Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke, aflossingsvrije hypotheek die de overwaarde van uw huidige woning voorfinanciert. Deze lening overbrugt de periode tussen de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van uw oude huis. Het is een tijdelijke extra lening die vergelijkbaar werkt met een reguliere hypotheek, zodat u de overwaarde direct kunt gebruiken en dubbele lasten opvangt. Op deze pagina leest u precies wat een overbruggingshypotheek inhoudt en hoe deze werkt.
Wat is een overbruggingshypotheek?
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening die de overwaarde van uw huidige woning voorfinanciert. Deze bijzondere hypotheekvorm stelt u in staat de overwaarde te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Dit kan zelfs als uw oude huis nog niet verkocht is. Het is een voorschot op de verwachte overwaarde, wat betekent dat u dit bedrag alvast kunt inzetten. De lening overbrugt de periode tussen de aankoop van uw nieuwe huis en de uiteindelijke verkoop van uw oude woning. Deze aflossingsvrije hypotheek heeft een hefboomfunctie, omdat het tijdelijk extra geld beschikbaar maakt. Zo kunt u de overwaarde direct benutten bij de huizenkoop.
Wanneer is een overbruggingshypotheek nodig bij het kopen van een nieuw huis?
Een overbruggingshypotheek is nodig wanneer u een nieuw huis koopt, maar uw huidige woning nog niet verkocht is. Deze lening overbrugt de periode totdat de overwaarde van uw oude huis vrijkomt. U kunt deze overwaarde dan alvast gebruiken voor de financiering van uw nieuwe woning.
Dit is vooral een uitkomst als u onvoldoende eigen geld heeft om de aankoop van uw nieuwe huis te betalen. U vraagt het overbruggingskrediet aan tijdens het regelen van uw nieuwe hypotheek. Zo kunt u de verwachte overwaarde direct inzetten.
Hoe werkt een overbruggingshypotheek bij een oud huis dat nog niet verkocht is?
Een overbruggingshypotheek werkt als een tijdelijke lening wanneer uw oude woning nog niet verkocht is, maar u wel al een nieuw huis koopt. U kunt deze lening aanvragen tijdens het regelen van uw nieuwe hypotheek. Zo gebruikt u de verwachte overwaarde van uw huidige woning alvast voor de aankoopfinanciering van uw nieuwe huis.
De overbruggingshypotheek lost u af met de overwaarde en verkoopopbrengst van uw oude huis. Dit gebeurt automatisch via de notaris tijdens het passeren van de verkoop van uw oude woning. U heeft maximaal drie jaar de tijd om uw oude woning te verkopen. Als uw oude huis na twee jaar nog niet verkocht is, kunt u een verlenging van de overbruggingshypotheek aanvragen. Houd wel rekening met extra kosten en hogere maandlasten die een overbruggingskrediet met zich meebrengt.
Hoe werkt een overbruggingshypotheek als het oude huis al verkocht is?
Zodra uw oude woning verkocht en overgedragen is, lost u de overbruggingshypotheek volledig af. De aflossing gebeurt met de verkoopopbrengst van uw oude huis. De overwaarde van uw oude huis wordt hiervoor gebruikt. De overbruggingshypotheek wordt afgelost met de overwaarde van de oude woning.
Ook de winst uit de verkoop van de oude woning draagt bij aan deze aflossing. De woningkoper lost de overbruggingshypotheek af met de winst uit de verkoop van het oude huis. De overbruggingshypotheek wordt dan in één keer afbetaald. Dit betekent dat de overbruggingshypotheek wordt afbetaald met de overwaarde uit uw oude woning. De overbruggingshypotheek kan worden afgelost met de verkoopopbrengst. Tegelijkertijd worden zowel de hypotheek op uw oude woning als de overbruggingshypotheek ingelost door de verkoopopbrengst.
Voorwaarden en eisen voor het krijgen van een overbruggingshypotheek
Om een overbruggingshypotheek te krijgen, moet u aan specifieke voorwaarden voldoen. Allereerst is overwaarde op uw huidige woning een vereiste. Dit betekent dat de verkoopprijs hoger is dan de hypotheekschuld, aantoonbaar via een taxatierapport of WOZ-waarde. Verder moet u financieel in staat zijn om tijdelijk dubbele woonlasten te dragen. U moet bewijzen dat u twaalf maanden lang de lasten van twee woningen kunt betalen, bijvoorbeeld uit inkomen of spaargeld.
De maximale overbruggingshypotheek hangt sterk af van de verkoopstatus van uw oude huis. Is de woning nog niet verkocht, dan financiert de bank maximaal 90 procent van de getaxeerde verkoopprijs, na aftrek van restschuld en verkoopkosten. Dit is een belangrijke veiligheidsmarge voor de geldverstrekker. Is de woning al op papier verkocht, dan kan de maximale overbruggingshypotheek gelijk zijn aan de verkoopprijs min de hypotheekschuld en verkoopkosten. Hypotheekaanbieders kunnen altijd aanvullende eisen stellen. Een woningbezitter die gezamenlijk eigenaar is, moet toestemming van de ex-partner regelen. Meestal sluit u een overbruggingskrediet af in combinatie met een nieuwe hypotheek. Een overbruggingshypotheek zonder nieuwe hypotheek is alleen mogelijk als de overwaarde groter is dan de koopsom van de nieuwe woning.
Kosten, rente en looptijd van een overbruggingshypotheek
De kosten voor een overbruggingshypotheek bestaan uit rente en eenmalige kosten. De rente is meestal variabel en vaak hoger dan die van een reguliere hypotheek. De looptijd van deze tijdelijke lening ligt doorgaans tussen de zes maanden en twee jaar. Dit is een belangrijke overweging, want een langere looptijd betekent meer rentekosten.
De exacte kosten zijn afhankelijk van de hoogte van de lening, de looptijd en de specifieke bank. Banken bepalen zelf de rentevaste periode, die één of twee jaar vast of volledig variabel kan zijn. Als woningkoper betaalt u alleen rente gedurende de looptijd van de overbruggingshypotheek tot de aflossing. De totale rente hangt af van het rentepercentage, het geleende bedrag en de duur van de renteperiode. Bij nieuwbouwprojecten kan de looptijd oplopen tot drie jaar. Naast de rente betaalt u ook afsluitkosten voor een overbruggingshypotheek.
Hoe bereken je de maximale overbruggingshypotheek?
De maximale overbruggingshypotheek is het bedrag dat u kunt lenen als voorfinanciering van uw overwaarde. De berekening hiervan hangt af van de verkoopstatus van uw huidige woning.
**1. Uw woning is onvoorwaardelijk verkocht**
In dit geval berekent de bank de overbruggingshypotheek als 100% van de netto verkoopopbrengst. Dit is de overeengekomen verkoopprijs, min de werkelijke verkoopkosten (zoals makelaarscourtage) en de restschuld van uw huidige hypotheek.
**2. Uw woning is nog niet verkocht of de ontbindende voorwaarden zijn nog niet verlopen**
Dan gelden andere regels. De bank berekent de overbruggingshypotheek als 80% tot 90% van de getaxeerde marktwaarde van uw woning, min uw huidige hypotheekschuld. Banken hanteren deze veiligheidsmarge om het risico op een lagere verkoopprijs te dekken.
*Voorbeeld:* Bij een getaxeerde marktwaarde van €400.000 en een hypotheekschuld van €350.000, kan de maximale overbrugging €10.000 zijn (uitgaande van 90% van de marktwaarde: 0.90 x €400.000 = €360.000. €360.000 – €350.000 = €10.000).
Voor- en nadelen van een overbruggingshypotheek
Een overbruggingshypotheek biedt zowel belangrijke voordelen als enkele nadelen. Het is een tijdelijke oplossing die u flexibiliteit geeft bij de aankoop van een nieuwe woning.U kunt de overwaarde van uw huidige woning benutten voor de aankoop van een nieuwe woning, zelfs voordat uw oude huis is verkocht. Dit vermindert uw dubbele maandlasten en biedt snelheid en wendbaarheid in het aankoopproces. Stel dat u uw droomhuis vindt en snel wilt handelen; dan is dit een uitkomst. U kunt de lening boetevrij aflossen zodra uw oude woning is verkocht, en het biedt de mogelijkheid om de nieuwe woning volledig te financieren.Aan de andere kant zijn er ook nadelen. U betaalt extra afsluitkosten. Er is een risico dat u de lening niet volledig kunt inlossen bij een tegenvallende verkoopprijs. Voor veel mensen wegen de voordelen van flexibiliteit en het direct kunnen kopen van een nieuwe woning op tegen deze nadelen.
Alternatieven voor een overbruggingshypotheek
Alternatieven voor een overbruggingshypotheek zijn er als u deze niet wilt of kunt afsluiten. U kunt tijdelijk geld lenen van familie of vrienden. Dit is een optie in plaats van een overbruggingshypotheek.
Een ander alternatief is een extra leningdeel afsluiten naast de hypotheek voor uw nieuwe woning. Dit leningdeel heeft vaak een variabele rente en kunt u boetevrij aflossen. Dit is vooral handig bij een onzekere verkoopopbrengst van uw oude huis. Zo zijn er dus andere manieren om geld te lenen als een overbruggingshypotheek niet past.
ASR hypotheek: een optie bij overbruggingsfinanciering
ASR DigiThuis Hypotheek biedt overbruggingskrediet aan. Dit kan een optie zijn voor uw overbruggingsfinanciering. U kunt hiermee de overwaarde van uw huidige woning voorfinancieren. De maximale verstrekking is 100% als uw woning al verkocht is, en 85% als deze nog niet verkocht is. Een belangrijke voorwaarde is dat u geen overbruggingskrediet bij ASR kunt krijgen als uw hoofd hypotheek bij een andere geldverstrekker loopt. Voor meer informatie over ASR hypotheken, kunt u onze aanbiederspagina bezoeken.
Kan ik een overbruggingshypotheek combineren met mijn bestaande hypotheek?
Ja, u kunt een overbruggingshypotheek combineren met uw bestaande hypotheek. U sluit een overbruggingshypotheek af naast uw huidige hypotheek. Dit overbruggingskrediet combineert u met uw hypothecaire lening voor de nieuwe woning. Deze tijdelijke lening combineert u met uw nieuwe hypotheek. U vraagt het overbruggingskrediet tegelijk met uw nieuwe hypotheek aan. Dit is de meest gangbare manier om de overwaarde van uw oude woning te benutten voor uw nieuwe aankoop.
Wat gebeurt er als mijn oude huis niet binnen de looptijd verkocht wordt?
De overbruggingshypotheek moet u terugbetalen, ook als uw oude huis niet binnen de afgesproken looptijd is verkocht. Dit kan betekenen dat u de woning voor een lager bedrag dan de marktwaarde moet verkopen om de lening af te lossen. Een woningkoper die na 2 jaar zijn oude woning niet heeft verkocht, kan met een restschuld blijven zitten. Dit gebeurt als verlenging niet mogelijk is of de opbrengst tegenvalt. De oude woning moet idealiter binnen 24 maanden verkocht zijn. Soms is de verwachting zelfs dat het huis binnen 1 jaar na sleuteloverdracht van de nieuwe woning verkocht is. U kunt de oude woning tijdelijk verhuren om dubbele lasten te verminderen, maar doe dit altijd in overleg met uw hypotheekverstrekker.
Is een overbruggingshypotheek fiscaal aftrekbaar?
Ja, de rente van een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar. Deze lening geeft recht op hypotheekrenteaftrek, wat een fiscaal voordeel oplevert. U kunt de betaalde hypotheekrente aftrekken van uw inkomen in Box 1 bij de Belastingdienst. Dit geldt als u de overwaarde van uw oude woning gebruikt voor de aankoop of verbouwing van uw nieuwe eigen woning. De fiscale aftrekbaarheid van deze rente duurt maximaal drie jaar. Voor uw specifieke situatie is het altijd verstandig een hypotheekadviseur te raadplegen.
Welke banken bieden overbruggingshypotheken aan?
Verschillende geldverstrekkers bieden overbruggingshypotheken aan. U kunt hiervoor terecht bij ING en Lloyds Bank. Ook Centraal Beheer Thuis Hypotheek biedt overbruggingskrediet aan, met een looptijd van 12 maanden. De SNS Bank heeft deze hypotheekvorm onder speciale voorwaarden. Daarnaast biedt de Rabobank overbruggingskrediet via de Plusvoorwaarden Hypotheek. Impact Hypotheken verstrekt ook overbruggingshypotheken, met een looptijd van 24 maanden voor bestaande woningen en 36 maanden voor nieuwbouwwoningen.
Hypotheek berekenen in combinatie met een overbruggingshypotheek
De overbruggingshypotheek zelf wordt niet meegenomen in de maximale hypotheekberekening voor uw nieuwe woning. Dit betekent dat uw leencapaciteit voor de nieuwe hypotheek voornamelijk afhangt van uw inkomen. Wel kijkt de hypotheekverstrekker naar uw draagkracht voor de dubbele maandlasten. Deze bestaan uit de maandlasten van uw oude hypotheek, de maandlasten van uw nieuwe hypotheek en de rente over de overbruggingshypotheek. Dit is een belangrijke overweging bij het berekenen van uw maximale hypotheek. De overbruggingshypotheek wordt berekend op basis van de woningwaarde van de huidige woning en de openstaande hypotheek. Er zijn twee methodes, afhankelijk van de verkoopstatus. Is uw woning al verkocht en zijn de ontbindende voorwaarden verlopen? Dan berekent men de maximale overbruggingshypotheek met de verkoopprijs minus de huidige hypotheekschuld en verkoopkosten, zoals een makelaarscourtage van ongeveer 2%. Hypotheekverstrekkers kunnen dan 95% tot 100% van de verkoopprijs als overbrugging aanbieden. De overbruggingshypotheek kan dan de verkoopprijs min de hypotheeksom bedragen. Zonder definitieve koopovereenkomst kan de maximale lening tot 90% van de marktwaarde minus de huidige hypotheekschuld bedragen. Een voorbeeld: bij een verkoopprijs van €400.000 en een veiligheidsmarge van 90% (€360.000), met een hypotheeksom van €250.000, is de overwaarde €110.000.
