Alles over de hertoets van de starterslening: proces en voorwaarden

De hertoets starterslening is een momentopname die controleert of u de maandelijkse lasten van uw aanvullende lening kunt dragen. Na een periode waarin u geen rente en aflossing betaalde, wordt beoordeeld of uw inkomen en financiële situatie zijn verbeterd, zodat de betalingen kunnen starten en de voorwaarden van uw lening hierop worden afgestemd. Op deze pagina krijgt u een compleet beeld van de starterslening, de timing en uitvoering van de hertoets, en welke financiële gegevens hierbij van belang zijn. We leiden u stap voor stap door het proces en bespreken de mogelijke gevolgen voor uw aflossingen. Ook vindt u informatie over de specifieke voorwaarden, de eventuele kosten en waar u terechtkunt voor advies en ondersteuning.

Wat is een starterslening en waarom is de hertoets belangrijk?

De starterslening is een aanvullende lening die specifiek bedoeld is om starters op de woningmarkt te helpen het verschil te overbruggen tussen de koopsom van een woning en de maximale hypotheek die zij kunnen krijgen bij een bank. Deze lening, vaak verstrekt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) namens deelnemende gemeenten, maakt het voor veel huizenkopers mogelijk om hun eerste woning aan te schaffen. Om hiervoor in aanmerking te komen, moeten starters voldoen aan gemeentelijke voorwaarden, zoals het kopen van hun eerste woning die zij zelf gaan bewonen, en vaak is een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vereist. De precieze voorwaarden en het maximale leenbedrag, dat tot bijvoorbeeld €50.000 kan oplopen maar per gemeente verschilt, worden vastgelegd in een toewijzingsbrief van de gemeente. De hertoets is van groot belang omdat het de starterslening eerlijk en duurzaam maakt. De starterslening is immers ontworpen met een renteloze en aflossingsvrije periode om de financiële instap te vergemakkelijken wanneer uw inkomen nog beperkt is. De hertoets starterslening controleert na deze periode of uw financiële situatie is verbeterd. Als uw inkomen substantieel is gestegen, zorgt de hertoets ervoor dat u conform uw toegenomen draagkracht begint met het betalen van rente en aflossing. Dit is cruciaal om de financiële middelen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) beschikbaar te houden voor nieuwe starters, en om de voorwaarden van uw lening aan te passen aan uw actuele mogelijkheden.

Wanneer en door wie wordt de hertoets van de starterslening uitgevoerd?

De hertoets starterslening wordt standaard na drie jaar uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Dit moment volgt op de initiële periode waarin u, voor zowel de Starterslening als de Combinatielening, doorgaans geen rente en aflossing betaalt. Na deze betalingsvrije periode van 3 jaar bekijkt het SVn uw actuele financiële situatie. Het doel hiervan is om te bepalen of uw inkomen voldoende is verbeterd om te beginnen met het betalen van rente en aflossing, en om de voorwaarden van de lening hierop af te stemmen. Hoewel dit de vaste termijn is, kunt u ook eerder een hertoets aanvragen bij een belangrijke verandering in uw inkomen, of kan de gemeente, namens wie het SVn handelt, een herbeoordeling initiëren.

Welke inkomensgegevens en financiële situaties worden bij de hertoets beoordeeld?

Bij de hertoets starterslening beoordeelt het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) uw financiële situatie zorgvuldig om te bepalen of u de maandlasten van de lening kunt dragen. Hierbij kijken ze naar diverse inkomensgegevens en financiële verplichtingen. Allereerst worden uw inkomensgegevens onder de loep genomen om uw huidige en toekomstige draagkracht vast te stellen. Dit omvat:

• Uw meest recente bruto jaarinkomen, vaak geverifieerd via een inkomensverklaring op basis van bijvoorbeeld uw loonstroken en belastingaangiften.
• De stabiliteit en bestendigheid van uw inkomen, vooral van belang bij wisselende inkomsten zoals bij zelfstandigen, waarbij soms het gemiddelde inkomen over de laatste drie jaar wordt bekeken.
• Eventueel het inkomen van uw partner, indien van toepassing, om het gezamenlijk inkomen van het huishouden te beoordelen.
• Specifieke inkomstenbronnen, zoals uitkeringen (inclusief UWV verzekeringsbericht voor digitale loongegevens), toeslagen die aantoonbaar zijn, en ingegane lijfrente-uitkeringen, die meetellen voor het toetsinkomen.

Naast uw inkomen wordt ook uitgebreid gekeken naar uw financiële situatie en verplichtingen, aangezien deze de bestedingsruimte beïnvloeden. Hierbij horen:

• Uw vaste lasten en bestaande schulden, waaronder andere leningen en kredieten, om de totale maandelijkse schuldenlast vast te stellen.
• Uw kredietgeschiedenis en eventuele BKR-registraties, die inzicht geven in uw financiële gedrag.
• Persoonlijke omstandigheden zoals uw woonsituatie, leeftijd en gezinssamenstelling, die invloed hebben op uw maandelijkse uitgaven.

Het doel van deze diepgaande beoordeling is het bepalen van uw actuele terugbetalingscapaciteit en zo de maandlasten van de starterslening op basis van uw verbeterde inkomenssituatie vast te stellen, zodat de lening eerlijk en duurzaam blijft voor alle starters.

Hoe verloopt het proces van de hertoets van de starterslening stap voor stap?

Het proces van de hertoets starterslening doorloopt een aantal duidelijke stappen, die ervoor zorgen dat uw lening aansluit bij uw actuele financiële situatie.

1. Notificatie en voorbereiding: Standaard ontvangt u van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) na drie jaar een bericht dat de hertoets starterslening eraan komt. Dit markeert het einde van uw betalingsvrije periode en geeft u de gelegenheid om de benodigde documenten te verzamelen.
2. Aanleveren financiële gegevens: U wordt gevraagd om actuele inkomensgegevens, zoals recente loonstroken, belastingaangiften en een inkomensverklaring. Ook relevante financiële verplichtingen, zoals andere leningen en vaste lasten, moeten worden doorgegeven, soms inclusief het inkomen van een partner.
3. Beoordeling door SVn: Het SVn beoordeelt zorgvuldig uw financiële situatie aan de hand van de aangeleverde gegevens. Hierbij wordt gekeken naar de stabiliteit van uw inkomen, eventuele BKR-registraties en uw totale maandelijkse schuldenlast, om zo uw terugbetalingscapaciteit te bepalen.
4. Vaststellen nieuwe voorwaarden: Als uw inkomen voldoende is verbeterd om de maandlasten te dragen, stelt het SVn de nieuwe voorwaarden voor rente en aflossing vast, die passen bij uw toegenomen draagkracht. Dit is cruciaal om de lening eerlijk en duurzaam te houden.
5. Communicatie van de uitkomst: U ontvangt een officiële mededeling van het SVn met de uitkomst van de hertoets en de aangepaste voorwaarden en aflossingsschema’s voor uw starterslening.

U kunt overigens ook zelf een hertoets aanvragen bij een belangrijke inkomensverandering, of bezwaar maken tegen de uitkomst van de beoordeling.

Welke gevolgen kan de hertoets hebben voor de voorwaarden en aflossingen van de starterslening?

De hertoets starterslening kan verschillende gevolgen hebben voor de voorwaarden en aflossingen van uw lening. Het belangrijkste gevolg is dat na de initiële aflossingsvrije en renteloze periode de betalingen van rente en aflossing starten. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) stelt op basis van uw herbeoordeelde inkomen en financiële situatie nieuwe, passende maandlasten vast. Dit betekent concreet dat de hoogte van uw maandelijkse aflossingen en de rente die u gaat betalen, wordt afgestemd op uw toegenomen draagkracht. Hierbij wordt Leningdeel 1 van de Starterslening annuïtair afgelost, wat voor veel starters fiscaal aftrekbaar is in box 1. De voorwaarden van de starterslening worden aangepast om te zorgen dat u de lasten kunt dragen, terwijl de afgeloste bedragen beschikbaar blijven voor nieuwe leningen voor andere starters. In geval van een inkomensdaling kunnen de voorwaarden eventueel opnieuw worden bijgesteld, maar het primaire doel is het activeren van de terugbetaling en het waarborgen van de duurzaamheid van de regeling.

Voorwaarden en criteria voor het behoud of aanpassen van de starterslening na hertoets

De criteria voor het behoud of aanpassen van de starterslening na een hertoets starterslening worden primair bepaald door uw actuele financiële situatie en draagkracht, zoals beoordeeld door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Belangrijke factoren zijn niet alleen uw inkomen en betaalcapaciteit, maar ook uw eigen vermogen en de specifieke gemeentelijke voorwaarden, die per gemeente kunnen verschillen. Hoewel de hertoets standaard plaatsvindt na 3, 6, 10 en 15 jaar, kunt u zelf ook een hertoets aanvragen als u bijvoorbeeld onverhoopt de maandlasten nog steeds niet kunt dragen. Het is belangrijk om te weten dat de Starterslening een vaste renteperiode van 15 jaar kent, wat de basis vormt voor de berekening van uw maandlasten na een hertoets. Dit betekent dat bij een aanpassing vooral de hoogte van de aflossingen wordt herzien, passend bij uw toegenomen of afgenomen mogelijkheden. Houd er rekening mee dat er kosten verbonden kunnen zijn aan een vervroegde hertoets, zoals een bedrag van ongeveer €155, dat jaarlijks kan variëren.

Hoe kunt u de hertoets aanvragen of bezwaar maken tegen de uitkomst?

U kunt de hertoets starterslening zelf aanvragen of bezwaar maken tegen de uitkomst ervan. Het zelf aanvragen van een hertoets is mogelijk wanneer uw inkomen flink verandert, zowel een stijging als een situatie waarin u de maandlasten van de lening niet meer kunt dragen. Dit kan ook eerder dan de reguliere hertoetsmomenten na 3, 6, 10 of 15 jaar, al kost een vervroegde hertoets ongeveer €155. Wilt u bezwaar maken tegen de uitkomst van een hertoets starterslening, dan heeft u als klant het recht om dit te doen. Het bezwaarschrift richt u aan het college van burgemeester en wethouders van uw gemeente, via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Dit kan schriftelijk, vaak via post of, afhankelijk van uw gemeente, via een online formulier. De termijn hiervoor is zes weken na bekendmaking van de beslissing. Na het indienen van uw bezwaarschrift moet de gemeente opnieuw beslissen. Gedurende deze bezwaarprocedure blijft het oorspronkelijke besluit van de hertoets meestal van kracht. Bent u het niet eens met de nieuwe beslissing van de gemeente, dan kan u als indiener van bezwaarschrift beroep aanvragen bij de rechtbank, met de mogelijkheid uw standpunt mondeling toe te lichten tijdens een hoorzitting. Dit proces zorgt ervoor dat de voorwaarden van uw starterslening eerlijk en passend zijn voor uw actuele financiële situatie.

Kosten en tarieven verbonden aan de starterslening en de hertoets

De hertoets starterslening brengt in de meeste gevallen geen directe kosten met zich mee wanneer deze op de reguliere momenten wordt uitgevoerd. Er zijn echter wel kosten verbonden aan het zelf vervroegd aanvragen van een hertoets, namelijk een bedrag van ongeveer €155, dat jaarlijks kan variëren. Deze kosten dekken de administratieve handelingen die nodig zijn om uw financiële situatie buiten de standaardmomenten opnieuw te beoordelen. Wat betreft de starterslening zelf, beginnen de ’tarieven’ in de vorm van rente en aflossing pas na een succesvolle hertoets, afgestemd op uw financiële draagkracht en inkomen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) stelt na de hertoets de maandelijkse lasten vast, waarbij Leningdeel 1 van de starterslening annuïtair wordt afgelost.

Waar vindt u officiële informatie en ondersteuning bij de starterslening en hertoets?

U vindt officiële informatie en ondersteuning voor de starterslening en de hertoets starterslening primair bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) en de gemeenten die deze lening aanbieden. Deze instanties zijn de officiële bronnen voor gedetailleerde voorwaarden, de exacte aanvraagprocedures en de mogelijkheden tot bezwaar maken, wat essentieel is voor zowel de eerste aanvraag als de latere herbeoordelingen. Daarnaast bieden professionele hypotheekadviseurs waardevolle ondersteuning door uw geschiktheid te controleren, de specifieke gemeentelijke voorwaarden te verhelderen en u te begeleiden bij het complete aanvraagproces. Vele adviesbureaus, zoals die van HomeFinance.nl, bieden hierbij ook de nodige begeleiding en kunnen u voorbereiden op de toekomstige hertoets starterslening, vaak te beginnen met een gratis adviesgesprek.

Overbruggingshypotheek als alternatief of aanvulling bij de starterslening

Een overbruggingshypotheek is geen direct alternatief of aanvulling op de starterslening, aangezien deze een heel ander financieel doel dient. De starterslening helpt immers starters op de woningmarkt zonder eigen vermogen hun eerste huis te financieren. Een overbruggingshypotheek daarentegen is een tijdelijke lening, vaak met een looptijd van zes maanden tot twee jaar, om de verwachte overwaarde van uw oude woning alvast te kunnen gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, nog voordat de verkoop van uw huidige huis definitief is. Zodra uw oude woning verkocht is, wordt de overbruggingshypotheek in één keer afgelost met de vrijgekomen overwaarde. Een uniek voordeel is dat deze tijdelijke lening niet wordt meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek voor uw nieuwe huis, wat ruimte creëert in uw leencapaciteit. Houd er wel rekening mee dat de rente op een overbruggingshypotheek doorgaans hoger ligt dan bij een reguliere hypotheek en dat er afsluit- en notariskosten bij komen kijken. Dit financiële instrument is er dus voor doorstromers, geheel los van de voorwaarden en de eventuele hertoets starterslening waar starters mee te maken krijgen.

Rente hypotheek: invloed op de starterslening en hertoets

De hypotheekrente van uw reguliere hypotheek heeft een directe en aanzienlijke invloed op zowel de benodigde starterslening als de latere hertoets starterslening. Een lagere hypotheekrente vergroot uw maximale leencapaciteit, waardoor de initiële behoefte aan een starterslening potentieel kleiner wordt of u juist meer financiële ruimte krijgt. Tegelijkertijd beïnvloeden de maandlasten van uw hoofdhypotheek direct uw draagkracht. Bij de hertoets beoordeelt het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) immers uw actuele financiële situatie, waarbij de hoogte van uw hypotheekrente, en daarmee de maandelijkse aflossing en rentebetaling van uw hoofdhypotheek, een belangrijke factor is voor het vaststellen van de betaalbaarheid van de starterslening. Hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bieden doorgaans lagere rentetarieven, wat gunstig kan zijn voor de totale maandlasten en een positieve impact kan hebben op de uitkomst van de hertoets.

Crowdfunding hypotheek: nieuwe mogelijkheden naast de starterslening

Crowdfunding biedt een vernieuwend pad voor woningfinanciering en presenteert zich als een concrete mogelijkheid naast de traditionele starterslening, vooral wanneer gangbare bankhypotheken ontoereikend zijn voor starters. Via een crowdfunding hypotheek lenen particulieren of organisaties geld van een groep investeerders via een online platform, in plaats van van één bank. Deze alternatieve financieringsvorm kan bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek aanbieden en zorgt vaak voor de vestiging van een eerste recht van hypotheek voor investeerders, wat een belangrijke zekerheid biedt. Steeds meer partijen, waaronder HypotheekCompany en De Hypotheker met de crowdfunding-hypotheek van Jungo, omarmen deze methode als een volwaardig financieringskanaal. Waar de starterslening afhankelijk is van specifieke gemeentelijke voorwaarden en een periodieke hertoets, biedt crowdfunding een ander traject waarbij de focus ligt op de haalbaarheid van het project zelf en het vertrouwen van een brede groep financiers. Het succes van vastgoedprojecten die al voor miljoenen euro’s via crowdfunding zijn gefinancierd, toont de potentie van deze optie aan voor woningzoekenden die buiten de gebaande paden willen treden.

Veelgestelde vragen over de hertoets van de starterslening