Het verkrijgen van je
eerste hypotheek in Nederland is een belangrijke stap op weg naar je eigen huis, die vaak eenvoudiger blijkt dan gedacht. Deze complete gids biedt starters een helder stappenplan voor het vinden van de juiste
eerste hypotheekvorm, het bepalen van financiële mogelijkheden inclusief Nationale Hypotheek Garantie (NHG), en het succesvol doorlopen van het aanvraagproces, met aandacht voor rentetarieven en specifieke aanbieders.
Wat is een eerste hypotheek en waarom is het belangrijk voor starters?
Een
eerste hypotheek is de allereerste lening die je afsluit bij een bank of andere geldverstrekker om je eigen woning te financieren, waarbij het huis als onderpand dient. Het is vaak de grootste financiële verplichting die je aangaat, maar het aanvragen ervan kan in sommige opzichten eenvoudiger zijn dan een hypotheek voor een volgende woning. Voor starters is het belangrijk zich te verdiepen in de
eerste hypotheek omdat het de essentiële sleutel is tot huizenbezit en er specifieke voordelen aan verbonden zijn.
Veel starters denken ten onrechte geen hypotheek te kunnen krijgen, terwijl er juist diverse mogelijkheden en ondersteuning bestaan. Denk hierbij aan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die zorgt voor een lagere rente en extra zekerheid bij onvoorziene omstandigheden zoals werkloosheid of scheiding. Bovendien kunnen starters onder de 35 jaar in Nederland in aanmerking komen voor vrijstelling van overdrachtsbelasting tot een bepaalde woningwaarde, wat de financiële drempel verlaagt. De annuïteitenhypotheek is een populaire keuze voor eerste huizenkopers, mede door de lagere netto maandlasten in de beginjaren en fiscale voordelen.
Welke hypotheekvormen zijn geschikt voor starters?
Voor starters op de woningmarkt zijn de
annuïteitenhypotheek en de
lineaire hypotheek de meest geschikte hypotheekvormen. Zoals eerder genoemd, is de annuïteitenhypotheek populair doordat de netto maandlasten in het begin lager zijn, wat fiscaal voordelig uitpakt. Bij een lineaire hypotheek starten de maandlasten hoger, maar deze nemen gedurende de looptijd geleidelijk af door een constante aflossing, wat leidt tot lagere totale rentelasten. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek op hun
eerste hypotheek, moeten starters deze verplicht volledig aflossen gedurende de looptijd; dit is de reden dat alleen de annuïteiten- en lineaire hypotheek geschikt zijn voor dit fiscale voordeel.
Hypotheekvormen zoals de
spaarhypotheek en
bankspaarhypotheek zijn voor starters bij het afsluiten van een nieuwe
eerste hypotheek sinds 1 januari 2013 niet meer mogelijk met behoud van hypotheekrenteaftrek. Een aflossingsvrije hypotheek kan voor nieuwe leningen na 2013 eveneens geen recht meer geven op hypotheekrenteaftrek, hoewel een lichte opwaartse trend te zien is dat starters dit vaker overwegen voor een klein, niet-fiscaal aftrekbaar deel van hun lening. Aanvullend op deze primaire hypotheekvormen kunnen starters, vooral bij onvoldoende financiering, in aanmerking komen voor een
Starterslening via gemeenten en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Deze aanvullende lening kan oplopen tot 20% van de verwervingskosten en is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij, op voorwaarde dat de primaire hypotheek is afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Hoe bepaal je je maximale hypotheek en financiële mogelijkheden?
Je maximale hypotheek en financiële mogelijkheden worden hoofdzakelijk bepaald door
je inkomen, je financiële verplichtingen en de woningwaarde. Geldverstrekkers berekenen je leencapaciteit op basis van je bruto jaarinkomen en dat van een eventuele partner, waarbij ook je dienstverband en toekomstperspectief van invloed zijn. Lopende leningen, zoals een studieschuld, persoonlijke leningen of een leasecontract, en andere financiële lasten zoals alimentatie, verminderen je maximale hypotheekbedrag aanzienlijk.
De hoogte van de hypotheek is in Nederland sinds 2018 gemaximeerd op
100% van de woningwaarde. Een uitzondering hierop is als je energiebesparende maatregelen meefinanciert; in dat geval kun je tot 106% van de woningwaarde lenen. De kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, dien je doorgaans uit eigen middelen te financieren. Daarnaast spelen de actuele hypotheekrente en de gekozen rentevaste periode een rol; een langere rentevaste periode (bijvoorbeeld 10 jaar of langer) kan vaak leiden tot een hogere maximale hypotheek. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan je financiële mogelijkheden vergroten, omdat het zorgt voor een lagere rente en extra zekerheid. Voor 2025 is de maximale hypotheek met NHG €450.000, inclusief kosten voor aankoop. Het is raadzaam een hypotheekadviseur te raadplegen die op basis van jouw specifieke situatie een nauwkeurige berekening kan maken voor je
eerste hypotheek.
Welke stappen doorloop je bij het aanvragen van je eerste hypotheek?
Bij het aanvragen van je
eerste hypotheek doorloop je een gestructureerd proces dat je uiteindelijk naar huizenbezit leidt. Dit proces begint al voordat je een huis op het oog hebt en omvat doorgaans de volgende stappen:
- Oriëntatie en financieel inzicht: De eerste stap is het verkrijgen van inzicht in je financiële mogelijkheden en het bepalen van je maximale hypotheek. Dit doe je idealiter via een vrijblijvend kennismakingsgesprek met een hypotheekadviseur, die je helpt een checklist van woonwensen, inkomen en uitgaven te maken. Het is cruciaal om vroegtijdig te starten met dit inzicht, aangezien de duur van een hypotheekaanvraag variabel is en wel vier tot acht weken kan duren.
- Woning zoeken en bod doen: Zodra je weet wat je kunt lenen, ga je actief op zoek naar een woning die bij je past. Na het vinden van de droomwoning, doe je een bod. De formele hypotheekaanvraag start pas nadat je bod is geaccepteerd en de koopovereenkomst is getekend, mits je de woning niet volledig uit eigen vermogen financiert.
- Gedetailleerd hypotheekadvies en documentatie verzamelen: Na acceptatie van je bod volgt een diepgaand adviesgesprek met je hypotheekadviseur. Hierbij wordt de meest geschikte hypotheekvorm (zoals de populaire annuïteitenhypotheek) en rentevaste periode gekozen, passend bij jouw situatie. Tegelijkertijd verzamel je alle benodigde persoonlijke documentatie, waaronder identificatiebewijzen, inkomensbewijzen, bankafschriften en een pensioenoverzicht. Hoewel de hypotheekaanvraag veel papierwerk vereist, helpt de adviseur bij de organisatie.
- Hypotheekaanvraag indienen en goedkeuring: De hypotheekadviseur dient de complete hypotheekaanvraag in bij de gekozen geldverstrekker. Deze financiële instelling voert vervolgens een grondige kredietwaardigheidscheck uit op basis van jouw financiële gegevens. Als starter heb je ook de mogelijkheid voor een online hypotheekaanvraag zonder adviseur, maar dit vereist een kennis- en ervaringstoets en een aanzienlijke tijdsinvestering.
- Offerte beoordelen en notariële afhandeling: Bij goedkeuring ontvang je een bindende hypotheekofferte. De laatste stap is de notariële afhandeling, waarbij de akte van levering en de hypotheekakte worden ondertekend bij de notaris. Dit is de officiële afsluiting van je eerste hypotheek en de overdracht van het eigendom van de woning. De advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek zijn overigens eenmalig aftrekbaar bij je belastingaangifte na de woningaankoop, waarbij een richtprijs voor hypotheekadvies bij een aanbieder zoals De Hypotheker voor één aanvrager rond de € 2.795 ligt. Het is aan te raden om de professionele begeleiding van een adviseur te overwegen voor inzicht in betaalbaarheid en risico’s.
Welke overheidsregelingen en subsidies helpen starters bij hun eerste hypotheek?
De overheid ondersteunt starters op de woningmarkt met diverse regelingen die het verkrijgen van een
eerste hypotheek vergemakkelijken, waaronder de
Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de
Starterslening, en de
vrijstelling van overdrachtsbelasting. Naast de bekende voordelen van NHG, zoals een lagere rente en extra zekerheid, kunnen ook startende ondernemers sinds 2025 al na minimaal één jaar activiteit een hypotheek met NHG aanvragen, wat hun toegang tot de woningmarkt verbetert. De Starterslening, aangeboden via gemeenten en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), is een aanvullende lening tot maximaal 20% van de verwervingskosten; hierbij variëren de voorwaarden per gemeente en gelden er specifieke inkomensgrenzen. Voor deze lening is vereist dat de primaire hypotheek met NHG is afgesloten, en biedt het na de rente- en aflossingsvrije periode van de eerste drie jaar de optie voor een hertoets. Tot slot kunnen starters jonger dan 35 jaar in 2025 een eenmalige vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting bij de aankoop van hun eerste woning voor eigen bewoning, mits de koopsom maximaal €525.000 bedraagt.
Hoe vergelijk je hypotheekaanbieders en rentetarieven voor je eerste hypotheek?
Het vergelijken van
hypotheekaanbieders en
rentetarieven voor je
eerste hypotheek is essentieel om de meest voordelige en passende lening te vinden. Dit proces omvat het kritisch beoordelen van de verschillende voorwaarden en de actuele hypotheekrentes die diverse geldverstrekkers aanbieden. Onafhankelijke
hypotheekadviseurs spelen hierbij een belangrijke rol; zij vergelijken objectief de rentetarieven en voorwaarden van meer dan 40 aanbieders, waaronder banken, verzekeraars en pensioenfondsen.
Hypotheekrentes kunnen sterk verschillen per geldverstrekker, type hypotheek (zoals de
annuïteitenhypotheek of
lineaire hypotheek) en de gekozen rentevaste periode, wat een aanzienlijk verschil in maandlasten kan betekenen. Factoren als je
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) status beïnvloeden ook de rente, aangezien hypotheekverstrekkers met NHG-garantie vaak lagere rentes bieden. Het is goed om te weten dat geldverstrekkers hun
hypotheekrentes regelmatig aanpassen, soms zelfs meerdere keren per week. Een adviseur heeft continu inzicht in de meest actuele rentestanden en kan je helpen bij het navigeren door deze complexiteit, zodat je een weloverwogen keuze maakt voor jouw
eerste hypotheek.
Tips om je kansen op hypotheekgoedkeuring te vergroten
Om je kansen op hypotheekgoedkeuring voor je
eerste hypotheek te vergroten, kun je een aantal zaken zelf beïnvloeden. Zorg allereerst dat je
voldoende inkomsten hebt om de hypotheek te dragen, want geldverstrekkers beoordelen je leencapaciteit nauwkeurig. Als je geen vast contract hebt, kan een Arbeidsmarktscan met een
score van 70 of hoger de kans op hypotheek aanzienlijk verhogen, gezien veel geldverstrekkers zoals Merius Hypotheken en HollandWoont deze als toetsinkomen accepteren op basis van je arbeidsverleden of verdienpotentieel, hoewel niet alle aanbieders zoals Tulp Compleet Hypotheek dit doen. Ook een gezamenlijke aanvraag met een partner die een stabiel inkomen heeft, verbetert je kansen aanzienlijk. Wees proactief in het op orde brengen van je financiën, inclusief het aanpakken van lopende leningen, en bespreek open je BKR registratie status met je hypotheekadviseur. Verder is het goed om te weten dat sommige geldverstrekkers een
hogere hypotheekberekening op basis van toekomstig inkomen kunnen bieden, mits schriftelijk bevestigd, en dat zelfs
huurinkomsten tot 80% kunnen meetellen voor je hypotheekcapaciteit. Een hypotheekadviseur kan je helpen om deze mogelijkheden optimaal te benutten en zo de beste hypotheek voor jouw situatie te vinden.
Wat zijn de juridische en financiële gevolgen van het afsluiten van een eerste hypotheek?
Het afsluiten van een
eerste hypotheek brengt aanzienlijke juridische en financiële gevolgen met zich mee. Juridisch gezien wordt de woning het
onderpand voor de geldverstrekker, die hiermee het
eerste recht van hypotheek verkrijgt; dit geeft de bank het
recht tot verkoop van het onderpand bij wanbetaling en gaat het voor op andere schuldeisers, inclusief de
Belastingdienst. De vestiging van de hypotheek vereist een
hypotheekakte die door een
notaris wordt opgesteld en ingeschreven in openbare registers, waarbij deze akte direct als
executoriale titel kan dienen voor inning. Partners worden
hoofdelijk aansprakelijk, wat betekent dat ieder volledig verantwoordelijk is voor de gehele schuld. Bij
scheiding vereist de verdeling van de woning en hypotheek een formele
akte van verdeling en mogelijk
ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid, getoetst aan de huidige leennormen. Een gescheiden hypotheekaanvrager moet bovendien een
echtscheidingsovereenkomst overleggen voor een nieuwe aanvraag. De hypotheekakte bevat ook vaak een
huurbeding. Na volledige aflossing
blijft de hypothecaire inschrijving bestaan totdat deze via een
royementsakte door een notaris bij het
Kadaster wordt doorgehaald. Een executoriale verkoop, mocht het zover komen, doet bovendien alle bestaande hypotheken tenietgaan.
Financieel gezien ga je een
langlopende verplichting aan, meestal voor
30 jaar, met inherente risico’s zoals het
verlies van eigen woning bij het niet nakomen van betalingsverplichtingen of een
restschuld bij waardedaling van de woning. Onvoorziene omstandigheden zoals
overlijden, werkloosheid, of arbeidsongeschiktheid kunnen de financiële draagkracht sterk beïnvloeden. Een verplichte
opstalverzekering vormt een vaste maandelijkse last. Andere lopende financiële verplichtingen, zoals
koop op afbetaling, kunnen je maximale leenmogelijkheden in de toekomst nadelig beïnvloeden. Bij scheiding zijn er bovendien specifieke
fiscale gevolgen het recht op hypotheekrenteaftrek kan worden beperkt tot de
zelf betaalde hypotheekrente, en financiële regelingen in het
echtscheidingsconvenant moeten goedgekeurd worden door de fiscus, waarvoor vaak advies van een
fiscaal jurist nodig is. Indien ouders financieel bijdragen, bijvoorbeeld via een
derdenhypotheek of
garantstelling, nemen zij een
financiële verantwoordelijkheid of worden zij
mede hoofdelijk schuldenaar.
Verantwoordelijkheden en financiële planning na het afsluiten van je eerste hypotheek
Na het afsluiten van je
eerste hypotheek begint een langdurige periode van financiële verantwoordelijkheid, die zorgvuldige en doorlopende planning vereist. Als woningeigenaar ben je continu verantwoordelijk voor de maandelijkse hypotheekverplichtingen, inclusief aflossing en rente. Een essentieel onderdeel van deze fase is het opstellen en nauwgezet bijhouden van een realistische begroting, waarin je alle inkomsten en uitgaven, inclusief woonlasten en vaste verzekeringen, overzichtelijk maakt. Daarnaast is het cruciaal om proactief een financiële buffer op te bouwen en inzicht te houden in je individuele financiële situatie, om zo voorbereid te zijn op onvoorziene uitgaven of toekomstige levensgebeurtenissen. Veel hypotheekadviseurs bieden ook na het afsluiten van de hypotheek persoonlijke begeleiding en periodieke evaluaties aan om je financiële planning optimaal te houden gedurende de volledige looptijd.
Eerst hypotheek of eerst huis zoeken: wat is verstandig voor starters?
Voor starters is het
verstandiger om eerst inzicht te krijgen in je financiële mogelijkheden en maximale hypotheek, voordat je actief op zoek gaat naar een huis. Door vroegtijdig met een hypotheekadviseur te spreken, weet je precies wat je kunt lenen en welke
eerste hypotheek het beste bij jouw situatie past, wat teleurstellingen voorkomt en je zoektocht gerichter maakt. De duur van een hypotheekaanvraag, inclusief het verzamelen van alle documenten, kan bovendien wel vier tot acht weken duren; door dit voortijdig te regelen, sta je sterker op de huidige woningmarkt. Pas als je helderheid hebt over je financiële draagkracht, kun je effectief en vol vertrouwen de woningmarkt betreden, waardoor je sneller een passende starterswoning kunt vinden.
Rente hypotheek: wat moet je weten over rentetarieven bij je eerste hypotheek?
Bij je
eerste hypotheek is het begrijpen van rentetarieven van groot belang, omdat deze direct je maandelijkse lasten en de totale kosten van je lening bepalen. De hypotheekrente varieert sterk op basis van de gekozen rentevaste periode en de dynamiek van de markt. Zo wordt de betaalbaarheid van je lening getoetst met een
toetsrente die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) vaststelt; deze bedraagt voor alle kwartalen van 2024
5 procent, wat vooral van belang is voor langere rentevaste periodes. Bovendien kunnen starters met een 10-jaars rentevaste periode rekenen op dezelfde 5% toetsrente bij onverwachte gebeurtenissen zoals verhuizing of scheiding, wat stabiliteit biedt. Hoewel de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) je vaak een lagere rente biedt, is het ook goed om te weten dat de
rekenrente na je eerste rentevaste periode kan worden verhoogd, bijvoorbeeld van 5% naar 6%. Interessant is dat bepaalde groepen, zoals
Ambtenaren, vanwege hun risicoprofiel vaak de
laagste rente betalen.
ING hypotheek: wat biedt ING voor starters met een eerste hypotheek?
Voor starters die een
eerste hypotheek overwegen, biedt ING specifieke mogelijkheden. ING adviseurs kunnen je begeleiden bij het aanvragen van een hypotheek, waarbij de kosten voor hypotheekadvies voor starters € 2.000 bedragen. Als geldverstrekker staat ING tevens open voor de combinatie met een Starterslening, wat extra financieringsruimte kan bieden als de primaire hypotheek is afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Klanten met een actieve ING betaalrekening kunnen bovendien profiteren van een korting van 0,25% op de hypotheekrente. Bij een nieuwbouwwoning biedt ING flexibiliteit met een offerte verlenging tot 12,5 maand, al kunnen verlengingskosten van 0,2% per maand over de hoofdsom van toepassing zijn. Het is belangrijk te weten dat ING hypotheken uitsluitend via de eigen ING hypotheekadviseurs worden aangeboden, die enkel ING producten kunnen adviseren.
Hoe HomeFinance jou helpt bij het vinden en berekenen van je eerste hypotheek
HomeFinance helpt je bij het vinden en berekenen van je
eerste hypotheek door een combinatie van gebruiksvriendelijke online tools en deskundig, onafhankelijk hypotheekadvies. Je kunt via ons platform diverse
hypotheekcalculators gebruiken om je maximale hypotheek te berekenen en een eerste indicatie van je financiële mogelijkheden te krijgen, zelfs voordat je een concrete woning op het oog hebt. Daarnaast bieden we de mogelijkheid tot een
gratis en vrijblijvend eerste gesprek, waarin onze adviseurs een uitgebreide inventarisatie maken van je woonwensen en financiële situatie. Dit
onafhankelijke hypotheekadvies helpt je niet alleen bij het kiezen van de juiste
eerste hypotheekvorm, maar ook bij het opstellen van een checklist voor je eerste huis en het vergelijken van aanbieders om de meest passende financiering te vinden.
