Huis kopen met huurders erin hypotheek: mogelijkheden en regels

Het huis kopen met huurders erin hypotheek regelen is een uniek traject: een standaard hypotheekovereenkomst staat verhuur meestal niet toe, waardoor u een verhuurhypotheek nodig heeft waarvoor u vaak minimaal 30% van de getaxeerde marktwaarde zelf inlegt, al bestaan er voor langdurige huurders ook mogelijkheden zoals de Duurhuur Hypotheek onder minder strenge voorwaarden. Op deze pagina leest u hoe de aanwezigheid van huurders uw hypotheekaanvraag beïnvloedt, welke specifieke hypotheekvormen geschikt zijn, en wat uw juridische rechten en plichten zijn bij de aankoop van een huis met huurders.

Wat betekent een huis kopen met huurders erin?

Een huis kopen met huurders erin betekent simpelweg dat u de rol van verhuurder op u neemt, met alle bijbehorende rechten en plichten ten opzichte van de bestaande bewoners. Dit maakt de aankoop een investering, waarbij u direct gebonden bent aan de lopende huurcontracten. De huidige huurders genieten vaak langdurige bescherming en hun rechten zijn uitgebreid in Nederland, wat betekent dat u ze niet zomaar uit de woning kunt zetten voor eigen bewoning of verbouwing. Als nieuwe eigenaar van huurhuis bent u verantwoordelijk voor verzekering van het pand en krijgt u te maken met huurinkomsten, die onder bepaalde voorwaarden belastingvrije huurinkomsten kunnen zijn als het vastgoed in box 3 valt. Een belangrijke stap is nauwkeurig te controleren hoe de huurders hun verplichtingen zijn nagekomen, en uit te zoeken wie de eigenaar is van eventuele verbeteringen zoals een nieuwe keuken en badkamer die de huurder zelf heeft geplaatst. Voor een succesvolle koop en om de complexiteit van bestaande huurcontracten goed te begrijpen, wordt aangeraden professionele hulp in te schakelen, bijvoorbeeld van een makelaar of jurist, zeker bij het regelen van uw huis kopen met huurders erin hypotheek.

Hoe beïnvloedt de aanwezigheid van huurders de hypotheekaanvraag?

De aanwezigheid van huurders beïnvloedt de hypotheekaanvraag doordat de woning niet voor eigen bewoning wordt aangekocht, waardoor u een specifieke verhuurhypotheek nodig heeft in plaats van een reguliere hypotheek. Geldverstrekkers beschouwen een woning met huurders als een belegging en hanteren andere voorwaarden. Dit begint bij de waardebepaling: de vastgestelde marktwaarde van de woning in verhuurde staat is doorgaans lager dan wanneer de woning vrij van huur zou zijn, wat direct de maximale hypotheek beïnvloedt. Bovendien vragen banken en hypotheekverstrekkers om een significant hogere eigen inleg, vaak minimaal 30% van de getaxeerde marktwaarde, zoals eerder benoemd. Uw huurinkomsten kunnen weliswaar worden meegenomen in de hypotheekberekening, maar deze worden niet volledig meegeteld als toetsinkomen. Veel geldverstrekkers tellen circa 80% van de voorspelbare en stabiele huurinkomsten mee voor de hypotheekcapaciteit. Deze inkomsten moeten idealiter de hypotheeklasten dekken, waarbij geldverstrekkers corrigeren voor fictieve kosten zoals leegstand, onderhoud en huurachterstanden om de haalbaarheid te beoordelen. De hypotheekaanvraag op basis van huurinkomsten vereist ook specifieke documenten, waaronder de huurovereenkomst, een Huurinkomstenverklaring, uw hypotheekoverzicht, belastingaangiften en een BKR-overzicht, om de financiële situatie gedetailleerd in kaart te brengen. Dit alles maakt het proces voor een huis kopen met huurders erin hypotheek complexer en vereist maatwerk.

Welke hypotheekvormen zijn geschikt bij aankoop met huurders?

Voor het huis kopen met huurders erin hypotheek zijn standaard hypotheekvormen niet geschikt; in plaats daarvan kiest u voor specifieke oplossingen zoals de verhuurhypotheek, ook bekend als buy-to-let hypotheek, of, voor langdurige huurders, de Duurhuur Hypotheek. Deze gespecialiseerde opties houden rekening met de verhuursituatie en de bijbehorende risico’s. De kenmerken en voorwaarden van deze hypotheekvormen worden uitgebreid behandeld in de daaropvolgende hoofdstukken.

Verhuurhypotheek: kenmerken en voorwaarden

Een verhuurhypotheek is een gespecialiseerde geldlening specifiek bedoeld voor de aankoop van een woning die u niet zelf gaat bewonen, maar wilt verhuren. De kenmerken en voorwaarden van zo’n huis kopen met huurders erin hypotheek zijn aanzienlijk strenger dan die van een reguliere hypotheek, omdat geldverstrekkers het zien als een belegging met hogere risico’s. De belangrijkste kenmerken en voorwaarden zijn:

• Hogere rente en striktere acceptatie: De rentetarieven zijn doorgaans iets hoger dan bij een hypotheek voor eigen bewoning. Daarnaast zijn de acceptatievoorwaarden strenger vanwege het hogere risico voor de geldverstrekker, wat een diepgaande beoordeling van uw financiële situatie vereist.
• Hogere eigen inleg en lagere financiering: U dient een aanzienlijk deel van de aankoopwaarde zelf in te leggen. Vaak financieren banken maximaal 70% tot 90% van de marktwaarde in verhuurde staat, wat betekent dat u 10% tot 30% eigen middelen moet inbrengen. Dit kan oplopen tot 50% eigen inleg in bepaalde situaties.
• Geen eigen bewoning toegestaan: De woning die met een verhuurhypotheek wordt gefinancierd, mag niet als uw hoofdverblijf dienen. De verplichte verhuur van de woning is een fundamentele voorwaarde.
• Minimale leensom: Veel geldverstrekkers hanteren een minimale leensom die doorgaans ligt tussen de €50.000 en €100.000.
• Beperkingen op verhuurvormen en panden: Niet alle soorten verhuur zijn toegestaan. Zo zijn shortstay-verhuur, kamerverhuur, vakantiewoningen en stacaravans vaak uitgesloten. Ook panden op bedrijventerreinen of met een agrarische bestemming komen meestal niet in aanmerking. Sommige verstrekkers staan wel verhuur aan directe familieleden, zoals een kind of ouders, toe.
• Hoofdelijke aansprakelijkheid: Als aanvrager bent u hoofdelijk aansprakelijk voor de terugbetaling van de lening.
• Mogelijkheden voor boetevrij aflossen: Binnen bepaalde limieten is het vaak mogelijk om boetevrij extra af te lossen, wat flexibiliteit kan bieden bij succesvolle huurinkomsten.

Traditionele hypotheek versus verhuurhypotheek

Het grootste verschil tussen een traditionele hypotheek en een verhuurhypotheek ligt in het primaire doel van de woning en de bijbehorende contractuele voorwaarden. Een traditionele hypotheek is strikt bedoeld voor de financiering van een eigen woning, waarbij de hypotheekovereenkomst vaak een expliciet verbod bevat op het verhuren van de woning aan derden. Het overtreden van deze voorwaarde kan ernstige gevolgen hebben, zoals het direct opeisen van de gehele hypotheeksom door de geldverstrekker of zelfs de gedwongen verkoop van de woning als u niet oversluit naar een geschikte verhuurhypotheek. Een verhuurhypotheek is daarentegen specifiek ontworpen voor de aankoop van een beleggingspand dat u wilt verhuren, waardoor het de ideale oplossing is voor wie een huis kopen met huurders erin hypotheek wil regelen. Deze gespecialiseerde lening houdt rekening met het verhuurrisico, wat zich vertaalt in andere acceptatiecriteria, zoals een hogere eigen inleg en doorgaans een hogere rente.

Welke juridische rechten en plichten gelden bij aankoop met huurders?

Bij de aankoop van een woning met huurders neemt u als koper alle juridische rechten en plichten uit het bestaande huurcontract over, wat betekent dat het verhuurde pand met de lopende rechten en plichten van de huurder naar u als koper overgaat. Dit houdt in dat huurders uitgebreide huurbescherming genieten en niet zomaar uit huis kunnen worden gezet, terwijl u als nieuwe eigenaar verplicht bent hen schriftelijk te informeren over hun rechten en uw plichten, zoals onderhoud. Deze complexe juridische realiteit vraagt om inzicht in de specifieke bepalingen die van kracht zijn bij een huis kopen met huurders erin hypotheek, welke in de onderstaande secties uitgebreid worden belicht.

Rechten van huurders bij eigendomsoverdracht

Bij de eigendomsoverdracht van een huurwoning blijven de rechten van de huurders onverminderd van kracht, conform het principe ‘koop breekt geen huur’. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst volledig moet respecteren en alle daarin vastgelegde rechten en plichten overneemt. De huurder behoudt hiermee een uitgebreide bescherming tegen uitzetting in Nederland, een belangrijk aspect voor zowel de huurder als voor wie een huis kopen met huurders erin hypotheek overweegt. Er zijn echter nuances en uitzonderingen op deze bescherming. Zo kan de huurder de woning moeten verlaten bij een verzoek tot dringend eigen gebruik door de nieuwe eigenaar, al zijn hiervoor strenge wettelijke voorwaarden van toepassing. Bovendien geldt de volledige huurbescherming niet voor een tijdelijke huurder onder de Leegstandwet. Wel is de huurder verplicht om toegang te verlenen voor bezichtigingen bij de verkoop van het gehuurde, mits dit op redelijke tijdstippen gebeurt. Ook een medehuurder, zoals een echtgenoot, geregistreerd partner of iemand die een duurzame gemeenschappelijke huishouding van minimaal twee jaar voert, geniet van deze huurbescherming.

Verplichtingen van de koper ten opzichte van huurders

Wanneer u een huis koopt met huurders erin hypotheek, neemt u als nieuwe eigenaar diverse belangrijke verplichtingen over ten opzichte van de zittende huurders. U bent primair gebonden aan de bestaande huurovereenkomst en dient deze volledig te respecteren, inclusief de vastgelegde afspraken over de huurperiode, huurprijs en betalingsvoorwaarden. Daarnaast heeft u als verhuurder de plicht om huurders schriftelijk te informeren over hun rechten en uw verantwoordelijkheden, zoals het onderhoud van de woning en het tijdig opheffen van gebreken na een melding, tenzij deze door de huurder zelf zijn veroorzaakt. Ook bent u aansprakelijk voor schade aan het pand, zoals stormschade aan derden. Een belangrijke financiële verplichting die van u als eigenaar wordt verwacht, is de betaling van de onroerendezaakbelasting, waar de huurders niet verantwoordelijk voor zijn.

Hoe verloopt het proces van onderhandelen en omgaan met bestaande huurcontracten?

Bij een huis kopen met huurders erin hypotheek is het proces van onderhandelen en omgaan met bestaande huurcontracten van groot belang en vereist een doordachte aanpak. Als nieuwe eigenaar moet u zich direct in de lopende afspraken verdiepen, aangezien u alle bestaande rechten en plichten van de huurders overneemt. Dit betekent het nauwkeurig begrijpen van de huursituatie en, indien gewenst, het verkennen van mogelijkheden voor contractaanpassingen of beëindiging, waarbij de wettelijke huurbescherming altijd centraal staat. De specifieke strategieën voor overleg, de opties voor voortzetting of beëindiging, en de financiële implicaties hiervan, worden uitgebreid behandeld in de volgende secties.

Strategieën voor overleg met huurders

Voor een succesvol beheer na een huis kopen met huurders erin hypotheek, zijn effectieve overlegstrategieën essentieel. Begin met proactieve en transparante communicatie: verdiep u in de bestaande huurovereenkomst en informeer de huurders tijdig en duidelijk over de eigendomsoverdracht en uw rol. Een kennismakingsgesprek kan wederzijdse verwachtingen helder maken over bijvoorbeeld onderhoud, en ruimte bieden voor het bespreken van eventuele aanpassingen aan de woning. Mocht er onenigheid ontstaan, probeer dan altijd eerst tot een oplossing te komen in goed overleg; de verhuurder dient bijvoorbeeld op een wijzigingsverzoek van de huurder binnen 8 weken te reageren. Wanneer informeel overleg niet volstaat, kunnen huurders de Huurcommissie inschakelen bij meningsverschillen over de huurprijs of huurverhogingen, vooral als deze niet voldoen aan wettelijke eisen of er onderhoudsgebreken zijn. Overweeg ook mediation als constructieve weg, en zorg altijd dat u belangrijke aanzeggingen, zoals bezwaarschriften tegen huurverhoging of een aanzegging van betalingstermijnen, schriftelijk kunt bewijzen. Dit is cruciaal om formele stappen zoals uitzetting, waarvoor een verhuurder een gerechtelijke procedure moet starten, te kunnen onderbouwen.

Opties voor voortzetting of beëindiging van huurcontracten

Na de aankoop van een pand met huurders zijn de opties voor het huurcontract beperkt tot voortzetting of beëindiging. Door het principe ‘koop breekt geen huur’ blijven bestaande huurcontracten in principe geldig, en de Wet vaste huurcontracten, ingegaan op 1 juli 2024, maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd de nieuwe norm. Voortzetting is de standaard: u neemt het contract en alle huurdersrechten over, wat de planning voor uw huis kopen met huurders erin hypotheek direct beïnvloedt. Voor beëindiging is wederzijds goedvinden de meest gangbare en soepele route, vaak in ruil voor een financiële afkoopsom. Wettelijke opzegmogelijkheden door de verhuurder zijn strikt; de meest bekende is ‘dringend eigen gebruik’, al zijn de voorwaarden hiervoor zeer streng. Een specifieke nieuwe mogelijkheid die vanaf 1 juli 2024 geldt, is de optie voor verhuurders om een huurcontract op te zeggen bij verkoop van een voormalige eigen woning. Bij nog lopende tijdelijke huurcontracten moet de verhuurder de huurder bovendien 1 tot 3 maanden voor de einddatum schriftelijk informeren over de beëindiging; gebeurt dit niet, dan wordt het contract automatisch omgezet naar onbepaalde tijd.

Welke financiële risico’s en kansen spelen bij een huis met huurders?

Bij een huis kopen met huurders erin hypotheek zijn er zowel specifieke financiële risico’s als kansen die een gewone aankoop niet kent. Hoewel stabiele huurinkomsten een aantrekkelijke investeringskans bieden, moet u rekening houden met risico’s zoals het kredietrisico van wanbetalende huurders, een mogelijk verhoogd herfinancieringsrisico en de kans op een restschuld bij verkoop. Deze financiële dynamiek, samen met de invloed van huurinkomsten op uw financiering, de risico-inschatting door geldverstrekkers en de fiscale gevolgen, lichten we hieronder uitgebreid toe.

Invloed van huurinkomsten op de financieringsmogelijkheden

De huurinkomsten die u genereert met een woning hebben een directe invloed op uw financieringsmogelijkheden voor een huis kopen met huurders erin hypotheek, al wordt dit anders beoordeeld dan een regulier salaris. Hoewel geldverstrekkers, zoals eerder aangegeven, doorgaans circa 80% van de stabiele huurinkomsten meenemen voor de hypotheekcapaciteit, zien zij dit als inkomsten uit een belegging, wat risico’s met zich meebrengt zoals het uitvallen van inkomsten. Belangrijk is dat geldverstrekkers niet alleen naar de gerealiseerde huur kijken, maar ook naar de markthuur om de potentiële opbrengst en daarmee de hoeveelheid financiering te bepalen, wat een realistisch beeld schept van de investering. Ondanks de strengere voorwaarden zijn huurinkomsten vaak hoger dan de maandelijkse hypotheeklasten, wat een gunstige financiële positie kan creëren en zelfs kan leiden tot opties voor extra financiering, bijvoorbeeld een specifiek bedrag op basis van uw inkomen, om uw vastgoedportefeuille uit te breiden.

Risico-inschatting door geldverstrekkers

Geldverstrekkers doen een zorgvuldige risico-inschatting bij een huis kopen met huurders erin hypotheek, omdat dit type financiering als een belegging wordt gezien met hogere risico’s dan eigen bewoning. Zij beoordelen de leningaanvraag uitgebreid op basis van uw inkomen, werkzekerheid en financiële verplichtingen, maar kijken ook sterk naar de kenmerken van het verhuurde pand zelf. Hierbij hanteren geldverstrekkers risicoklassen voor hypothecaire kredieten, waarbij de risicoclassificatie van het pand (denk aan het vastgoedtype en schijftype) en uw financiële situatie de uiteindelijke voorwaarden bepalen. Een cruciale beoordelingsfactor is de terugbetalingscapaciteit, die wordt getoetst op maandelijkse aflosbaarheid. Ze controleren bovendien uw BKR-registratie nauwkeurig, aangezien geregistreerde schulden invloed hebben op uw maximale woonlast en betaalachterstanden een signaal zijn voor het kredietrisico. Om hun risico te beperken, verplichten geldverstrekkers vaak een overlijdensrisicoverzekering, met name bij financiering boven 80% van de marktwaarde. Een positieve risicoclassificatie, bijvoorbeeld door een lagere Loan-to-Value (LTV) ratio, kan zelfs leiden tot een verlaging van de risico-opslag op de hypotheekrente.

Praktische tips voor het kopen van een huis met huurders via HomeFinance

Om het traject van een huis kopen met huurders erin hypotheek soepel te laten verlopen, biedt HomeFinance u een aantal praktische tips. Een grondig vooronderzoek van het bestaande huurcontract en de zittende huurders is essentieel HomeFinance kan u adviseren over diensten zoals een Huurder Check Nederland om de betrouwbaarheid van de huidige bewoners te verifiëren. Naast de gangbare verhuurhypotheken, kunt u alternatieve financieringsopties zoals een crowdfunding-hypotheek overwegen, die een snellere hypotheekaflossing met een aantrekkelijk rentevoordeel kan bieden. Houd er rekening mee dat geldverstrekkers doorgaans maximaal 80% van de woningwaarde in verhuurde staat financieren, wat een hogere eigen inleg vereist, maar kopen en verhuren van een woning kan op de lange termijn een hoger rendement opleveren vergeleken met sparen.

Hoe kan ik mijn hypotheek berekenen bij aankoop met huurders?

Voor het berekenen van uw hypotheek bij aankoop met huurders dient u zich te richten op een gespecialiseerde verhuurhypotheek, waarbij de methode afwijkt van een reguliere lening voor eigen bewoning. De basis voor uw maximale hypotheek wordt gevormd door de marktwaarde van de woning in verhuurde staat, die doorgaans lager is dan wanneer de woning vrij van huur zou zijn. Geldverstrekkers toetsen uw financiële draagkracht op basis van uw eigen inkomen (uit loondienst of eigen bedrijf), aangevuld met circa 80% van de stabiele huurinkomsten uit het pand. Daarnaast worden fictieve kosten voor leegstand en onderhoud in de berekening meegenomen. Houd er rekening mee dat er een aanzienlijk hogere eigen inleg vereist is, vaak minimaal 10% tot 30% van de getaxeerde waarde, wat in sommige gevallen zelfs kan oplopen tot 50%. Essentiële documenten voor deze berekening zijn onder andere het taxatierapport van de woning, de bestaande huurovereenkomst, uw eigen inkomensgegevens en een overzicht van lopende leningen, inclusief eventueel inkomen van een partner. Gezien de complexiteit van deze berekening, bieden online tools slechts een indicatie; voor een gedetailleerde en op maat gemaakte analyse van uw financiële mogelijkheden is het sterk aan te raden een gespecialiseerde hypotheekadviseur te raadplegen. Start met het in kaart brengen van uw mogelijkheden en bereken uw hypotheek.

Rabobank hypotheek opties bij aankoop van een woning met huurders

Rabobank biedt, net als andere geldverstrekkers, specifieke hypotheekopties voor een huis kopen met huurders erin hypotheek, waarbij u doorgaans een verhuurhypotheek nodig heeft. Dit betekent dat u rekening moet houden met andere voorwaarden dan bij een standaard hypotheek voor eigen bewoning, zoals een lagere marktwaarde in verhuurde staat en een significant hogere eigen inleg van vaak minimaal 30%. De Rabobank verstrekt hypotheken tot een maximaal bedrag van € 5.000.000,- en neemt, conform de branchestandaarden, circa 80% van de stabiele huurinkomsten mee in de hypotheekberekening. Een interessante overweging is dat de Rabobank ook financiering toestaat voor gecombineerde woon-/winkelpanden, mits het woongedeelte minimaal 50% van de marktwaarde van het pand beslaat, wat flexibiliteit biedt voor specifieke vastgoedbeleggingen. Voor een gedetailleerd overzicht van de mogelijkheden en specifieke voorwaarden van de Rabobank hypotheek bij de aankoop van een woning met huurders, is het raadzaam persoonlijk advies in te winnen.

ASR hypotheek mogelijkheden voor huizen met huurders

Voor een huis kopen met huurders erin hypotheek zijn de specifieke mogelijkheden van ASR afhankelijk van het actuele productaanbod en uw persoonlijke situatie, aangezien ASR een erkende hypotheekverstrekker is die ook nicheoplossingen kan bieden. ASR, als onderdeel van ASR Nederland N.V., richt zich breed op hypothecaire leningen en staat bekend om het aanbieden van maatwerk. Hoewel de meeste geldverstrekkers gespecialiseerde verhuurhypotheken hanteren die afwijken van standaard woonhypotheken, is het raadzaam om voor de meest actuele en gedetailleerde informatie over ASR’s specifieke voorwaarden voor het financieren van verhuurd vastgoed persoonlijk advies in te winnen.

Veelgestelde vragen over huis kopen met huurders en hypotheek