Overbruggingshypotheek kosten koper: wat moet u weten?

Een overbruggingshypotheek is een handige financiële oplossing voor huiskopers in Nederland die de overwaarde van hun huidige woning willen benutten voor de aankoop van een nieuwe woning, nog voordat de oude woning definitief is verkocht. Het is belangrijk inzicht te hebben in de overbruggingshypotheek kosten koper. Hoewel een overbruggingshypotheek soms relatief lage eenmalige afsluitkosten kent, krijgt u ook te maken met advies- en notariskosten, onder andere voor de benodigde aparte hypotheekakte, en een doorgaans hogere rente dan bij een reguliere hypotheek. De uiteindelijke kosten hiervan hangen af van de hoogte, looptijd en de gekozen geldverstrekker. Op deze pagina ontdekt u precies wat een overbruggingshypotheek inhoudt, welke specifieke kosten koper u kunt verwachten, en hoe deze uw totale financieringsstrategie beïnvloeden. We bespreken ook de voorwaarden, timing, aflossing, mogelijke alternatieven en geven waardevolle tips om de kosten te minimaliseren. Daarnaast duiken we in veelgestelde vragen en de mogelijkheden bij verschillende geldverstrekkers zoals Rabobank en ASR.

Wat is een overbruggingshypotheek en hoe werkt deze bij kosten koper?

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening die huiskopers in Nederland in staat stelt de overwaarde van hun huidige woning te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, nog voordat de oude woning definitief is verkocht. Deze lening fungeert als een voorschot op de verwachte overwaarde, waardoor u financieel de periode overbrugt waarin u tijdelijk twee woningen financiert. De maximale hoogte van een overbruggingshypotheek wordt bepaald door deze overwaarde, vaak tot 80-90% van de getaxeerde waarde van uw huidige huis, minus de resterende hypotheekschuld. Hoewel de overbruggingshypotheek zelf helpt bij het financieren van de nieuwe woning, dient u er rekening mee te houden dat de overbruggingshypotheek kosten koper vooral slaan op de bijkomende kosten van de nieuwe woning, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte. Voor de overbruggingshypotheek zelf maakt u ook kosten voor advies en een aparte notariële hypotheekakte, die doorgaans een hogere rente kent dan een reguliere hypotheek vanwege het kortlopende en risicovolle karakter. Zodra de oude woning verkocht is, wordt de overbruggingshypotheek boetevrij en in één keer afgelost met de vrijgekomen overwaarde, wat de financiële last verlicht. Een belangrijke kanttekening is dat makelaarskosten voor de verkoop van uw oude woning niet kunnen worden meegenomen in de hypotheekfinanciering.

Welke kosten koper zijn verbonden aan een overbruggingshypotheek?

De overbruggingshypotheek kosten koper omvatten enerzijds de kosten direct verbonden aan de overbruggingslening zelf, zoals advies- en afsluitkosten en notariskosten voor de aparte hypotheekakte, en anderzijds de reguliere kosten koper voor de nieuwe woning, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en eventuele taxatiekosten. Daarnaast betaalt u doorgaans een hogere rente voor de overbruggingshypotheek vanwege het kortlopende en risicovolle karakter. Deze kosten, die veelal niet meefinancierbaar zijn, komen bovenop de koopprijs en vereisen vaak eigen middelen, waarbij we de details in de volgende secties verder toelichten.

Overdrachtsbelasting en de impact op de financiering

De overdrachtsbelasting is een cruciaal onderdeel van de overbruggingshypotheek kosten koper voor uw nieuwe woning en heeft een directe impact op uw totale financieringsbehoefte. In 2025 kent de overdrachtsbelasting in Nederland verschillende tarieven, afhankelijk van uw situatie en het type woning. Het algemene tarief voor woningen die u zelf gaat bewonen (doorstromers) bedraagt 2% van de koopsom. Voor starters tussen 18 en 35 jaar geldt in 2025 een vrijstelling van overdrachtsbelasting, mits de woningprijs niet hoger is dan €550.000 en het de eerste eigen woning betreft die zij zelf gaan bewonen. Voor beleggingspanden of woningen die niet als hoofdverblijf dienen, betaalt u het hogere tarief van 10,4% over de waarde in het economisch verkeer. Het cruciale aspect voor uw financiering is dat de overdrachtsbelasting, in tegenstelling tot bepaalde andere kosten, wettelijk niet kan worden meegenomen in uw hypotheek. Dit betekent dat u deze som volledig uit eigen middelen moet voldoen, wat een aanzienlijk deel van de benodigde liquide middelen vormt en een gedegen financiële planning vereist bovenop de kosten van een overbruggingshypotheek.

Notariskosten en andere administratieve kosten

Notariskosten en andere administratieve kosten zijn een essentieel onderdeel van de totale overbruggingshypotheek kosten koper, zowel voor de aankoop van de nieuwe woning als voor de overbruggingslening zelf. Deze kosten bestaan primair uit de honoraria van de notaris voor alle vereiste werkzaamheden, zoals het opstellen van de leveringsakte voor de nieuwe woning en de aparte hypotheekakte voor de overbruggingshypotheek. Daarnaast betaalt u bijkomende tarieven voor inschrijvingen in openbare registers en de verplichte 21% btw over de notariskosten. Notariskantoren rekenen bovendien algemene administratieve kosten, zoals recherchekosten en dossierkosten, die veelal variëren tussen de €75 en €150. Verder kunnen er bij het afsluiten van de overbruggingslening ook andere administratieve lasten ontstaan, zoals bemiddelingskosten, die de leningaanvrager dient te voldoen.

Hypotheekadvies- en afsluitkosten bij de overbruggingshypotheek

De hypotheekadvies- en afsluitkosten voor een overbruggingshypotheek vormen een belangrijk onderdeel van de totale overbruggingshypotheek kosten koper. Deze kosten omvatten het specialistische advies en de bemiddeling van een hypotheekadviseur, aangevuld met de noodzakelijke administratieve handelingen en notariskosten voor de aparte hypotheekakte. Vanwege het vaak complexere karakter van een overbruggingshypotheek kan een hypotheekadviseur aanvullende advies- en bemiddelingskosten in rekening brengen voor het extra werk. Gemiddeld liggen de advieskosten van een hypotheekadviseur tussen de €1.295 en €4.500, afhankelijk van de complexiteit van uw persoonlijke situatie en de gekozen adviseur. Een gunstig aspect van deze kosten is dat de advies- en bemiddelingskosten voor de overbruggingshypotheek, evenals de notariskosten voor de hypotheekakte en de inschrijvingskosten voor het Kadaster, fiscaal aftrekbaar zijn van uw inkomstenbelasting. Dit kan een deel van de initiële uitgaven compenseren.

Hoe beïnvloeden kosten koper de totale financieringsstrategie bij een overbruggingshypotheek?

Kosten koper beïnvloeden de totale financieringsstrategie bij een overbruggingshypotheek aanzienlijk, omdat deze uitgaven, die doorgaans 4 tot 6 procent van de woningwaarde bedragen, grotendeels met eigen middelen moeten worden voldaan en veelal niet meefinancierbaar zijn in de hypotheek. Deze kosten, zoals de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte van de nieuwe woning, komen bovenop de koopprijs en kunnen niet via de overbruggingshypotheek zelf worden gedekt, die immers bedoeld is voor de overwaarde van uw huidige woning. Sinds 1 januari 2020 heeft de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bovendien de mogelijkheid tot meefinanciering van kosten koper geschrapt, wat de noodzaak van voldoende eigen geld verder benadrukt. Dit betekent dat u een aanzienlijk deel van uw spaargeld moet inzetten, wat direct impact heeft op de hoogte van uw benodigde hypotheek, de financiële ruimte die overblijft voor bijvoorbeeld een verbouwing of onvoorziene kosten, en daarmee uw gehele financiële planning voor de nieuwe woning complexer maakt.

Voor wie is een overbruggingshypotheek geschikt en wat zijn de voorwaarden?

Een overbruggingshypotheek is specifiek geschikt voor huiskopers in Nederland die de overwaarde van hun huidige woning willen benutten voor de aankoop van een nieuwe woning, nog voordat de oude woning definitief is verkocht. Deze financiële oplossing is ideaal voor doorstromers die tijdelijk twee woningen moeten financieren en snel willen handelen op de woningmarkt zonder te hoeven wachten op de verkoopopbrengst van hun oude huis. Het is een voorschot op de verwachte overwaarde, wat zorgt voor een soepeler aankoopproces van de nieuwe woning, ook al brengt dit hogere rentes en specifieke overbruggingshypotheek kosten koper met zich mee. De belangrijkste voorwaarden voor een overbruggingshypotheek zijn onder andere de aantoonbare overwaarde op uw huidige woning en de verkoopstatus daarvan. Geldverstrekkers baseren de maximale hoogte van de lening op deze overwaarde, vaak tot 80-90% van de getaxeerde waarde van uw huidige huis, minus de resterende hypotheekschuld. Het bedrag kan oplopen tot maximaal 98% van de verkoopprijs als de oude woning reeds onvoorwaardelijk is verkocht, terwijl bij een voorwaardelijk verkochte of nog niet verkochte woning meestal een veiligheidsmarge van 10% of hoger wordt aangehouden. Een cruciaal aspect is dat de overbruggingshypotheek wordt afgesloten bij de hypotheekverstrekker van uw nieuwe hypotheek en doorgaans een kortlopend karakter heeft met een looptijd van zes maanden tot twee jaar. Zodra uw oude woning verkocht is, wordt de overbruggingshypotheek boetevrij en in één keer afgelost met de vrijgekomen overwaarde. Bovendien telt de overbruggingshypotheek zelf niet mee in de berekening van uw maximale reguliere hypotheek, wat financiële ruimte kan bieden.

Hoe regelt u de timing en aflossing van een overbruggingshypotheek met kosten koper?

De timing en aflossing van een overbruggingshypotheek zijn helder geregeld: u sluit deze lening af wanneer u een nieuwe woning aankoopt, nog voordat de opbrengst van uw oude woning beschikbaar is, en lost deze automatisch af zodra uw oude huis verkocht en notarieel overgedragen is. De overbruggingshypotheek dient als een tijdelijk voorschot op de verwachte overwaarde van uw huidige woning en heeft een kortlopend karakter, meestal met een maximale looptijd van 6 maanden tot twee jaar (24 maanden), hoewel dit per geldverstrekker kan verschillen. Zodra de notariële passering van de verkoop van uw oude woning heeft plaatsgevonden, wordt de overbruggingshypotheek met de vrijgekomen overwaarde boetevrij en in één keer afgelost. Het is cruciaal te begrijpen dat deze lening de overwaarde faciliteert, maar de overbruggingshypotheek kosten koper – zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte van de nieuwe woning – hier los van staan en meestal met eigen middelen moeten worden voldaan. Een gedegen financiële planning is dus essentieel om zowel de kosten van de overbrugging als de kosten koper te kunnen dragen.

Welke alternatieven zijn er voor een overbruggingshypotheek en hoe vergelijken de kosten koper?

De belangrijkste alternatieven voor een overbruggingshypotheek, die u helpen bij de aankoop van een nieuwe woning nog voordat uw oude huis verkocht is, zijn het gebruiken van eigen spaargeld, het coördineren van de verkoop- en aankoopdata met een lange oplevertermijn, of, voor specifieke situaties, een tweede hypotheek op uw huidige woning. Bij het inzetten van eigen spaargeld om de periode te overbruggen, vermijdt u de afsluitkosten, advieskosten en de hogere rente die specifiek verbonden zijn aan een overbruggingshypotheek; de standaard kosten koper voor de nieuwe woning, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte, betaalt u dan wel direct uit uw eigen middelen. Een lange oplevertermijn bij de verkoop van uw oude huis betekent dat u de opbrengst van de verkoop kunt gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe woning, waardoor eveneens de kosten van een overbruggingslening wegvallen en u minder eigen middelen voor de kosten koper hoeft aan te sprengen. Een tweede hypotheek op de huidige woning kan dienen als extra financiering op basis van de overwaarde, maar vereist dat uw inkomen toereikend is, kent doorgaans hogere rentes dan een reguliere hypotheek met bijkomende notaris- en advieskosten, en deze lening wordt in tegenstelling tot een overbrugging niet automatisch afgelost bij de verkoop van uw oude woning.

Tips om kosten koper bij een overbruggingshypotheek te minimaliseren

Om de overbruggingshypotheek kosten koper zoveel mogelijk te minimaliseren, is een slimme aanpak essentieel. Begin met het grondig vergelijken van geldverstrekkers op de afsluitkosten van de overbruggingshypotheek zelf. Zo rekent ING bijvoorbeeld € 0,00 afsluitkosten voor hun overbruggingskrediet, terwijl MUNT Hypotheken €500 vraagt. Daarnaast kunt u aanzienlijk besparen op advieskosten door te kiezen voor online hypotheekadvies, wat vaak lagere tarieven met zich meebrengt dan traditionele adviesgesprekken. Vergelijk bovendien offertes van verschillende hypotheekadviseurs, want dit kan besparingen tot wel 40 procent op uw hypotheekadvieskosten opleveren. Een andere belangrijke tip is om de looptijd van de overbruggingshypotheek zo kort mogelijk te houden en te streven naar de laagste rente, om zo de totale rentelasten te beperken. Tenslotte, onthoud dat de advies- en bemiddelingskosten voor de overbruggingshypotheek, net als de notariskosten voor de hypotheekakte en de inschrijvingskosten voor het Kadaster, fiscaal aftrekbaar zijn van uw inkomstenbelasting, wat een deel van de uitgaven compenseert.

Veelgestelde vragen over overbruggingshypotheek en kosten koper

Hypotheek berekenen: hoe berekent u de kosten koper bij een overbruggingshypotheek?

De berekening van de kosten koper bij een overbruggingshypotheek richt zich op de bijkomende uitgaven voor uw nieuwe woning, die losstaan van de overbruggingslening zelf. U berekent deze kosten door de verplichte posten op te tellen, zoals de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte van de nieuwe woning en eventuele taxatiekosten. Hoewel de overbruggingshypotheek de overwaarde van uw oude huis voorfinanciert, kan deze de kosten koper van uw nieuwe woning niet dekken, waardoor u deze altijd met eigen middelen moet voldoen. Als u niet voldoende spaargeld heeft, kan de financiering van de kosten koper soms gedaan worden via een consumptief krediet, vaak in combinatie met een NHG hypotheek, al brengt dit extra lasten met zich mee. Om een duidelijk beeld te krijgen van uw totale financiële plaatje, is het essentieel om alle uitgaven vooraf nauwkeurig te berekenen en zo te weten hoeveel eigen geld u precies nodig heeft. Houd ook rekening met de variabele rente die vaak van toepassing is op een overbruggingshypotheek, wat de inschatting van de uiteindelijke leningkosten moeilijker maakt.

Rabobank hypotheek: wat zijn de kosten koper bij een overbruggingshypotheek via Rabobank?

De kosten koper bij een overbruggingshypotheek via Rabobank omvatten primair de bijkomende uitgaven voor de aankoop van uw nieuwe woning, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en eventuele taxatiekosten. Daarnaast zijn er kosten die direct verbonden zijn aan de overbruggingslening zelf. Specifiek voor Rabobank bedragen de kosten voor hypotheekadvies doorgaans tussen de €1.800 en €3.000. Hoewel deze advieskosten fiscaal aftrekbaar kunnen zijn, moet u er rekening mee houden dat de eigen adviseurs van Rabobank niet onafhankelijk zijn en enkel hypotheken van Rabobank aanbieden. Voor de overbruggingshypotheekakte en de inschrijving bij het Kadaster maakt u ook notariskosten. Het Kadaster hanteert voor Rabobank een kortingstarief van €103,50 voor digitale inschrijvingen van de hypotheekakte, en er zijn administratieve kosten voor de verwerking van hypotheekstukken van €14,00. De overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening met een maximale looptijd van 24 maanden bij Rabobank, zowel voor bestaande bouw als nieuwbouw. Het is belangrijk te weten dat de meeste van deze overbruggingshypotheek kosten koper niet meefinancierbaar zijn in uw hypotheek en uit eigen middelen voldaan moeten worden, vooral gezien de recente wijzigingen in het acceptatiebeleid voor de OverbruggingsHypotheek per 1 februari 2024. Voor een gedetailleerd overzicht van de hypotheekproducten van deze geldverstrekker, kunt u de Rabobank hypotheken pagina raadplegen.

ASR hypotheek: kosten koper en overbruggingsmogelijkheden bij ASR

ASR biedt huiskopers de mogelijkheid van een overbruggingskrediet via de ASR DigiThuis Hypotheek, wat een belangrijke overweging is voor uw financiering en de overbruggingshypotheek kosten koper. Bij ASR kunt u, net als bij andere geldverstrekkers, een aanzienlijk deel van de overwaarde van uw huidige woning voorfinancieren. Specifiek hanteert ASR een maximale verstrekking van 100% van de overwaarde als uw oude woning reeds onvoorwaardelijk is verkocht. Wanneer uw huidige woning nog niet definitief is verkocht, bedraagt de maximale verstrekking doorgaans 85% van de getaxeerde overwaarde. Dit onderscheid is cruciaal, omdat de hoogte van het overbruggingskrediet direct invloed heeft op hoeveel eigen middelen u nodig heeft om de bijkomende kosten koper voor uw nieuwe woning te voldoen, aangezien deze wettelijk niet in de hypotheek of het overbruggingskrediet meefinancierbaar zijn. ASR streeft ernaar hypotheekoplossingen aan te bieden die passen bij de financiële situatie en wensen van de klant.

Waarom kiezen voor HomeFinance als uw hypotheekadviseur bij overbruggingshypotheek en kosten koper?

U kiest voor HomeFinance als uw hypotheekadviseur voor een overbruggingshypotheek en de bijbehorende overbruggingshypotheek kosten koper omdat wij als onafhankelijke specialist een compleet financieel plaatje schetsen en de beste voorwaarden voor u vinden. In tegenstelling tot aanbieders met gebonden adviseurs, vergelijken onze experts de opties van tientallen geldverstrekkers, waardoor we niet alleen de best passende overbruggingshypotheek vinden die naadloos aansluit bij uw financiële doelen en behoeften, maar ook daadwerkelijk kunnen onderhandelen over de meest gunstige rente en voorwaarden. Onze diepgaande kennis stelt ons in staat om de impact van de overbruggingshypotheek kosten koper op uw totale financieringsstrategie te minimaliseren, door bijvoorbeeld te adviseren over fiscaal aftrekbare kosten en online adviesmogelijkheden, wat u tot wel 40 procent op advieskosten kan besparen. Dit complete en onafhankelijke advies geeft u de gemoedsrust van een weloverwogen beslissing, essentieel bij zo’n belangrijke financiële stap.