Is de rente van een overbruggingshypotheek aftrekbaar in Nederland?

Ja, de rente van een overbruggingshypotheek is in Nederland fiscaal aftrekbaar, mits de woning als hoofdverblijf dient. Deze tijdelijke financiering, die vaak een hogere rente kent dan een reguliere hypotheek, helpt huiseigenaren die al een nieuwe woning hebben gekocht voordat hun oude huis is verkocht. Op deze pagina leest u hoe een overbruggingshypotheek werkt, onder welke voorwaarden de rente precies aftrekbaar is, en wat de fiscale gevolgen zijn van tijdelijk twee woningen bezitten.

Wat is een overbruggingshypotheek en hoe werkt deze?

Een overbruggingshypotheek, ook bekend als overbruggingskrediet, is een tijdelijke, aflossingsvrije lening die huiseigenaren in staat stelt de overwaarde van hun huidige woning te benutten voor de aankoop van een nieuwe woning, nog voordat de oude woning verkocht is. Deze financiële oplossing dient om de periode te overbruggen tussen de aankoop van het nieuwe huis en de verkoop van de bestaande woning, waardoor de noodzaak om te wachten op de verkoopopbrengst of om tijdelijk dubbele lasten te dragen, wordt weggenomen. De hoogte van deze lening is doorgaans gebaseerd op de verwachte overwaarde van uw huidige huis, vaak tot 90% of zelfs 100% van de taxatiewaarde minus de resterende hypotheekschuld. Gedurende de looptijd, die varieert maar meestal zes maanden tot twee jaar bedraagt (of tot 36 maanden bij nieuwbouw), betaalt u enkel rente over het geleende bedrag. De rente van een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar, mits de woning als hoofdverblijf dient, hoewel deze vaak hoger is dan de rente van een reguliere hypotheek vanwege het tijdelijke karakter en verhoogde risico. Zodra de oude woning verkocht en overgedragen is, wordt de overbruggingshypotheek in één keer afgelost met de verkoopopbrengst, wat via de notaris gebeurt. Dit krediet wordt vaak aangeboden door dezelfde hypotheekverstrekker als de nieuwe hypotheek en telt niet mee in de maximale hypotheekberekening voor uw nieuwe lening, wat extra financiële ruimte biedt.

Wanneer is de rente van een overbruggingshypotheek fiscaal aftrekbaar?

De rente van een overbruggingshypotheek is in Nederland fiscaal aftrekbaar zolang deze direct gekoppeld is aan de aankoop van uw nieuwe eigen woning die als hoofdverblijf zal dienen. Dit is mogelijk gedurende een specifieke overgangsperiode waarin u tijdelijk twee woningen bezit. Volgens de fiscale verhuisregeling van de Belastingdienst kunt u de rente aftrekken in het jaar van verkoop of aanbod van uw oude woning, plus een maximale termijn van drie extra jaren. Dit betekent dat u de rente over zowel de overbruggingshypotheek als de eventuele resterende rente op uw oude hypotheek en de rente van uw nieuwe hypotheek kunt aftrekken, mits deze leningen verband houden met de eigen woning. Deze aftrekbaarheid is een belangrijk fiscaal voordeel, zeker gezien de overbruggingsrente vaak hoger is dan die van een reguliere hypotheek, waardoor de netto maandlasten gedrukt worden.

Welke voorwaarden stelt de Belastingdienst aan renteaftrek bij een overbruggingshypotheek?

De Belastingdienst stelt inderdaad specifieke voorwaarden aan de renteaftrek van een overbruggingshypotheek om te garanderen dat deze tijdelijke lening voor het eigen hoofdverblijf wordt gebruikt. Allereerst moet de overbruggingshypotheek direct verband houden met de aankoop van uw nieuwe eigen woning die als uw hoofdverblijf zal dienen. De aftrekbaarheid van de rente is gekoppeld aan de fiscale verhuisregeling, wat inhoudt dat de rente aftrekbaar is in het jaar waarin u de oude woning verkoopt of te koop aanbiedt, plus een maximale termijn van drie extra jaren. Een andere cruciale voorwaarde die de Belastingdienst hanteert, is de toepassing van de bijleenregeling: de overwaarde van uw oude woning dient te worden ingebracht in de aankoop of verbetering van uw nieuwe eigen woning om de rente over de overbruggingshypotheek aftrekbaar te houden. Tot slot geldt de algemene voorwaarde voor hypotheekrenteaftrek, zoals vastgelegd in de Wet Inkomstenbelasting 2001, dat u in Nederland inkomen moet hebben en inkomstenbelasting of loonheffing moet betalen.

Hoe verschilt een overbruggingshypotheek van andere hypotheekvormen qua renteaftrek?

De renteaftrek van een overbruggingshypotheek verschilt van andere hypotheekvormen door haar tijdelijke karakter en specifieke fiscale voorwaarden, die nauw zijn gekoppeld aan de gelijktijdige aan- en verkoop van een hoofdverblijf. Waar reguliere annuïteiten- en lineaire hypotheken doorgaans een aftrektermijn van 30 jaar kennen, is de rente van de overbruggingshypotheek aftrekbaar voor een beperkte periode via de fiscale verhuisregeling: het jaar van verkoop of tekoopaanbod van de oude woning, plus een maximale termijn van drie extra jaren. Uniek is dat deze constructie tijdelijk de renteaftrek van zowel de overbruggingshypotheek als de hypotheek op de oude én de nieuwe woning toestaat, iets wat bij andere hypotheekvormen doorgaans niet mogelijk is voor twee hoofdverblijven tegelijk. Bovendien, hoewel een overbruggingshypotheek aflossingsvrij is, blijft de rente ervan fiscaal aftrekbaar, in tegenstelling tot veel andere aflossingsvrije hypotheken die na 2013 zijn afgesloten en waarvan de rente veelal niet meer aftrekbaar is voor het eigen hoofdverblijf. Dit fiscale voordeel maakt de overbruggingshypotheek, ondanks de vaak hogere variabele rente, een essentiële oplossing voor doorstromers op de woningmarkt.

Wat zijn de fiscale gevolgen van tijdelijk twee woningen bezitten?

De fiscale gevolgen van tijdelijk twee woningen bezitten draaien voornamelijk om de mogelijkheid van hypotheekrenteaftrek voor beide woningen onder specifieke voorwaarden. Volgens de fiscale verhuisregeling van de Belastingdienst kunt u de rente op zowel uw oude als nieuwe eigenwoninglening aftrekken. Voor uw oude woning geldt dit in het jaar dat u deze te koop aanbiedt of verkoopt, plus een maximale termijn van drie extra jaren. Een cruciale voorwaarde hiervoor is dat de oude woning gedurende deze periode te koop staat en niet verhuurd wordt. In deze overgangsfase, waarin u tijdelijk te maken krijgt met dubbele woonlasten, blijft de rente van uw overbruggingshypotheek aftrekbaar, mits de overwaarde van de oude woning wordt aangewend voor de aankoop of verbetering van de nieuwe hoofdverblijfplaats. Mocht de oude woning toch tijdelijk verhuurd worden, dan verliest deze doorgaans de status van ‘eigen woning’ in Box 1 en valt de woning in Box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). In dat geval zijn de hypotheekrente en andere kosten voor deze woning niet langer aftrekbaar. De huurinkomsten zijn dan zelf vrijgesteld van belasting, maar u betaalt wel belasting over een fictief rendement over de waarde van de woning, minus eventuele schulden, in Box 3.

Hoe optimaliseer je je hypotheekstructuur voor maximale renteaftrek bij een overbruggingshypotheek?

Optimalisatie van je hypotheekstructuur voor maximale renteaftrek bij een overbruggingshypotheek draait om nauwkeurig beheer van de fiscale voorwaarden en een strategische afstemming met je nieuwe hypotheek. Het is essentieel om strikt te voldoen aan de voorwaarden van de fiscale verhuisregeling en de bijleenregeling, wat inhoudt dat de overwaarde van je oude woning daadwerkelijk wordt ingebracht in de aankoop of verbetering van je nieuwe hoofdverblijf en de lening binnen de gestelde termijn wordt afgelost. Een cruciaal aspect voor je hypotheekstructuur is dat de overbruggingshypotheek, ondanks de vaak hogere variabele rente, niet wordt meegenomen in de maximale hypotheekberekening voor je nieuwe lening, wat extra financiële ruimte biedt en de totale hypotheeklasten op je nieuwe woning niet onnodig verzwaart. Om de fiscale aftrekbaarheid te waarborgen en te optimaliseren, is het van groot belang de aflossing correct te timen en de Belastingdienst tijdig te informeren, bijvoorbeeld middels een schriftelijke aanmelding via e-mail uiterlijk 30 dagen vóór aflossing van de bestaande hypotheek voor de verhuisregeling. Voor het bepalen van de beste overbruggingshypotheek en een optimale inrichting van je gehele hypotheekconstructie voor maximale hypotheekrenteaftrek, is het raadzaam een gespecialiseerde hypotheekadviseur te raadplegen.

Overbruggingshypotheek aflossingsvrij aftrekbaar

De rente van een overbruggingshypotheek is inderdaad fiscaal aftrekbaar, ondanks het aflossingsvrije karakter van deze lening. Dit specifieke type aflossingsvrije hypotheek vormt een uitzondering op de algemene regel dat de rente van na 2013 afgesloten aflossingsvrije hypotheken voor het eigen hoofdverblijf niet meer aftrekbaar is. De reden hiervoor is dat een overbruggingshypotheek altijd direct gekoppeld is aan de verwerving van een nieuw hoofdverblijf. Het dient als een tijdelijk voorschot op de te verwachten overwaarde van de oude woning, om de aankoop van de nieuwe woning te financieren in de periode dat u tijdelijk twee woningen bezit. Hierdoor valt de rente onder de fiscale verhuisregeling, die de aftrekbaarheid van hypotheekrente voor de eigen woning tijdens deze overgangsfase waarborgt.

Aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar

De rente van een aflossingsvrije hypotheek is in beginsel alleen aftrekbaar voor leningen die uiterlijk 31 december 2012 zijn afgesloten en sindsdien ononderbroken zijn behouden. Dit vormt een scherp contrast met de overbruggingshypotheek, waarvan de rente wel aftrekbaar is vanwege het tijdelijke karakter en de directe koppeling aan de aankoop van een hoofdverblijf. Wanneer een ‘oude’ aflossingsvrije hypotheek (van vóór 2013) wordt overgesloten, blijft de rente doorgaans aftrekbaar, maar vaak geldt dan een beperking tot maximaal 50% van de woningwaarde. Het is een feit dat aflossingsvrije hypotheken doorgaans een hogere hypotheekrente kennen dan annuïtaire of lineaire vormen, omdat er geen aflossing plaatsvindt en de restschuld wordt vooruitgeschoven, wat een hoger risico voor de geldverstrekker inhoudt en vaak resulteert in een rente-opslag van bijvoorbeeld 0,02 tot 0,23% bij een 10-jaars NHG. Dit kan in de toekomst leiden tot hogere netto maandlasten, met name op pensioengerechtigde leeftijd door een potentieel lager inkomen en minder belastingvoordeel.

Dagrente hypotheek aftrekbaar

Ja, de rente van een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar, ook wanneer deze wordt vastgesteld op basis van de dagrente. De dagrente is de actuele rente die een geldverstrekker op een specifieke dag hanteert. Bij een zogenaamde ‘dalrente constructie’ wordt de laagste rente tussen het moment van offerteren en de passeerdatum van de hypotheekakte toegepast. Aangezien een overbruggingshypotheek onder de fiscale verhuisregeling valt voor de aankoop van een nieuw hoofdverblijf, is de rente die op basis van de dagrente wordt berekend eveneens aftrekbaar. Het is echter belangrijk te weten dat deze mogelijkheid, waarbij de gunstigste actuele rente wordt gehanteerd, voor een dalrente hypotheek tegenwoordig nog maar beperkt wordt aangeboden op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Veelgestelde vragen over overbruggingshypotheek en renteaftrek