Nieuwe hypotheek afsluiten om oude hypotheek af te lossen: complete gids

Een nieuwe hypotheek afsluiten om een oude af te lossen, ook wel hypotheek oversluiten genoemd, betekent dat u uw bestaande hypotheek volledig beëindigt en een nieuwe hypothecaire lening aangaat bij een andere of dezelfde geldverstrekker. Dit is een veelvoorkomende keuze om gedurende de looptijd van uw hypotheek te profiteren van lagere rentestanden en zo de maandlasten te verlagen, zelfs zonder te verhuizen. Deze complete gids verkent het proces, de financiële voor- en nadelen – inclusief de impact van boeterente en overige kosten – en behandelt de wettelijke regels, geschikte hypotheekvormen en hoe u in aanmerking komt. U leert ook hoe u aanbieders en adviseurs vergelijkt, wat de invloed is van een nieuwe baan, hoe u zelf de stappen kunt zetten, en waarom overwaarde niet altijd volledig in de nieuwe hypotheek kan worden meegenomen.

Wat betekent een nieuwe hypotheek afsluiten om een oude af te lossen?

Een nieuwe hypotheek afsluiten om een oude af te lossen houdt in dat u uw huidige hypotheek volledig beëindigt en vervangt door een compleet nieuwe hypothecaire lening, vaak met andere voorwaarden bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Concreet betekent dit dat de oude lening in één keer wordt afgelost met het geld van de nieuwe lening, wat een aanzienlijke hypotheekwijziging is. Dit proces, waarvoor een notaris nodig is, stelt u in staat om uw nieuwe hypotheekrente vast te zetten, mogelijk lager dan uw huidige rente, wat uiteindelijk resulteert in lagere maandlasten.

Hoe werkt het proces van een hypotheek oversluiten voor het aflossen van een oude hypotheek?

Het proces van een nieuwe hypotheek afsluiten om oude af te lossen, oftewel een hypotheek oversluiten, betekent dat u een compleet nieuwe lening aangaat om uw huidige hypotheek volledig mee af te lossen. Dit traject omvat meerdere stappen, beginnend met het aanvragen en de offerte acceptatie voor de nieuwe hypotheek. Zodra deze is goedgekeurd, lost de nieuwe geldverstrekker uw huidige hypotheek af met het geleende kapitaal. Een essentieel onderdeel hiervan is het doorhalen van de oude hypotheek bij het Kadaster, wat verplicht is bij hypotheek oversluiten en waarvoor de tussenkomst van een notaris noodzakelijk is. De notaris zorgt voor zowel het opheffen van de bestaande hypotheek als het afsluiten van de nieuwe hypotheek, en legt de nieuwe voorwaarden juridisch vast. Houd er rekening mee dat er vaak boeterente verschuldigd is aan uw oude geldverstrekker, tenzij u oversluit aan het einde van uw rentevaste periode, wat financieel de meest gunstige timing is. De oversluitkosten, inclusief boeterente, advies- en taxatiekosten, kunnen in sommige gevallen meefinancieren in de nieuwe hypotheek, afhankelijk van uw woningwaarde en financiële situatie.

Welke financiële voordelen en nadelen zijn verbonden aan het oversluiten van een hypotheek?

Het oversluiten van een hypotheek, ofwel een nieuwe hypotheek afsluiten om een oude af te lossen, brengt zowel aantrekkelijke financiële voordelen als belangrijke nadelen met zich mee die u goed moet overwegen. De belangrijkste financiële voordelen zijn:

• Lagere maandlasten door een gunstigere hypotheekrente: Als de huidige marktrente lager is dan uw actuele hypotheekrente, kunt u profiteren van lagere maandelijkse betalingen. Dit kan een aanzienlijke besparing opleveren over de gehele looptijd van de nieuwe hypotheek.
• Meer zekerheid over uw maandlasten: U heeft de mogelijkheid om de rente voor een langere periode, bijvoorbeeld 20 jaar, vast te zetten. Dit biedt financiële stabiliteit en beschermt u tegen toekomstige rentestijgingen.
• Fiscale aftrekbaarheid van de boeterente: De vergoeding die u aan uw oude geldverstrekker betaalt voor het vroegtijdig aflossen van uw hypotheek (de boeterente) is in veel gevallen fiscaal aftrekbaar in Box 1, wat de initiële kosten enigszins verzacht.
• Mogelijkheid tot aanpassing van hypotheekvoorwaarden en -vorm: Het oversluiten biedt de kans om uw hypotheek aan te passen aan uw huidige persoonlijke situatie, bijvoorbeeld door een andere hypotheekvorm te kiezen of de looptijd te wijzigen. Ook kunt u bij voldoende overwaarde de hypotheek verhogen om bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming te financieren, tegen een doorgaans lagere rente dan een persoonlijke lening.

Daartegenover staan enkele financiële nadelen:

• Hoge bijkomende kosten: Naast de eventuele boeterente moet u rekening houden met diverse andere kosten, zoals advieskosten voor de hypotheekadviseur, taxatiekosten voor een nieuwe waardebepaling van uw woning en notariskosten voor het doorhalen van de oude en vestigen van de nieuwe hypotheek. Deze kosten kunnen oplopen tot duizenden euro’s en dienen eerst terugverdiend te worden door de lagere maandlasten.
• Verplichting tot een nieuwe financiële beoordeling: Uw inkomen en financiële situatie worden opnieuw getoetst. Dit betekent dat u niet altijd in aanmerking komt voor de gewenste nieuwe hypotheek of dat de voorwaarden minder gunstig uitpakken dan gehoopt, vooral als uw financiële situatie is verslechterd.
• Potentieel lager belastingvoordeel: Hoewel de boeterente aftrekbaar is, kan een lagere hypotheekrente op de lange termijn leiden tot een lagere hypotheekrenteaftrek, waardoor uw netto maandlasten minder dalen dan u op basis van de rentestanden zou verwachten.
• Specifiek nadeel voor spaar- of levenhypotheken: Bij het oversluiten van een spaarhypotheek of levenhypotheek kunt u het recht op het hoge rendement op uw spaargedeelte verliezen, wat op de lange termijn financieel nadelig kan zijn. Tevens kan een nieuwe overlijdensrisicoverzekering nodig zijn, die op hogere leeftijd duurder uitvalt.

De afweging om een nieuwe hypotheek af te sluiten om een oude af te lossen is dus een complexe financiële beslissing waarbij de verwachte besparingen de totale oversluitkosten ruimschoots moeten overtreffen.

Welke wettelijke regels en overgangsrecht zijn van toepassing bij het oversluiten van een hypotheek?

Bij het oversluiten van een hypotheek, ofwel een nieuwe hypotheek afsluiten om een oude af te lossen, zijn diverse wettelijke regels en overgangsrecht van toepassing die essentieel zijn om te begrijpen. Allereerst is de tussenkomst van een notaris wettelijk verplicht voor de vestiging van een nieuwe hypotheekakte en het doorhalen van de oude hypotheekinschrijving bij het Kadaster. Dit vloeit voort uit artikel 3:260 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, dat een notariële akte vereist voor hypotheekverlening, waarmee de nieuwe voorwaarden juridisch worden vastgelegd. Daarnaast zijn er regels rondom de boeterente voor het vroegtijdig beëindigen van de oude hypotheek, die in veel gevallen fiscaal aftrekbaar is in Box 1, zoals reeds beschreven. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 31 december 2012 is specifiek overgangsrecht van toepassing, dat de fiscale voortzetting van de hypotheek regelt. Dit betekent dat u, ondanks het oversluiten naar een nieuwe lening, in bepaalde situaties de oude fiscale regels kunt behouden voor de hypotheekrenteaftrek, bijvoorbeeld voor een aflossingsvrije of spaarhypotheek. Dit overgangsrecht is van kracht tot 1 januari 2044. Belangrijk is echter dat het volledig aflossen van de eigenwoningschuld, zonder binnen een jaar een nieuwe schuld aan te gaan die voldoet aan de eisen van het overgangsrecht, kan leiden tot het verlies van dit recht op hypotheekrenteaftrek. Voor een nieuwe hypotheek die na 1 januari 2013 is afgesloten, of voor een nieuw, aanvullend hypotheekdeel bij oversluiten, gelden de nieuwe hypotheekregels: om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek moet de hypotheek volledig annuïtair of lineair worden afgelost binnen maximaal 30 jaar.

Welke hypotheekvormen zijn geschikt voor het aflossen van een oude hypotheek?

Wanneer u een nieuwe hypotheek afsluit om een oude af te lossen, zijn de meest geschikte en fiscaal aantrekkelijke hypotheekvormen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Deze vormen zijn de standaardkeuze voor huiseigenaren die na 1 januari 2013 een nieuwe hypotheek afsluiten en recht willen behouden op hypotheekrenteaftrek, aangezien de lening hierbij binnen maximaal 30 jaar volledig en volgens een vast schema wordt afgelost. Daarnaast blijft de aflossingsvrije hypotheek een optie, met name voor huiseigenaren die lagere maandlasten wensen of die een bestaand aflossingsvrij deel onder het overgangsrecht willen behouden. Het is echter belangrijk te weten dat de rente op een nieuw afgesloten aflossingsvrije hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is en dat het leenbedrag in de meeste gevallen beperkt is tot maximaal 50% van de woningwaarde. Bij het oversluiten van oudere hypotheekvormen, zoals een spaar- of levenhypotheek, is het doorgaans nodig om over te stappen naar een annuïtaire of lineaire vorm als u fiscaal voordeel wilt behouden, hoewel dit kan betekenen dat u de specifieke voordelen van uw oude hypotheek, zoals een gekoppeld spaargedeelte met gegarandeerd rendement, verliest. De keuze voor de meest passende hypotheekvorm hangt af van uw persoonlijke situatie, financiële doelen en de mate waarin u wilt aflossen.

Hoe bepaal je of je in aanmerking komt voor een nieuwe hypotheek om de oude af te lossen?

Om te bepalen of u in aanmerking komt voor een nieuwe hypotheek afsluiten om de oude af te lossen, beoordelen geldverstrekkers in de eerste plaats uw financiële draagkracht en de waarde van uw woning. Uw huidige inkomen is de belangrijkste factor voor het vaststellen van uw maximale leencapaciteit, waarbij bij oudere aanvragers specifiek het verwachte pensioeninkomen wordt meegenomen. De totale nieuwe hypotheek, inclusief de oversluitkosten en eventuele extra op te nemen bedragen, mag doorgaans niet meer bedragen dan 100% van de actuele marktwaarde van uw woning. Daarnaast wegen uw overige financiële verplichtingen, zoals bestaande leningen of een private leasecontract, zwaar mee; een private lease telt bijvoorbeeld sinds 2022 volledig mee als schuld bij uw BKR-registratie en kan uw maximale hypotheeksom aanzienlijk verlagen. De geldverstrekker voert dus een complete, nieuwe financiële beoordeling uit, waarbij ook uw vermogen, woonsituatie en totale woonlasten kritisch bekeken worden om te verzekeren dat de nieuwe maandlasten voor u betaalbaar zijn.

Hoe vergelijk je hypotheekaanbieders en adviseurs bij het oversluiten van je hypotheek?

Om hypotheekaanbieders en adviseurs effectief te vergelijken bij het oversluiten van je hypotheek, is het cruciaal om zowel de voorwaarden van de geldverstrekkers als de expertise en onafhankelijkheid van adviseurs zorgvuldig tegen elkaar af te wegen. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan het beste overzicht bieden; deze werkt samen met bijna alle hypotheekverstrekkers in Nederland (soms wel meer dan 30 of 40 aanbieders) en is niet gebonden aan de producten van één bank. Ze vergelijken niet alleen de rentetarieven, maar ook de kleine lettertjes, specifieke hypotheekvoorwaarden en kijken naar hoe een nieuwe hypotheek past bij jouw persoonlijke situatie, wensen en toekomstplannen. Tijdens een (vaak gratis en vrijblijvend) adviesgesprek legt een onafhankelijke adviseur de voor- en nadelen van verschillende hypotheekvormen uit, berekent of het oversluiten voordelig is en kan een persoonlijk bespaaroverzicht opstellen. Ze kunnen je adviseren over aanvullende voorwaarden zoals aflossingsmogelijkheden, verzekeringen en de impact van overwaarde. In tegenstelling tot banken, die alleen advies geven over hun eigen beperkte aanbod, helpen onafhankelijke adviseurs je zo de meest passende en voordelige nieuwe hypotheek te vinden om je oude af te lossen, wat op lange termijn een aanzienlijke kostenbesparing kan opleveren.

Nieuwe baan en hypotheek oversluiten: wat moet je weten?

Het oversluiten van uw hypotheek is zeker mogelijk met een nieuwe baan, al vereist dit van geldverstrekkers een zorgvuldige beoordeling van uw financiële situatie. Wanneer u een nieuwe hypotheek afsluit om een oude af te lossen en net een nieuwe baan heeft, kijken geldverstrekkers kritisch naar de stabiliteit van uw nieuwe inkomen. Hoewel een nieuwe baan met hogere inkomsten juist een reden kan zijn om uw hypotheek te oversluiten voor bijvoorbeeld lagere maandlasten of een hogere lening voor verbouwingen, speelt de aard van uw dienstverband een belangrijke rol. Bent u nog in uw proeftijd of heeft u een tijdelijk contract, dan zullen zij een intentieverklaring van uw werkgever vragen waarin de intentie voor een vast dienstverband wordt uitgesproken, of een stabiel arbeidsverleden van minimaal één jaar aantonen. Ondanks dat u al een hypotheek heeft, is bij oversluiten altijd een nieuwe inkomenscheck nodig. Deze beoordeling kijkt niet alleen naar uw huidige salaris, maar ook naar de duurzaamheid ervan en eventuele andere financiële verplichtingen. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan u helpen bij het navigeren door de vereisten van verschillende geldverstrekkers en kan de impact van uw nieuwe baan op uw hypotheekmogelijkheden in kaart brengen.

Zelf een hypotheek afsluiten om een oude af te lossen: stappen en tips

Zelf een hypotheek afsluiten om een oude af te lossen is een optie die u bij sommige geldverstrekkers kunt overwegen, maar het is belangrijk om te weten dat niet alle hypotheekverstrekkers zelf een hypotheek aanvragen zonder adviseur toestaan. Indien u deze route kiest, begint het stappenplan voor hypotheek oversluiten met uitgebreide informatie verzamelen en een grondige vergelijking van de beperkte aanbieders. Een cruciale tip is om elk detail van het hypotheekaanvraagproces, van het renteaanbod tot het ondertekenen van de hypotheekakte, zelfstandig te doorgronden. Dit omvat ook inzicht in flexibiliteit zoals tussentijds extra aflossen, wat een zelf opgesteld aflossingsplan kan bieden, en de impact van boeterente. Voor een compleet beeld van de mogelijkheden voor zelfstandig handelen, kunt u zich verdiepen in de specifieke stappen op onze pagina over zelf een hypotheek afsluiten. Wees u bewust van de potentiële complexiteit en de noodzaak van diepgaande kennis om financiële risico’s te vermijden.

Waarom deel van de overwaarde niet altijd in de nieuwe hypotheek kan worden meegenomen

Overwaarde kan niet altijd volledig in de nieuwe hypotheek worden meegenomen, zelfs niet wanneer u de oude hypotheek gaat aflossen met een nieuwe lening. Dit komt door diverse factoren, met name strikte regelgeving rondom de maximale hypotheek in verhouding tot de woningwaarde, de benodigde leencapaciteit die afhangt van uw inkomen, en fiscale beperkingen. U kunt namelijk nooit meer lenen dan 100% van de marktwaarde van uw woning. Als uw bestaande hypotheek bijvoorbeeld al 80% van de woningwaarde bedraagt en u wilt overwaarde opnemen, kunt u maximaal het verschil tot 100% (plus eventuele extra financiering voor verduurzamingskosten) opnemen. Verder speelt uw leencapaciteit een grote rol; geldverstrekkers toetsen altijd uw inkomen om te bepalen of u de maandlasten van een hogere hypotheek kunt dragen. Zelfs bij veel overwaarde kan een te laag inkomen het opnemen van de volledige overwaarde beperken. Tot slot is er een belangrijke fiscale beperking: als u een deel van de overwaarde aflossingsvrij wilt meenemen, dan mag dit meestal niet meer zijn dan 50% van de woningwaarde, en over dit nieuwe aflossingsvrije deel is de rente niet fiscaal aftrekbaar. Voor een uitgebreide analyse van deze beperkingen, bezoek onze pagina over de beperkingen op het meenemen van overwaarde.

Veelgestelde vragen over het afsluiten van een nieuwe hypotheek om een oude af te lossen