Overbruggingshypotheek nieuwbouw: alles wat u moet weten

Een overbruggingshypotheek nieuwbouw is een tijdelijke lening die u helpt de periode te overbruggen tussen de aankoop van uw nieuwe woning en de verkoop van uw huidige huis, waarbij de verwachte overwaarde van uw oude woning wordt voorgefinancierd. Dit is een slimme oplossing wanneer u wel al wilt investeren in een nieuwbouwproject, maar de opbrengst van uw huidige woning nog niet direct beschikbaar is. Dit artikel gaat dieper in op de werking van een overbruggingshypotheek bij nieuwbouw, inclusief de voorwaarden, de hogere rente en afsluitkosten en notariskosten die u kunt verwachten. We bespreken hoe u de verwachte overwaarde optimaal benut en de fiscale hypotheekrenteaftrek toepast. Daarnaast belichten we de risico’s, zoals langere rentebetaling door vertraging en de moeilijkere inschatting overwaarde bij nieuwbouw, en geven we praktische tips om financiële risico’s te voorkomen. Vergelijk verschillende financieringsopties, leer hoe u de juiste overbruggingshypotheek berekent, en ontdek de specifieke mogelijkheden bij banken zoals Rabobank en ASR.

Wat is een overbruggingshypotheek bij nieuwbouw en hoe werkt het?

Een overbruggingshypotheek nieuwbouw is een specifieke tijdelijke lening die huizenkopers in staat stelt de verwachte overwaarde van hun huidige woning alvast te gebruiken voor de financiering van een nieuwbouwhuis, nog voordat de oude woning definitief is verkocht. Deze constructie biedt een praktische oplossing wanneer u al wel een nieuwbouwproject wilt aankopen, maar de opbrengst van uw huidige huis nog niet direct beschikbaar is. De werking van een overbruggingshypotheek is als volgt: het fungeert als een voorschot op de overwaarde van uw huidige woning, wat essentieel is om de aankoop van uw nieuwe woning te kunnen realiseren zonder de verkoop van uw oude huis af te wachten. Deze financiering wordt doorgaans gevestigd op zowel uw bestaande als uw nieuwe woning en stelt u in staat tijdelijk twee woningen te bekostigen. Gedurende de looptijd, die voor nieuwbouw vaak maximaal 36 maanden bedraagt maar kan variëren per geldverstrekker, betaalt u enkel rente en is de overbruggingshypotheek zelf aflossingsvrij. Om de hoogte van de lening te bepalen, is voor nieuwbouw een gevalideerd taxatierapport van uw huidige woning vereist; u kunt dan meestal 80% tot 90% van de verwachte overwaarde lenen indien de woning nog niet verkocht is, of 95% tot 100% als er al een definitieve koopovereenkomst ligt. Zodra uw oude woning is verkocht en de verkoopopbrengst is ontvangen, wordt de overbruggingshypotheek in één keer volledig afgelost.

Wanneer komt u in aanmerking voor een overbruggingshypotheek nieuwbouw?

U komt in aanmerking voor een overbruggingshypotheek nieuwbouw wanneer u een bestaande koopwoning bezit die u wilt verkopen en tegelijkertijd een nieuwbouwwoning heeft aangekocht. De essentie is het overbruggen van de periode waarin u tijdelijk twee woningen financiert, voordat de verwachte overwaarde van uw huidige huis vrijkomt. De belangrijkste voorwaarde is dat u over aantoonbare overwaarde beschikt op uw huidige woning; dit kunt u aantonen met een gevalideerd taxatierapport, WOZ-beschikking of een definitieve verkoopovereenkomst met verlopen ontbindende voorwaarden. Hypotheekaanbieders bieden deze tijdelijke lening doorgaans aan wanneer uw huidige woning reeds voorwaardelijk verkocht is en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, of wanneer deze actief en realistisch te koop staat. Daarnaast is het cruciaal dat u kunt aantonen dat u de dubbele of zelfs driedubbele woonlasten gedurende de overbruggingsperiode kunt dragen, en voldoet aan de algemene inkomensvereisten van de geldverstrekker. Vaak dient u de overbruggingshypotheek af te sluiten bij dezelfde geldverstrekker als uw hoofdhypotheek voor de nieuwbouwwoning.

Hoe vraagt u een overbruggingshypotheek voor een nieuwbouwwoning aan?

Om een overbruggingshypotheek voor een nieuwbouwwoning aan te vragen, begint het proces zodra u uw nieuwbouwhuis heeft aangekocht, maar uw huidige woning nog niet definitief is verkocht. De eerste en belangrijkste stap is om de overwaarde van uw huidige woning inzichtelijk te maken, aangezien dit de basis vormt voor de lening. U toont deze overwaarde aan met een gevalideerd taxatierapport, een recente WOZ-beschikking, of, indien uw huis al is verkocht, een definitieve koopovereenkomst met verlopen ontbindende voorwaarden. Daarna zoekt u contact met een hypotheekadviseur, idealiter degene die u ook helpt met de financiering van uw nieuwbouwwoning, omdat veel geldverstrekkers de overbruggingshypotheek het liefst combineren met de hoofdhypotheek. De adviseur beoordeelt dan uw financiële situatie, inclusief uw vermogen om de dubbele woonlasten te dragen, en begeleidt u bij het verzamelen van alle benodigde documenten. Het bedrag dat u kunt lenen als overbruggingshypotheek nieuwbouw hangt af van de verkoopstatus van uw oude woning: meestal is dit 80% tot 90% van de verwachte overwaarde als de woning nog niet verkocht is, en 95% tot 100% als er al een definitieve koopovereenkomst ligt. Met al deze informatie en documenten dient de adviseur de aanvraag in bij de gekozen geldverstrekker.

Welke kosten en rentepercentages zijn verbonden aan een overbruggingshypotheek nieuwbouw?

Aan een overbruggingshypotheek nieuwbouw zijn, naast de rente, verschillende kosten verbonden, die over het algemeen hoger liggen dan bij een reguliere hypotheek vanwege het tijdelijke en risicovollere karakter. De belangrijkste kostenpost is de rente, die doorgaans variabel is en hoger uitvalt dan bij een standaard hypotheek. Geldverstrekkers rekenen immers met een hoger risicoprofiel, vooral zolang uw huidige woning nog niet definitief is verkocht. Actuele rentetarieven voor een overbruggingshypotheek variëren per aanbieder; zo hanteert Impact Hypotheken vanaf 2 april 2025 rentetarieven tussen 4.69% en 4.89%, terwijl andere aanbieders op dezelfde datum circa 4.36% vragen. Het exacte percentage hangt af van dit risicoprofiel en de specifieke voorwaarden van de lening, waarbij een risicoklasse van 100% de hoogste rente tot gevolg heeft door het maximale risico voor de bank. Naast de rente dient u rekening te houden met afsluitkosten en advieskosten voor het hypotheekadvies. Bovendien zijn er notariskosten, die bij een overbruggingshypotheek vaak hoger zijn dan gebruikelijk, omdat de hypotheek gevestigd wordt op zowel uw bestaande als uw nieuwe woning. Deze vestiging op twee woningen brengt extra administratieve en juridische handelingen met zich mee. De maximale hoogte van de overbruggingshypotheek is 90% van de taxatiewaarde min de restschuld van uw huidige woning als deze nog niet verkocht is, en kan oplopen tot 100% van de verwachte overwaarde als er al een definitieve koopovereenkomst ligt. Houd er rekening mee dat onverkochte woningen sinds 1 januari 2023 een aangepast overbruggingspercentage kennen, waarbij maximaal 90% van de marktwaarde kan worden geleend.

Hoe voorkomt u financiële risico’s en overbruggingskosten bij nieuwbouwfinanciering?

Om financiële risico’s en onnodige overbruggingskosten bij nieuwbouwfinanciering te voorkomen, is proactieve planning van groot belang. Begin met een gedegen financiële check om de algehele betaalbaarheid van uw nieuwbouwwoning te garanderen, inclusief bijkomende kosten zoals bouwrente (die vaak gemaximeerd is op 4% van de koop-/aanneemsom en meerwerk). Een cruciale stap is het altijd opnemen van een voorbehoud van financiering in uw koopovereenkomst; dit beschermt u tegen het aanzienlijke financiële risico van een 10% boete op de koopsom mocht de financiering onverhoopt niet rondkomen. Bij het aanvragen van een overbruggingshypotheek nieuwbouw, wees realistisch over de verwachte verkoopperiode en -prijs van uw huidige woning, aangezien de lening wellicht niet geschikt is als de verkooptijd langer blijkt dan de maximale looptijd (doorgaans 36 maanden). Voor het overzichtelijk beheren van bouwgerelateerde uitgaven helpt een bouwdepot enorm en de wettelijk verplichte Afbouwgarantie bij projectmatige nieuwbouw biedt extra zekerheid tegen bouwrisico’s en onverwachte kosten.

Overbruggingshypotheek nieuwbouw vergelijken met andere financieringsopties

Voor huizenkopers die een nieuwbouwwoning aanschaffen, is de overbruggingshypotheek nieuwbouw de meest specifieke en gangbare oplossing om de periode tussen de aankoop en de verkoop van de oude woning te overbruggen. In tegenstelling tot andere algemene financieringsvormen, is een overbruggingshypotheek doorgaans niet mogelijk bij een andere geldverstrekker dan waar u uw hoofdhypotheek voor de nieuwbouwwoning afsluit. Dit betekent dat uw keuzevrijheid voor de overbrugging vaak beperkt is tot de aanbieder van uw nieuwe hoofdhypotheek, wat een belangrijk verschil is met het vergelijken van reguliere leningen. Andere financieringsopties, zoals een reguliere tweede hypotheek op uw huidige woning om de nieuwbouw te bekostigen, zijn vaak minder praktisch. Het financieren van een tweede woning vereist doorgaans 20-40% eigen middelen, en hypotheekverstrekkers zijn niet altijd bereid om twee volledige woningen te financieren, vooral als de oude woning nog onverkocht is. Alternatieve financieringsvormen zoals crowdfunding of vastgoedfinanciering zijn meestal gericht op ondernemers of vastgoedprojecten in bredere zin, en zijn zelden een passende optie voor particuliere kopers die een overbrugging nodig hebben voor hun nieuwbouwwoning. Daarom blijft de gespecialiseerde overbruggingshypotheek de meest directe en passende financiële constructie voor deze specifieke situatie.

Praktische tips voor een soepele financiering tijdens de overgang naar uw nieuwbouwwoning

Om een soepele financiering en moeiteloze overgang naar uw nieuwbouwwoning te realiseren, is proactieve planning en gedegen voorbereiding essentieel. Benut de beschikbare 8 weken voor het regelen van uw financiering bij nieuwbouwprojecten optimaal en anticipeer op de complexiteit van de levertermijn. Mocht de verkoop van uw huidige woning onverwacht langer duren, bespreek dan vroegtijdig met uw hypotheekadviseur de mogelijkheid tot verlenging van de overbruggingsperiode voor uw overbruggingshypotheek nieuwbouw. Wees ook voorbereid op eventuele dubbele woonlasten tijdens de bouw en bespreek hoe deze op te vangen zijn, bijvoorbeeld via een overbruggingskrediet of door tijdelijk spaargeld in te zetten. Onthoud dat hypotheekrente die u meefinanciert tijdens de bouw doorgaans niet fiscaal aftrekbaar is. Bij populaire nieuwbouwprojecten is het een slimme zet om vrijwillig een financiële check aan te leveren, aangezien dit uw kansen op inloting aanzienlijk vergroot door direct uw betaalcapaciteit aan te tonen. Controleer tot slot nauwkeurig alle belangrijke hypotheekvoorwaarden, zoals de geldigheid van de offerte, de opties voor het meefinancieren van meerwerk en de hoogte van de vergoeding uit uw bouwdepot, en zorg ervoor dat uw opstalverzekering exact ingaat op de overdrachtsdatum van uw nieuwbouwwoning.

Juridische en procedurele aspecten van een overbruggingshypotheek bij nieuwbouw

De overbruggingshypotheek nieuwbouw omvat specifieke juridische en procedurele stappen die essentieel zijn voor een zorgvuldige afhandeling. Een belangrijk aspect is de notariële akte, waarbij de hypotheek wordt gevestigd op zowel uw bestaande als uw nieuwe woning. Dit betekent dat de geldverstrekker een tijdelijk dubbel onderpand krijgt, wat het hogere risico van deze tijdelijke financiering afdekt en deels de hogere notariskosten verklaart voor het opstellen en inschrijven van deze hypotheekrechten in het Kadaster. Een cruciaal procedureel detail is dat de overbruggingshypotheek moet worden afgelost voor overdracht huidige woning aan nieuwe eigenaren. Zodra de verkoopopbrengst van uw oude woning is ontvangen, regelt de notaris tijdens passeren van de verkoopakte de volledige aflossing van de overbruggingshypotheek. Na deze volledige aflossing ontvangt u een verklaring van vervallen hypotheek, die uw oude woning juridisch bevrijdt van dit tijdelijke hypotheekrecht.

Hoe berekent u de juiste overbruggingshypotheek voor uw nieuwbouwwoning?

De berekening van de juiste overbruggingshypotheek voor uw nieuwbouwwoning richt zich op de overwaarde van uw huidige woning, die als tijdelijke financiering wordt voorgeschoten. Om dit bedrag te bepalen, is het essentieel om de actuele marktwaarde van uw huidige huis nauwkeurig in te schatten via een gevalideerd taxatierapport en deze te vergelijken met uw openstaande hypotheekschuld; het verschil is de bruto overwaarde. Afhankelijk van de verkoopstatus van uw oude woning – of deze al definitief verkocht is of nog te koop staat – kunt u doorgaans tussen de 80% en 100% van deze verwachte overwaarde lenen. Banken hanteren een percentage van 80% tot 90% van de verwachte overwaarde als uw huis nog niet verkocht is, en tot wel 95% tot 100% van de verkoopprijs als er al een definitieve koopovereenkomst ligt. De exacte maximale overbruggingshypotheek wordt vervolgens berekend door dit percentage te vermenigvuldigen met uw overwaarde, waarbij u eventuele restschuld in mindering brengt. Een hypotheekadviseur helpt u deze complexe som te maken en zorgt voor een realistische inschatting, rekening houdend met risico’s zoals vertraging bij de verkoop, zodat u precies weet hoeveel u kunt lenen voor uw nieuwbouwproject. Voor een eerste indicatie kunt u zelf uw maximale hypotheek berekenen.

Rabobank overbruggingshypotheek: wat biedt deze bank voor nieuwbouwkopers?

De Rabobank biedt een overbruggingshypotheek nieuwbouw aan, waarmee u de overwaarde van uw huidige woning alvast kunt gebruiken voor de financiering van een nieuwbouwhuis. Specifiek voor nieuwbouwkopers is het van belang te weten dat de Rabobank per 1 februari 2024 een gewijzigd acceptatiebeleid voor de OverbruggingsHypotheek hanteert. Een belangrijk voordeel bij de Rabobank is de geldigheid van hun hypotheekofferte van wel 12 maanden, wat langer is dan de gebruikelijke 2 tot 4 maanden bij veel andere banken en gunstig voor de vaak lange bouwtijden van nieuwbouw; echter, deze offerte kan niet worden verlengd. Zoals bij andere geldverstrekkers, werkt de Rabobank met tariefklassen en risico-opslagen, wat de uiteindelijke rente van de overbruggingshypotheek beïnvloedt. De bank ondersteunt nieuwbouwkopers verder met de mogelijkheid voor een financiële check, de potentieel snelle afhandeling van een hypotheek binnen een week via het klantenportal, en uitgebreide online hypotheekbeheermogelijkheden.

ASR overbruggingshypotheek: mogelijkheden en voorwaarden voor nieuwbouwfinanciering

ASR biedt een overbruggingshypotheek nieuwbouw aan, specifiek via hun ASR DigiThuis Hypotheek, die zich richt op huizenkopers die willen doorstromen naar een nieuwbouwwoning. De mogelijkheden en voorwaarden voor deze financiering van de overwaarde zijn duidelijk gedefinieerd: u kunt tot 100% van de verwachte overwaarde van uw huidige woning lenen wanneer deze al definitief verkocht is. Staat uw huidige woning nog te koop, dan is de maximale verstrekking 85% van de overwaarde. Een ander specifiek kenmerk is dat ASR de rente van dit overbruggingskrediet koppelt aan de hypotheekrente van uw hoofdhypotheek, met doorgaans een korting van 1 procentpunt. Dit maakt de ASR DigiThuis Hypotheek een specifieke optie voor doorstromers die de overwaarde van hun oude huis willen benutten voor hun nieuwbouwplannen.

Waarom kiezen voor HomeFinance als uw hypotheekadviseur bij overbruggingshypotheek nieuwbouw?

Bij de complexe financiering van een overbruggingshypotheek nieuwbouw kiest u voor HomeFinance om onze gespecialiseerde expertise en persoonlijke begeleiding. Wij helpen u de meest passende hypotheekconstructie te vinden en de overwaarde van uw huidige woning nauwkeurig te berekenen. Onze adviseurs begeleiden u door het hele proces, van het afstemmen van uw nieuwe hoofdhypotheek en het adviseren over noodzakelijke financiële checks, tot het strategisch beheren van risico’s zoals een langere verkooptermijn. Wij zorgen voor een soepele coördinatie met de notaris en een realistische inschatting van alle kosten. Door onze unieke combinatie van een uitgebreid vergelijkingsplatform en deskundig advies, garanderen wij dat u de financiering kiest die optimaal aansluit bij uw unieke situatie, zodat u met vertrouwen de overstap naar uw nieuwbouwwoning kunt maken.

Veelgestelde vragen over overbruggingshypotheek nieuwbouw