directe verschil van meer dan €1700 is een belangrijke besparing op uw afsluitkosten hypotheek, al vereist het wel voldoende eigen kennis om de juiste hypotheekkeuzes te maken. Daarnaast loont het om te onderzoeken of hypotheekverstrekkers acties of gebundelde deals aanbieden waarbij bepaalde afsluitkosten gereduceerd of zelfs kwijtgescholden worden, bijvoorbeeld bij het oversluiten van een hypotheek. Hoewel de kosten van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een vast percentage van de hypotheeksom zijn, kan het kiezen voor NHG uiteindelijk leiden tot een lagere rentestand, wat op lange termijn voordeliger kan zijn dan de initiële premie. Een proactieve en transparante communicatie over uw financiële situatie kan ook meerwerk en daardoor extra kosten voorkomen, aangezien onduidelijkheden kunnen leiden tot extra advieskosten.

Wat is de fiscale behandeling van afsluitkosten hypotheek?

De meeste afsluitkosten hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar van uw belastbaar inkomen in Box 1, mits deze kosten direct verband houden met de aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning. Dit betekent dat u deze kosten eenmalig mag aftrekken in het jaar waarin u ze heeft gemaakt, wat uw fiscale druk aanzienlijk kan verlagen. Tot de aftrekbare kosten behoren de notariskosten voor het opstellen en passeren van de hypotheekakte, de taxatiekosten (indien deze vereist zijn door de hypotheekverstrekker), en de advies- en bemiddelingskosten van uw hypotheekadviseur. Ook de eenmalige premie voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de kosten voor het doorhalen van een oude hypotheek bij het Kadaster vallen onder deze aftrekbare posten. Een belangrijk, maar vaak over het hoofd gezien, detail is dat zelfs de kosten voor een bouwkundige keuring aftrekbaar zijn als deze verplicht is voor het verkrijgen van NHG. Zoals eerder aangegeven, zijn de totale aftrekbare afsluitkosten hypotheek gemaximeerd op € 3.630 of 1,5% van de hoofdsom van de hypotheek.

Welke rol speelt hypotheekadvies bij afsluitkosten en hoe helpt HomeFinance.nl?

Hypotheekadvies speelt een cruciale rol bij de afsluitkosten hypotheek door u te begeleiden bij complexe keuzes, transparantie te bieden over de verschillende kostenposten, en u te helpen de beste deal te vinden. Een hypotheekadviseur informeert u niet alleen over de advies- en bemiddelingskosten zelf, die deel uitmaken van de afsluitkosten, maar ook over de impact van andere kosten zoals notariskosten (ca. € 950) en taxatiekosten (ca. € 700). Hoewel advieskosten sinds 2013 direct door de hypotheekafsluiter worden betaald en soms oplopen tot € 2.250 of meer voor een volledig traject inclusief vrijblijvend adviesgesprek, biedinghulp en hypotheekafsluiting, is dit advies vaak noodzakelijk voor een passende en toekomstbestendige hypotheek. Door het vergelijken van verschillende aanbieders kan een adviseur helpen de totale afsluitkosten hypotheek te optimaliseren en de meest gunstige hypotheekaanbieder te vinden die aansluit bij uw specifieke situatie, waarbij de advieskosten pas na ondertekening van de adviesovereenkomst verschuldigd zijn. HomeFinance.nl helpt u hierbij door objectief hypotheekadvies te verstrekken en u te ondersteunen bij het vinden van de hypotheek die het beste past bij uw wensen en financiële mogelijkheden, door een breed scala aan geldverstrekkers te vergelijken.

Afsluitkosten hypotheek vergelijken: hoe vindt u de beste deal?

Om de beste deal te vinden bij het vergelijken van afsluitkosten hypotheek, moet u proactief offertes opvragen en kritisch kijken naar de diverse kostenposten. De meest effectieve manier is het vergelijken van aanbieders voor zowel de verplichte als de beïnvloedbare kosten. Vraag bijvoorbeeld altijd meerdere offertes aan bij verschillende notariskantoren en taxateurs, aangezien hun tarieven flink kunnen uiteenlopen, wat honderden euro’s kan schelen op de gemiddelde notariskosten. De grootste besparing realiseert u echter op de advies- en bemiddelingskosten; door te kiezen voor een ‘execution only’ traject – als u zelf voldoende kennis heeft – kunt u deze kosten aanzienlijk verminderen, soms van ruim €2.250 tot slechts €490 bij bepaalde aanbieders zoals Centraal Beheer voor een execution only hypotheek. De ‘beste deal’ gaat echter verder dan alleen de laagste initiële kosten; het omvat ook een gunstig rentetarief en passende voorwaarden voor uw specifieke situatie, want de laagste kosten zijn niet per se de beste deal op lange termijn. Een onafhankelijke hypotheekadviseur speelt hierin een cruciale rol door hypotheken van bijna alle verstrekkers in Nederland te vergelijken en u te helpen de totale afsluitkosten hypotheek te optimaliseren. Gebruik hiervoor een betrouwbare tool zoals de vergelijker voor afsluitkosten op HomeFinance.nl, waarmee u een compleet beeld krijgt van de mogelijkheden en de weg naar een voordelige hypotheek wordt vereenvoudigd.

Afsluitkosten bij een overbruggingshypotheek: wat moet u weten?

Bij een overbruggingshypotheek krijgt u inderdaad te maken met afsluitkosten, al zijn deze vaak specifieker dan bij een standaard hypotheek. Deze tijdelijke financiële oplossing, ontworpen om de periode tussen de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van uw huidige huis te overbruggen met de verwachte overwaarde, brengt met name notariskosten met zich mee. Dit komt doordat er een extra hypotheekakte moet worden opgesteld, wat gemiddeld circa € 200 kost. Ook kunnen advies- en bemiddelingskosten van toepassing zijn, afhankelijk van de mate van begeleiding die u wenst bij het aanvragen. De exacte hoogte van de afsluitkosten overbruggingshypotheek varieert sterk en hangt af van de gekozen geldverstrekker, de hoogte van de lening en de looptijd ervan. Het is belangrijk te weten dat sommige geldverstrekkers deze eenmalige afsluitkosten rekenen, terwijl andere, zoals bijvoorbeeld ING, het overbruggingskrediet kunnen aanbieden zonder deze specifieke kosten. Om de beste deal te vinden, is het essentieel om de voorwaarden van verschillende aanbieders kritisch te vergelijken en deze mee te nemen in uw totale financiële overweging, meer informatie hierover vindt u op onze speciale pagina over afsluitkosten overbruggingshypotheek.

Wat is afsluitprovisie hypotheek en hoe verschilt het van andere afsluitkosten?

Afsluitprovisie hypotheek was historisch gezien een directe commissie die de hypotheekverstrekker betaalde aan de hypotheekadviseur voor het regelen van een hypotheek, vaak als een percentage van de hoofdsom. Deze provisie, die minder transparant was en tot discussies over belangenverstrengeling leidde, bestaat in deze oorspronkelijke vorm niet meer. Tegenwoordig is deze vervangen door de transparante advies- en bemiddelingskosten, die onderdeel zijn van de bredere afsluitkosten hypotheek. Het belangrijkste verschil is dat de vroegere provisie een vergoeding voor de bemiddeling was die indirect door de consument werd betaald via de geldverstrekker, terwijl de huidige advieskosten een duidelijke, direct aan de adviseur betaalde factuur zijn voor concrete diensten zoals advies, vergelijking en aanvraagbegeleiding. Andere afsluitkosten, zoals notariskosten voor de hypotheekakte en taxatiekosten voor de waardebepaling, verschillen fundamenteel omdat dit betalingen zijn voor specifieke, wettelijk vereiste of noodzakelijke diensten die niet direct gerelateerd zijn aan de bemiddeling, wat de totale kostenstructuur voor consumenten veel inzichtelijker maakt.

Veelgestelde vragen over afsluitkosten hypotheek