Nijmegen, 6 augustus 2025 – Het aantal hypotheken dat in Nederland wordt afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is in het tweede kwartaal van 2025 met 19 procent gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2024. De toename is vooral zichtbaar onder kopers van nieuwbouwwoningen, waar het aantal NHG-garanties zelfs met 40 procent is toegenomen. De recente stijging volgt op een reeks beleidswijzigingen en marktverschuivingen, waaronder een verhoging van de NHG-grens, een verlaging van de NHG-premie en het grootschalig uitponden van huurwoningen door vastgoedbeleggers.
NHG-hypotheek: lagere rente, minder risico
De Nationale Hypotheek Garantie is een vangnetconstructie waarbij een huizenkoper bij gedwongen verkoop – bijvoorbeeld als gevolg van werkloosheid, scheiding of overlijden – onder voorwaarden wordt beschermd tegen restschuld. Deze bescherming verlaagt het risico voor de geldverstrekker, waardoor kopers met NHG doorgaans kunnen rekenen op een lagere hypotheekrente. De premie die kopers hiervoor betalen is in 2025 vastgesteld op 0,4 procent van de hypotheeksom.
Met ingang van 1 januari 2025 is de NHG-kostengrens verhoogd van €435.000 naar €450.000. Bij het meefinancieren van energiebesparende voorzieningen geldt een hogere grens van €477.000. Deze wijziging heeft direct invloed gehad op het aantal hypotheken dat binnen de NHG-voorwaarden valt. Tegelijkertijd is de eenmalige borgtochtprovisie verlaagd van 0,6 naar 0,4 procent, wat leidt tot lagere instapkosten voor woningkopers.
NHG in cijfers: tweede kwartaal 2025
Volgens cijfers van het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de NHG-regeling) werden in het tweede kwartaal van 2025 circa 38.600 NHG-garanties verstrekt. Dat is 19 procent meer dan de circa 32.400 garanties in het tweede kwartaal van 2024.
De grootste stijging is zichtbaar bij nieuwbouwwoningen: het aantal NHG-hypotheken voor nieuwbouw steeg met 40 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Ook bij bestaande woningen was sprake van een duidelijke stijging, onder andere als gevolg van het toenemende aanbod van uitgeponte huurwoningen.
Redenen voor de stijging
1. Verhoging NHG-grens naar €450.000
Door de verhoging van de NHG-kostengrens kunnen meer woningen met NHG worden gefinancierd. De grens ligt nu op €450.000 (of €477.000 bij energiebesparende maatregelen). Dit betekent dat woningen in het middensegment, vooral in stedelijke gebieden, vaker binnen de NHG-voorwaarden vallen.
2. Verschuiving in nieuwbouwaanbod
Nieuwbouwwoningen worden steeds vaker compacter en daarmee betaalbaarder gebouwd. Hierdoor blijft een groter deel van het aanbod onder de NHG-grens. Bovendien is het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2025 licht gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Naar verwachting worden in 2025 circa 73.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, tegen 68.000 in 2024.
3. Terugtrekking van vastgoedbeleggers
Een belangrijke trend is het terugtrekken van vastgoedbeleggers uit de koopmarkt. Door verscherpte regelgeving en een hogere overdrachtsbelasting kiezen veel beleggers ervoor hun huurwoningen te verkopen. In 2024 verkochten particuliere verhuurders ongeveer 71 procent meer woningen dan het jaar daarvoor. Een groot deel van deze woningen werd vervolgens gekocht door starters of doorstromers die een hypotheek afsloten met NHG.
Uitponden beïnvloedt NHG-gebruik
De verkoop van huurwoningen aan particuliere kopers – ook wel ‘uitponden’ genoemd – is van grote invloed op de NHG-markt. Veel van deze huurwoningen bevinden zich in het segment tot €450.000 en komen na verkoop beschikbaar voor eigenaar-bewoners. Waar beleggers eerder veel woningen zonder hypotheek aankochten, worden deze nu veelal overgenomen door particulieren met financiering en NHG.
In het vierde kwartaal van 2024 werd 65 procent van de door beleggers verkochte woningen gekocht door een starter. De gemiddelde transactieprijs lag rond de €344.000 – ruim onder de nieuwe NHG-grens. Hierdoor vallen deze transacties vaak binnen de NHG-voorwaarden.
Hoewel dit bijdraagt aan een groter aanbod van koopwoningen voor starters, waarschuwt NHG ook voor de afname van het huurwoningaanbod. Huurwoningen zijn belangrijk voor mensen die niet kunnen of willen kopen. De verschuiving van huur- naar koopmarkt creëert dus kansen voor kopers, maar zorgt tegelijkertijd voor druk op de huursector.
Regionale verschillen: Randstad aan kop
Opvallend is dat het aantal NHG-hypotheken relatief hoog ligt in de drie grootste steden van Nederland: Rotterdam, Den Haag en Amsterdam. Volgens cijfers van NHG werden in het afgelopen jaar de meeste NHG-garanties verstrekt in deze gemeenten:
- Rotterdam: 4.465 NHG-hypotheken
- Den Haag: 3.456 NHG-hypotheken
- Amsterdam: 2.559 NHG-hypotheken
Deze aantallen zijn opmerkelijk omdat de gemiddelde woningprijzen in deze steden vaak boven het landelijk gemiddelde liggen. Toch lukt het duizenden kopers om een woning te vinden die binnen de NHG-grens valt. Dit komt deels door de verkoop van voormalige huurwoningen, maar ook door de opkomst van kleinere appartementen en nieuwbouwprojecten gericht op het middensegment.
Effect op rentekosten en maandlasten
Een hypotheek met NHG levert kopers doorgaans een lagere rente op. Gemiddeld ligt het renteverschil tussen een NHG-hypotheek en een reguliere hypotheek zonder NHG tussen de 0,2 en 0,4 procentpunt. Op een lening van €350.000 betekent dit een besparing van circa €50 tot €100 per maand, afhankelijk van de looptijd en rentevaste periode. Over de gehele looptijd van de hypotheek kan dit tienduizenden euro’s aan rentekosten schelen.
Doordat kopers in 2025 ook minder NHG-premie betalen (0,4% i.p.v. 0,6%), zijn de totale instapkosten bovendien lager. Op een hypotheek van €450.000 scheelt dit €900 aan eenmalige kosten.
Hypotheekmarkt 2025: verschuiving naar zekerheid
In een markt waarin de rente op hypotheken relatief hoog blijft en de economische onzekerheid nog aanwezig is, zoeken steeds meer kopers naar zekerheid. NHG voorziet in die behoefte. Met name starters, alleenstaanden en jonge gezinnen maken gebruik van deze regeling om hun financiële risico’s te beperken.
Volgens De Hypotheker kiest een steeds groter deel van de klanten in 2025 voor een NHG-hypotheek. De combinatie van een verhoogde NHG-grens, gunstige rentevoorwaarden en de beschikbaarheid van betaalbare woningen onder die grens, maakt NHG aantrekkelijker dan ooit.
Vooruitblik
De verwachting is dat ook in de tweede helft van 2025 het aandeel NHG-hypotheken hoog zal blijven. Hoewel de huizenprijzen in sommige regio’s weer licht aantrekken, blijft het aanbod in het segment onder €450.000 relatief groot. Zeker zolang particuliere beleggers huurwoningen blijven verkopen en nieuwbouwaanbod gericht blijft op het middensegment.
Tegelijkertijd blijft het belangrijk om de balans tussen koop- en huursector in de gaten te houden. De structurele afname van huurwoningen kan op termijn leiden tot nieuwe knelpunten, vooral voor huishoudens die nog niet in aanmerking komen voor een koopwoning.
