Excessief lenen hypotheek betreft leningen van uw eigen bv voor de eigen woning die boven een bepaalde drempel uitkomen, met specifieke fiscale regels, gevolgen en uitzonderingen. Huizenkopers mogen maximaal 100 procent van de waarde van het huis lenen volgens Nibud-normen, waarbij rente over leningen boven het maximaal aftrekbare bedrag niet aftrekbaar is. Hoewel huiseigenaren in principe geen extra geld kunnen lenen om de hypotheek te verhogen, kan een woningkoper die minder leent dan de maximale hypotheek op basis van inkomen wel extra leningen afsluiten, waarbij een hogere lening betaalbaar moet zijn vanuit het inkomen en soms meer geleend mag worden dan de waarde van het huis indien minder geleend is dan toegestaan op basis van inkomen; in 2024 kon men bijvoorbeeld €10.000 extra lenen voor een woning met energielabel A of B, €5.000 voor een woning met label C of D, of €10.000 voor verduurzaming van een woning met label A of B.
Wat is excessief lenen bij de eigen bv en hoe werkt het voor hypotheken?
De Wet excessief lenen van de eigen vennootschap is van toepassing op leningen die u van uw eigen BV krijgt. Deze wet, die in 2023 van kracht werd, verandert de fiscale gevolgen van dergelijke leningen. Excessief lenen betekent dat een lening van uw BV boven een drempel van €700.000 uitkomt. Het bedrag boven deze grens wordt belast als fictief regulier inkomen uit aanmerkelijk belang in box 2, met een tarief van 26,9%.
Voor hypotheken geldt echter een belangrijke uitzondering. Een lening voor de financiering van uw eigen woning valt niet onder deze drempel van excessief lenen. Dit is wel afhankelijk van een cruciale voorwaarde: er moet een hypotheekrecht zijn gevestigd ten gunste van uw BV. Deze eis geldt sinds 2023 om de lening uit te sluiten van de excessieflenenmaatregel in box 2.
Welke hypotheken tellen mee voor de drempel van excessief lenen?
Hypotheken voor de eigen woning tellen onder specifieke voorwaarden niet mee voor de drempel van excessief lenen. Een lening van uw eigen BV voor de financiering van uw eigen woning is uitgezonderd van de drempel van €700.000, mits er een hypothecaire zekerheid (zoals een recht van hypotheek) aan de vennootschap is verstrekt. Voor nieuwe eigenwoningleningen die na 31 december 2022 zijn aangegaan, is het vestigen van een hypotheekrecht altijd vereist om deze lening uit te zonderen van de excessief lenen regeling.
Voor eigenwoningleningen die al bestonden op 31 december 2022 en waarvoor nog geen hypotheekrecht was gevestigd, geldt een overgangsregeling. Deze leningen tellen tot en met 31 december 2024 niet mee voor de drempel van excessief lenen. Na deze datum tellen ze wel mee, tenzij alsnog een hypotheekrecht wordt gevestigd.
Het is daarom cruciaal om bij het aangaan van een lening bij uw BV voor uw eigen woning direct een hypotheekrecht te vestigen. Dit zorgt ervoor dat de lening niet meetelt voor de drempel van €700.000 en voorkomt mogelijke belastingheffing in box 2.
Voorwaarden en uitzonderingen voor het uitsluiten van hypotheken van de regeling
De belangrijkste voorwaarde om een lening voor de eigen woning uit de regeling van excessief lenen te houden, is dat deze buiten beschouwing wordt gelaten. Dit geldt echter niet voor leningen die na 1 januari 2022 zijn verstrekt, tenzij er een hypotheekrecht is gevestigd. Naast deze specifieke regels zijn er algemene uitzonderingen voor hypotheken. Nederlandse hypotheekaanbieders mogen afwijken van maximale financieringslastpercentages, mits zij dit goed onderbouwen. Hypotheekaanvragers jonger dan 57 jaar kunnen ook gebruikmaken van een uitzonderingsregel voor de werkelijke lastentoets, indien ruimer lenen onderbouwd kan worden. Voor startende medisch specialisten kunnen hypotheekverstrekkers eveneens uitzonderingen maken op de standaard leenregels.
Een andere belangrijke voorwaarde is de bijleenregeling, die de hypotheekrenteaftrek beperkt. Deze regeling is van kracht wanneer u overwaarde heeft en deze niet volledig herinvesteert in een nieuwe hypotheek. In zo’n geval is er geen hypotheekrenteaftrek mogelijk op het overwaarde deel van de nieuwe hypotheek. Huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek van vóór 31 december 2012 mogen nog beroep doen op de oude regels voor hypotheekrenteaftrek.
Fiscale gevolgen en belastingheffing bij overschrijding van de drempel
Wanneer u de drempel voor excessief lenen hypotheek overschrijdt, worden de bovenmatige schulden belast in box 2 van de inkomstenbelasting. Deze drempel bedraagt €700.000. Het bedrag dat boven deze grens uitkomt, telt als fictief dividend en daarover betaalt u belasting.
Het wettelijke drempelbedrag wordt verhoogd met het bedrag dat al eerder als excessieve schuld is belast in box 2. Dit voorkomt dat u twee keer belasting betaalt over hetzelfde deel van de schuld. Een ondernemer die een lening bij de eigen BV heeft, moet hier rekening mee houden. Begrijp deze fiscale gevolgen goed, vooral als u financiële ruimte wilt creëren met een lening uit uw eigen vennootschap.
Overgangsrecht en bestaande hypotheken: wat verandert er?
Overgangsrecht voor hypotheken die al bestonden op 31 december 2012 blijft van kracht, maar er zijn specifieke voorwaarden en een einddatum. Dit recht geldt voor hypotheken die op die datum al bestonden. Het omvat aflossingsvrije hypotheken, bankspaarhypotheken en beleggingshypotheken, mits deze op 31 december 2012 een eigenwoningschuld waren.
Dit overgangsrecht blijft van kracht tot en met 31 december 2044, waarna het op 1 januari 2044 vervalt. Het belangrijkste voordeel is het behoud van de oude hypotheekrenteaftrekregels, vooral voor aflossingsvrije hypotheken die voor 2013 zijn afgesloten. Voor de meeste mensen met een bestaande hypotheek van voor 2013 is het behoud van dit recht een belangrijk fiscaal voordeel.
Maar wat als u verhuist? Een woningkoper met een eigenwoningschuld van vóór 1 januari 2013 mag de oude hypotheek meenemen bij een verhuizing. Dit overgangsrecht blijft dan gelden voor de meegenomen hypotheek, zolang er geen verhoging van de hypotheek plaatsvindt. U kunt dit recht meenemen naar een nieuwe hypotheek als deze in hetzelfde of het daaropvolgende kalenderjaar wordt afgesloten.
U verliest het overgangsrecht als u een nieuw huis koopt later dan het kalenderjaar volgend op de verkoop van uw oude woning. Ook bij het oversluiten of wijzigen van de hypotheek met een verhoging of ingrijpende aanpassing, vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek onder het overgangsrecht. Een woningkoper die in 2012 een aflossingsvrije hypotheek afsloot en nu overweegt te verhuizen, moet goed letten op de voorwaarden om het overgangsrecht te behouden.
Hypotheek verhogen: mogelijkheden en aandachtspunten bij excessief lenen
U kunt uw hypotheek verhogen als u overwaarde op uw woning heeft. Dit kan echter leiden tot hogere maandlasten en een hogere rente. Wanneer u overweegt de hypotheek te verhogen met een lening van uw eigen bv, dient u rekening te houden met de regels voor excessief lenen.
Hoe wordt het drempelbedrag berekend en wat is het maximale leenbedrag?
Het drempelbedrag voor excessief lenen bij de eigen bv is €700.000. Dit bedrag is de grens waarboven leningen fiscaal anders behandeld worden. Het maximale leenbedrag dat u kunt krijgen, wordt bepaald door de kredietverstrekker. Zij kijken naar uw inkomen, leeftijd, gezinssituatie, woonsituatie, vaste lasten en BKR-registratie. Ook uw kredietgeschiedenis en de looptijd van de lening zijn bepalend voor de verantwoorde leencapaciteit. Bijvoorbeeld, een kortere looptijd van 15 jaar kan leiden tot een lagere hypotheek. Het is daarom essentieel om uw financiële situatie helder te hebben voordat u een aanvraag doet.
Wat betekent aanmerkelijk belang in de context van excessief lenen?
Aanmerkelijk belang betekent dat u minstens 5% van de aandelen in een bv bezit. De Wet excessief lenen is van toepassing op aandeelhouders met zo’n belang. Deze wet wil bovenmatig lenen ontmoedigen en geldt voor zowel de aanmerkelijkbelanghouder als diens partner. U mag maximaal €700.000 lenen van uw eigen bv. Leningen die deze grens overschrijden, worden gezien als fictief regulier voordeel. Dit wordt belast als inkomen uit aanmerkelijk belang in box 2. De wet heeft alleen fiscale gevolgen. Ook schulden van verbonden personen tellen mee voor de drempel.
Kan ik mijn lening bij de bv oversluiten naar een bank?
U kunt uw lening bij de eigen bv oversluiten naar een bank. Dit is een mogelijkheid voor herfinanciering, en kan zelfs voordeliger zijn. Verschillende banken bieden de optie om uw lening over te sluiten. Ook met een BKR-registratie is dit mogelijk, zolang het een positieve registratie betreft.
Hoe werkt de aftrekbaarheid van rente bij eigenwoningschulden?
De aftrekbaarheid van rente bij eigenwoningschulden betekent dat u de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van uw belastbaar inkomen in box 1. Dit geldt voor eigenwoningbezitters en vruchtgebruikers, mits de schuld een annuïtaire of lineaire hypotheek is met een maximale looptijd van 30 jaar. U moet aannemelijk maken dat de schuld een eigenwoningschuld betreft, zoals vastgelegd in de Wet IB 2001. Zorg dat u altijd kunt aantonen dat de schuld een eigenwoningschuld is; dit voorkomt problemen met de Belastingdienst. Ontvangen rente over deze schuld trekt u eerst af van de betaalde rente voordat u deze in aftrek brengt. Ook boeterente of een vergoeding voor vervroegde aflossing is aftrekbaar. Stel, u heeft een overbruggingshypotheek afgesloten voor de aankoop van een nieuwe woning; de rente hierover is ook aftrekbaar. Rente op een restschuld is in principe niet aftrekbaar, behalve voor schulden ontstaan tussen 28 oktober 2012 en 1 januari 2018, voor maximaal 15 jaar.
SNS extra ruimte hypotheek: wat betekent dit voor excessief lenen?
De SNS Extra Ruimte Hypotheek is een aflossingsvrije hypotheek met een kredietlimiet en variabele rente. Het is een hypotheekvorm in de vorm van een betaalrekening met doorlopende kredietruimte. Dit betekent dat u geld kunt opnemen en aflossen naar keuze, binnen een afgesproken kredietlimiet. Deze hypotheek is aflossingsvrij tijdens de looptijd, maar aan het einde van de looptijd vereist de SNS Extra Ruimte Hypotheek volledige aflossing van het hypotheekbedrag. Dit product is geschikt voor consumptieve uitgaven, zoals de aanschaf van een e-bike, een wasmachine of een schenking aan kinderen. Het wordt gebruikt voor consumptieve aankopen en is niet bedoeld voor het kopen of verbouwen van een huis. Omdat deze lening voor consumptieve doeleinden is, telt de limiet mee voor de drempel van excessief lenen hypotheek. De limiet van de SNS Extra Ruimte Hypotheek wordt opgeteld bij uw totale hypotheekschuld.
