Deel overwaarde niet in nieuwe hypotheek: wat betekent dat?

Wanneer u een deel van de overwaarde van uw verkochte woning niet in uw nieuwe hypotheek stopt, verliest u het recht op hypotheekrenteaftrek over dat deel. Dit betekent dat u geen aftrekbare hypotheekrente heeft over het deel van de overwaarde dat niet is ingebracht. Om de hypotheekrenteaftrek volledig te behouden, moet u de overwaarde gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe woning.

Wat is overwaarde en hoe ontstaat het bij verkoop van een woning?

Overwaarde is het positieve verschil tussen de verkoopwaarde van uw woning en de resterende hypotheekschuld. Dit bedrag blijft over nadat u de hypotheek heeft afgelost bij de verkoop van uw huis. Het ontstaat wanneer de marktwaarde van uw woning hoger is dan de openstaande hypotheekschuld.

U berekent overwaarde als de winst die u maakt bij de woningverkoop, na verrekening van alle financiële verplichtingen en verkoopkosten. Denk aan een woningbezitter die zijn huis verkoopt: als de verkoopprijs hoger is dan de hypotheek die nog openstaat, ontstaat er overwaarde. Dit positieve verschil in waarde is dan uw overwaarde.

De bijleenregeling: regels voor het gebruik van overwaarde in een nieuwe hypotheek

De bijleenregeling is een fiscale regel die u verplicht de overwaarde van uw verkochte woning te gebruiken voor de verlaging van een nieuwe hypotheek. Dit moet u doen binnen drie jaar na de verkoop om uw recht op hypotheekrenteaftrek te behouden. De regeling vereist dat u de overwaarde herinvesteert in uw nieuwe huis. Doet u dit niet, dan heeft u geen recht op hypotheekrenteaftrek over het deel van de hypotheek dat gelijk is aan de niet-geïnvesteerde overwaarde. De bijleenregeling beperkt uw maximale hypotheekrenteaftrek tot de koopsom van de nieuwe woning minus de overwaarde. Het doel is om de volledige overwaarde in de nieuwe woning te investeren voor het recht op volledige hypotheekrenteaftrek.

Gevolgen van het niet gebruiken van (een deel van) de overwaarde in de nieuwe hypotheek

Wanneer u een deel van de overwaarde van uw verkochte woning niet gebruikt voor de financiering van een nieuwe hypotheek, verliest u het recht op hypotheekrenteaftrek over dat deel. Dit betekent dat de rente over het niet-geïnvesteerde bedrag niet aftrekbaar is van uw inkomen. De bijleenregeling bepaalt dat u geen hypotheekrenteaftrek krijgt over het deel van de nieuwe hypotheek dat gelijk is aan de niet-geïnvesteerde overwaarde.

Deze regel geldt als u de overwaarde niet binnen drie jaar inzet voor de aankoop van een nieuwe woning. Het is daarom belangrijk om goed na te denken over de herinvestering van uw overwaarde, zeker als u de hypotheekrenteaftrek wilt behouden. Een woningbezitter die de overwaarde niet investeert, krijgt te maken met hogere netto maandlasten. Wat betekent dit concreet voor uw financiële planning?

Hoe bereken je de maximale hypotheek met overwaarde en eigenwoningreserve?

De berekening van uw maximale hypotheek houdt rekening met de marktwaarde van de woning en uw inkomen. De maximale hypotheek bedraagt doorgaans 100% van de marktwaarde van de woning. Hierbij wordt ook de overwaarde van een bestaande woning meegenomen in de bepaling van wat u maximaal kunt lenen. De beschikbare overwaarde hangt af van de huidige woningwaarde en uw openstaande hypotheek.

De hoeveelheid overwaarde bepaalt het maximale bedrag dat u kunt lenen met een overwaarde hypotheek, samen met eventueel eigen spaargeld. Voor de maximaal aftrekbare hypotheek is de eigenwoningreserve echter bepalend. De aftrekbare hypotheek is gelijk aan de koopprijs van de nieuwe woning min uw eigenwoningreserve. Dit betekent dat wanneer u een deel van de overwaarde niet in de nieuwe hypotheek stopt, de eigenwoningreserve de aftrekbare rente beperkt. Voor een zzp’er die een nieuwe woning koopt, kan dit bijvoorbeeld betekenen dat een deel van de hypotheekrente niet aftrekbaar is als de overwaarde van de vorige woning niet volledig wordt herinvesteerd.

Alternatieven voor het besteden van overwaarde buiten de hypotheek om

U kunt uw overwaarde op verschillende manieren benutten zonder deze direct in een nieuwe hypotheek te steken. Een veelgekozen optie is het opbouwen van een financiële buffer door de overwaarde te sparen of te beleggen. Dit kan bijvoorbeeld bij Florius, ING of Aegon, en geeft u financiële rust zonder verplichting voor een nieuwe woning.

Een ander alternatief is uw huis verkopen en kleiner gaan wonen. Hierbij kunt u de overwaarde ontvangen als een eenmalige uitkering, zoals mogelijk is bij ASR of Munt. Ook kunt u overwegen uw huidige huis aan te houden en te verhuren, mits u de middelen hiervoor heeft. Dit kan u maandelijkse huurinkomsten opleveren, een optie die bijvoorbeeld ASR en Florius noemen.

Belastingregels en hypotheekrenteaftrek bij gedeeltelijk niet gebruikte overwaarde

De belastingregels zijn helder: gebruikt u een deel van de overwaarde van uw verkochte woning niet voor een nieuwe hypotheek, dan verliest u het recht op hypotheekrenteaftrek over dat deel. De rente over het bedrag dat u niet herinvesteert, is fiscaal niet aftrekbaar. Dit is een direct gevolg van de bijleenregeling, die de hypotheekrenteaftrek beperkt wanneer overwaarde niet wordt ingebracht in een nieuwe eigen woning.

Stel, u verkoopt uw huis met overwaarde, maar besluit een deel daarvan te gebruiken voor een wereldreis. Dan vervalt de hypotheekrenteaftrek voor het bedrag ter hoogte van de niet-geïnvesteerde overwaarde. De bijleenregeling beïnvloedt zo de fiscale aftrekbaarheid van uw hypotheekrente, vooral voor doorstromers. Voor de meeste mensen is het daarom verstandig om de overwaarde wel te gebruiken voor de nieuwe hypotheek, tenzij u bewust kiest voor een lagere hypotheekrenteaftrek.