Hoe kunt u meer lenen voor uw hypotheek in 2025?

Bent u benieuwd hoe u in 2025 meer kunt lenen voor uw hypotheek? Goed nieuws: dankzij recent verruimde leennormen en de projectie van een relatief stabiele hypotheekrente rond de 3,5% voor 2025, liggen er voor potentiële hypotheeknemers nieuwe mogelijkheden om een hogere hypotheek te krijgen. Dit geldt zeker als u kiest voor een langere rentevaste periode van 10 jaar of meer, aangezien dan de werkelijke hypotheekrente wordt gebruikt bij de toetsing in plaats van een hogere fictieve rente. Op deze pagina ontdekt u welke inkomens- en woningfactoren – zoals een energiezuinige woning die recht geeft op extra hypotheekruimte – uw leenruimte vergroten en hoe u uw hypotheekaanvraag het beste kunt optimaliseren. We behandelen tevens de invloed van regelgeving, de risico’s van meer lenen hypotheek, en bieden praktische tips en tools om uw maximale hypotheek zorgvuldig te berekenen.

Wat bepaalt het maximale leenbedrag voor een hypotheek?

De maximale hoogte van een hypotheek wordt allereerst bepaald door uw inkomen en de waarde van de woning, in combinatie met de geldende leennormen en uw financiële verplichtingen. Hypotheekverstrekkers berekenen uw maximale leenbedrag aan de hand van uw bruto jaarinkomen en de ‘woonquote’, een richtlijn die aangeeft welk deel van uw inkomen u verantwoord kunt besteden aan maandelijkse woonlasten. Hierbij is de hypotheekrente en de gekozen rentevaste periode een belangrijke factor, aangezien een hogere rente kan resulteren in lagere maximale maandlasten en daarmee een lager leenbedrag. De geldverstrekker toetst daarnaast de waarde van de woning door middel van een taxatie; u kunt in Nederland doorgaans maximaal 100% van deze marktwaarde lenen, waarbij een energiezuinige woning in 2025 zelfs recht kan geven op extra hypotheekruimte. Bestaande financiële verplichtingen, zoals persoonlijke leningen, studieschulden of een BKR-registratie, verminderen uw financiële draagkracht en daarmee de mogelijkheid om meer te lenen voor uw hypotheek. De uiteindelijk toekenning van uw maximale hypotheek is gebaseerd op de laagste uitkomst van zowel de inkomensberekening als de woningwaardeberekening.

Hoe beïnvloeden leennormen en regelgeving uw leenruimte?

Leennormen en regelgeving bepalen in grote mate uw maximale hypotheek en daarmee uw leenruimte, door de criteria vast te stellen waaraan u als lener moet voldoen. Zo stelt het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) in samenwerking met de Nederlandse overheid jaarlijks de hypotheekleennormen op, die nauwkeurig berekenen welk deel van uw inkomen u verantwoord kunt besteden aan woonlasten, waarbij ook rekening wordt gehouden met de hypotheekrenteaftrek. Deze normen zorgen voor een financiële balans tussen wat u verdient en wat u maandelijks kunt dragen. Een belangrijk punt voor de meer lenen hypotheek-mogelijkheden in 2025 is de invloed van het energielabel van uw woning; een energiezuinige of energieneutrale woning kan u recht geven op een extra leenruimte tot wel €25.000, een directe reflectie van de aangepaste leennormen. Aan de andere kant kunnen bepaalde financiële verplichtingen uw leenruimte flink verkleinen: zo heeft bijvoorbeeld een private leaseauto een aanzienlijke impact, aangezien private leasecontracten sinds 1 januari 2022 voor 100% worden geregistreerd bij het BKR. Hoewel de wettelijke leennormen strikt zijn en aanbieders zich daaraan houden, kunnen banken in specifieke gevallen, met een goede onderbouwing, enige afwijking van de standaard toetsnormen toestaan.

Welke inkomensfactoren verhogen uw hypotheekmogelijkheden?

De inkomensfactoren die uw hypotheekmogelijkheden verhogen, omvatten primair een hoger bruto jaarinkomen en stabiele werkgelegenheid, maar ook specifieke regelingen voor diverse inkomensbronnen en -situaties die uw leenruimte aanzienlijk kunnen vergroten. Hierbij kunt u denken aan de volgende factoren:

• Partnerinkomen wordt volledig meegerekend: Sinds 2023 mogen hypotheekverstrekkers het tweede inkomen volledig (100%) meenemen in de hypotheekberekening, wat huishoudens met twee inkomens significant meer leenruimte geeft.
• Huurinkomsten uit verhuurd pand: Als u huurinkomsten genereert uit een tweede, verhuurd pand, kan 70 procent van deze inkomsten worden opgeteld bij uw toetsinkomen. Dit verhoogt direct uw leencapaciteit.
• Inkomen uit vermogen: Voor aanvragers met aanzienlijk eigen vermogen is er goed nieuws: 3 procent van uw vermogen boven de €100.000 kan worden meegerekend als aanvullend inkomen bij de hypotheekaanvraag.
• Specifieke regels voor ZZP’ers en flexwerkers: Voor zelfstandigen wordt doorgaans het gemiddelde inkomen over de laatste drie jaar als basis genomen, met een maximum van het inkomen in het laatste jaar. Een aantoonbaar stijgende inkomenslijn kan hierbij positief uitpakken voor meer lenen hypotheek. Voor flexwerkers is een perspectiefverklaring, die rekening houdt met opleiding, functie en ervaring, cruciaal. Sommige geldverstrekkers maken ook gebruik van een Arbeidsmarktscan om het toetsinkomen te bepalen.
• Pensioen- en AOW-inkomen voor 55-plussers: Voor aanvragers boven de 55 jaar worden AOW, pensioen en lijfrente-uitkeringen volledig meegenomen in de inkomenstoets, wat vaak zorgt voor betere hypotheekmogelijkheden op latere leeftijd.
• Alleenstaande aanvragers: Hoewel geen directe inkomensverhoging, kunnen alleenstaande hypotheekaanvragers, dankzij de leennormen van het Nibud die rekening houden met lagere vaste lasten, tot wel €16.000 meer lenen vergeleken met tweeverdieners met hetzelfde inkomen.

Deze factoren tonen aan dat niet alleen de hoogte van uw bruto jaarinkomen van belang is, maar ook de diversiteit en stabiliteit van uw inkomstenbronnen, en de manier waarop deze door hypotheekverstrekkers worden beoordeeld.

Hoe kunt u uw hypotheekaanvraag optimaliseren voor een hoger leenbedrag?

Om uw hypotheekaanvraag te optimaliseren voor een hoger leenbedrag, is het allereerst belangrijk om uw financiële situatie zo gunstig mogelijk te presenteren. Dit betekent het maximaliseren van uw aantoonbare inkomsten; naast het volledige meewegen van een partnerinkomen en het kunnen meetellen van huurinkomsten of een deel van uw vermogen, kan een schriftelijke verklaring van een verwachte loonsverhoging binnen zes maanden uw leencapaciteit vergroten. Zorg er ook voor dat u bestaande financiële verplichtingen, zoals persoonlijke leningen of studieschulden, zo veel mogelijk aflost, aangezien deze direct uw maximale hypotheek verminderen. Kies daarnaast voor een woning met een gunstig energielabel, aangezien dit in 2025 recht geeft op extra hypotheekruimte. Een strategische keuze voor een langere rentevaste periode van 10 jaar of meer, waardoor de werkelijke hypotheekrente wordt gebruikt bij de toetsing, kan eveneens leiden tot een hogere maximale hypotheek. Overweeg bij het afsluiten van de hypotheek tevens een hogere hypothecaire inschrijving dan het daadwerkelijke leenbedrag, voor meer flexibiliteit bij toekomstige verbouwingen zonder een nieuw bezoek aan de notaris. Een gespecialiseerde hypotheekadviseur kan u helpen bij een nauwkeurige berekening en de beste strategie voor uw persoonlijke situatie om zo verantwoord mogelijk meer hypotheek te kunnen krijgen.

Welke risico’s en kosten komen kijken bij meer lenen?

Meer lenen voor uw hypotheek brengt verschillende risico’s en extra kosten met zich mee die uw financiële situatie flink kunnen beïnvloeden. De meest directe consequentie is een aanzienlijke stijging van uw maandlasten, wat bij onverwachte inkomensdalingen of stijgende uitgaven snel kan leiden tot financiële problemen en schulden. Het risico neemt toe dat u door de hogere verplichtingen minder financiële ademruimte heeft voor andere zaken of onvoorziene omstandigheden. Daarnaast zijn er specifieke hypotheekrisico’s. Zo loopt u een renterisico: na afloop van uw rentevaste periode kunnen de rentes gestegen zijn, wat uw maandlasten opnieuw significant verhoogt. Een ander belangrijk risico is het ontstaan van een restschuld: als de woningprijzen dalen en u uw huis moet verkopen voor een bedrag dat lager is dan de openstaande hypotheekschuld, blijft u met een schuld achter. Naast de hogere rente die u betaalt over een groter geleend bedrag (“geld lenen kost geld”), komen er ook diverse kosten kijken bij het afsluiten van een hogere hypotheek. Denk aan notariskosten, taxatiekosten en advieskosten voor de hypotheekadviseur. Ook kunt u te maken krijgen met administratiekosten of, bij vervroegd aflossen of oversluiten van uw meer lenen hypotheek binnen de rentevaste periode, met boeterentes. Het is daarom van groot belang om niet meer lenen dan nodig is en alle risico’s en bijkomende uitgaven vooraf zorgvuldig af te wegen.

Welke tools en berekeningen helpen bij het inschatten van uw maximale hypotheek?

Om uw maximale hypotheek in te schatten, zijn er hoofdzakelijk twee hulpmiddelen beschikbaar: online hypotheekcalculators en de gespecialiseerde berekeningen van een hypotheekadviseur. Online rekentools bieden een snelle indicatie van hoeveel u kunt lenen; door uw (partner)inkomen, uw leeftijd en eventuele financiële verplichtingen in te voeren, krijgt u binnen één minuut een ruwe schatting van het maximale hypotheekbedrag en de bijbehorende maandlasten, vaak zowel met als zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze tools gebruiken de actuele rentestanden voor hun berekening, maar zijn altijd indicatief en geven geen definitieve toezegging, aangezien elke hypotheek maatwerk is. Een hypotheekadviseur maakt een veel preciezere berekening, waarbij alle persoonlijke financiële details en toekomstplannen worden meegenomen, zoals de invloed van een energiezuinige woning of specifieke inkomensbronnen. Zo krijgt u een nauwkeurig beeld van uw daadwerkelijke mogelijkheden voor meer lenen hypotheek.

Meer hypotheek krijgen: praktische tips en adviezen

Om uw maximale hypotheek te vergroten, zijn er naast de reeds besproken factoren enkele praktische tips die u direct kunt toepassen om zo verantwoord mogelijk meer hypotheek te krijgen. Voor huiseigenaren is het strategisch benutten van de overwaarde uit uw huidige woning een effectieve manier; gebruik deze als extra eigen inbreng of overweeg een tweede hypotheek om uw leencapaciteit te verhogen voor een nieuwe aankoop of verbouwing. Daarnaast kan een hogere eigen inbreng, bijvoorbeeld uit spaargeld of een schenking, niet alleen de kans op goedkeuring vergroten, maar ook leiden tot gunstigere hypotheekvoorwaarden en een lagere rente, wat u meer financiële ademruimte geeft voor uw droomhuis. Starters doen er goed aan de mogelijkheden van een Starterslening te onderzoeken, die als aanvulling op de maximale hypotheek kan dienen wanneer het reguliere leenbedrag niet toereikend is voor de gewenste woning. Tot slot kunt u op advieskosten besparen door offertes van meerdere hypotheekadviseurs te vergelijken, waarbij tot wel 40% besparing mogelijk is, die u vervolgens als extra eigen middel kunt inzetten. Een gespecialiseerde adviseur kan al deze opties op maat met u bespreken en de beste strategie voor uw persoonlijke situatie bepalen.

Excessief lenen hypotheek: wat zijn de gevolgen en beperkingen?

Voor de meeste huizenkopers heeft “excessief lenen voor een hypotheek” een specifieke fiscale betekenis, die voornamelijk van toepassing is op directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) die lenen van hun eigen BV. De Wet excessief lenen is vanaf 2023 ingegaan om te voorkomen dat DGA’s onbeperkt geld lenen van hun bedrijf zonder dit als dividend te belasten. De grens voor deze excessieve leningen aan de eigen BV is in 2024 verlaagd van €700.000 naar €500.000. Leningen die deze grens overschrijden, worden gezien als een fictief regulier voordeel uit aanmerkelijk belang en vallen in Box 2 van de inkomstenbelasting, met aanzienlijke belastingheffing als gevolg. Deze regeling kan ook van toepassing zijn op leningen die de BV verstrekt aan naaste familieleden van de DGA. Voor de reguliere huizenkoper met een standaard hypotheek is “excessief lenen” in deze fiscale zin doorgaans niet aan de orde, aangezien hypotheekverstrekkers al strikte leennormen hanteren om overcreditering te voorkomen. Echter, ’te veel lenen’ voor uw hypotheek kan in de praktijk wel leiden tot financiële beperkingen en onvoorziene gevolgen. Hoewel de algemene risico’s zoals stijgende maandlasten en de kans op een restschuld eerder op deze pagina zijn besproken, kunnen de beperkingen van een te hoge hypotheek ook omvatten:

• Moeilijkere toegang tot aanvullende financieringen: Wanneer u al het maximale hebt geleend, verkleint dit uw toekomstige leencapaciteit voor bijvoorbeeld een verbouwing of een tweede hypotheek, zelfs als er overwaarde is. Dit geldt ook als u andere persoonlijke leningen in uw hypotheek heeft opgenomen.
• Verlies van financiële buffer: Een hypotheek die uw budget volledig opslokt, laat weinig tot geen financiële ruimte over voor onverwachte uitgaven of sparen, wat uw financiële flexibiliteit aanzienlijk vermindert en tot kwetsbaarheid leidt.
• Negatieve BKR-registratie bij betalingsproblemen: Mocht u door overmatige lasten in betalingsproblemen komen, dan kan een negatieve BKR-registratie verregaande gevolgen hebben en toekomstige leningen of hypotheken vrijwel onmogelijk maken.
• Minder hypotheekrenteaftrek voor niet-woninggerelateerde uitgaven: Als u ervoor kiest om geld te lenen dat niet direct aan de aankoop of verbetering van uw woning is gekoppeld (consumptief lenen), komt de rente hierover niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek, wat de netto kosten van uw meer lenen hypotheek verhoogt.

Een weloverwogen beslissing en deskundig advies zijn dus essentieel om verantwoord te lenen en ongewenste gevolgen te voorkomen.

Rente hypotheek: hoe beïnvloedt de rente uw leenruimte en maandlasten?

De rente op uw hypotheek is een van de belangrijkste factoren die zowel uw maximale leenruimte als uw maandelijkse woonlasten direct beïnvloedt. Een hogere hypotheekrente vertaalt zich voor geldverstrekkers in hogere maandlasten voor u, wat betekent dat u voor hetzelfde inkomen een lager bedrag kunt lenen om aan de woonquotenormen te voldoen. Omgekeerd, bij een lagere rente kunt u juist meer lenen voor uw hypotheek. Voor de berekening van de maximale hypotheek is de gekozen rentevaste periode van groot belang: bij een rentevastperiode van 10 jaar of langer wordt de actuele hypotheekrente gebruikt voor de toetsing, wat vaak leidt tot een hogere leenruimte dan de fictieve toetsrente van 5% die geldt voor kortere rentevaste periodes. Naast de invloed op uw leenruimte heeft de rente een directe impact op uw maandlasten. Bij een vaste hypotheekrente kiest u voor zekerheid; uw maandlasten blijven gedurende de afgesproken periode (bijvoorbeeld 10, 15, 20 of 30 jaar) stabiel, ook als de marktrente stijgt. Het kan zijn dat langere rentevaste periodes in eerste instantie een iets hoger rentetarief kennen, maar de zekerheid die ze bieden, is voor veel huizenkopers van grote waarde. In uitzonderlijke marktsituaties, zoals de omgekeerde rentecurve in maart 2024, waren korte rentes soms zelfs hoger dan lange rentes, wat de keuze complexer maakt. Kiest u voor een variabele hypotheekrente, dan profiteert u mogelijk van een lager starttarief, maar uw maandlasten fluctueren dan mee met de actuele marktrente, wat zowel voor- als nadelen kan hebben afhankelijk van de rentetrends. De looptijd van de hypotheek beïnvloedt ook de maandlasten: een langere looptijd verlaagt weliswaar de maandelijkse aflossing, maar leidt op termijn tot hogere totale rentekosten. Een deskundig hypotheekadviseur kan u helpen bij het afwegen van deze factoren voor uw persoonlijke situatie.

Veelgestelde vragen over meer lenen voor een hypotheek

Waarom kiezen voor HomeFinance als uw hypotheekadviseur bij meer lenen?

Kiezen voor HomeFinance als uw hypotheekadviseur bij meer lenen is een verstandige stap, omdat wij gespecialiseerde en persoonlijke begeleiding bieden die essentieel is voor een verantwoorde financiële beslissing. Een hypotheek is een zeer persoonlijke financiële overeenkomst en wij brengen tijdens het hypotheekgesprek uw complete financiële situatie en al uw toekomstverwachtingen zorgvuldig in kaart, wat van groot belang is om verantwoord te kunnen lenen. Door alle factoren die uw leenruimte beïnvloeden, zoals de extra mogelijkheden voor een energiezuinige woning of de specifieke inkomensregels voor ZZP’ers, nauwkeurig mee te nemen, zorgen wij voor een precieze berekening. Zo krijgt u een op maat gemaakt financieel plan dat past bij uw levensfase, waardoor u een weloverwogen beslissing kunt nemen over uw meer lenen hypotheek en de bijbehorende aflossingsverplichtingen.