Met deze ingreep wil de bank het acceptatie- en beheerbeleid “marktconform” houden en beter laten aansluiten op klanten die nu vaak vastlopen zoals vooral starters, maar ook expats en kenniswerkers. De aanpassingen variëren van een officieel groen licht voor de ‘leen-schenk’-route tussen ouders en kinderen tot soepelere inkomenseisen voor internationale werknemers. Hiermee hoopt Rabobank groepen te helpen die tot nu toe moeilijk aan een hypotheek kwamen, al klinkt ook de waarschuwing dat sommige versoepelingen risico’s met zich meebrengen voor de woningmarkt.
Leen-schenkconstructie: meer kansen, maar ook zorgen
De meest in het oog springende maatregel is de formalisering van de zogeheten leen-schenkconstructie. Rabobank staat nu expliciet toe dat ouders hun kinderen helpen bij de koop van een huis via een onderhandse lening, in combinatie met periodieke schenkingen. De truc hierbij: omdat het kind die familielening feitelijk niet uit eigen zak hoeft te betalen (de ouders schenken immers het bedrag van de maandlasten terug), wordt zo’n lening voortaan niet meer meegenomen bij het bepalen van de maximale hypotheek. Waar eerder een schuld bij de ouders de leencapaciteit verlaagde, wordt die nu buiten beschouwing gelaten mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Dit kan voor starters het verschil betekenen tussen wel of geen huis kopen: financiering die voorheen zou zijn afgewezen, komt nu wél rond.
Er kleven echter ook kanttekeningen aan deze versoepeling. In een overspannen markt met schaarste leidt extra leencapaciteit vaak tot verdere prijsopdrijving. Meer mensen kunnen immers meer bieden op het kleine aantal beschikbare huizen. “De bank balanceert hier op een dun koord: het helpt de starter van vandaag over de drempel, maar riskeert de drempel voor de starter van morgen onbedoeld verder te verhogen,” merkt een analist op. Bovendien profiteren vooral kopers met gulle ouders van de leen-schenkroute, wat vragen oproept over gelijkheid. Starters zonder ‘rijke ouders’ vissen achter het net, waardoor de maatregel de kloof tussen kopers met en zonder familiekapitaal kan vergroten. Rabobank is zich bewust van deze kritiek, maar stelt dat maatwerk noodzakelijk is om individuele kansen te vergroten – en probeert tegelijk de macro-effecten in de gaten te houden.
Ruimere hypotheekmogelijkheden voor expats en kenniswerkers
Naast starters richt Rabobank zijn verruimingen op de groeiende groep expats en internationale kenniswerkers. Waar velen van hen voorheen tegen strikte Nederlandse leennormen aanliepen, kiest de bank nu voor een soepeler blik op buitenlandse arbeidssituaties. Zo worden tijdelijke contracten bij gerenommeerde niet-commerciële organisaties (denk aan de VN of het Europees Medicijnagentschap) voortaan ruimer geaccepteerd. Ook inkomens in vreemde valuta en specifieke expat-toeslagen tellen makkelijker mee bij het beoordelen van de hypotheekaanvraag. Hiermee erkent Rabobank dat de arbeidsmarkt internationaliseert en dat kredietwaardige klanten niet altijd in het klassieke Nederlandse plaatje passen. Voor expats kan deze stap het verschil betekenen tussen afgewezen worden of toch een hypotheek krijgen. De bank sluit hiermee aan bij marktstandaarden die concurrerende geldverstrekkers al hanteerden, wat starters uit het buitenland tegemoetkomt.
Minder papierwerk en scherpere spelregels
Opvallend is dat Rabobank niet alleen financiële drempels verlaagt, maar ook administratieve blokkades opruimt. Een voorbeeld: bij het kopen van een appartement was een actieve Vereniging van Eigenaars (VvE) altijd een harde eis. Die verplichting vervalt nu als het om een appartementsrecht gaat. De redenering is dat het ontbreken van een VvE niet per se iets zegt over de waarde van de woning of de koper. Ook de verplichte afbouwgarantie bij turnkey-projecten (instapklare nieuwbouwwoningen) wordt geschrapt, mits de woning bij oplevering volledig gereed is. Dit scheelt een stapel papierwerk en moet de doorstroming bevorderen. “De logica is evident: als een woning bij oplevering direct klaar is en wordt betaald, voegt een afbouwgarantie niets toe behalve bureaucratie,” aldus een toelichting vanuit Rabobank.
Tegelijkertijd trekt Rabobank op enkele punten de teugels juist strakker aan om duidelijkheid te scheppen. Een belangrijk voorbeeld is het beleid bij echtscheiding: als twee ex-partners een gezamenlijke hypotheek hebben en één van hen blijft in het huis wonen, dan behoudt die achterblijvende partner voortaan 100% van het rentecontract. Hierdoor is meteen helder wie recht heeft op welke rentevoorwaarden, wat discussies voorkomt. Ook de manier waarop dubbele lasten bij nieuwbouw worden meegerekend is aangepast: niet langer standaard 12 maanden, maar gebaseerd op de werkelijke opleverdatum. Dat voorkomt verrassingen achteraf en sluit beter aan op de praktijk, waarin nieuwbouwvertragingen kunnen optreden.
Met het uitgebreide pakket aanpassingen verlegt Rabobank de focus van starre regels naar pragmatisch beoordelen. De bank benadrukt dat er goed is geluisterd naar signalen uit de markt. “Dankzij deze wijzigingen zijn we meer marktconform,” vat Wendy Horsten, directeur Rabo Intermediair, samen. Intermediairs (hypotheekadviseurs) zien de wijzigingen overwegend positief, omdat klanten met complexe situaties nu minder vaak worden afgewezen op een technische regel. Toch blijft het oppassen geblazen voor de langere termijn. Door de maatregelen zullen individuen makkelijker een huis kunnen kopen, maar de vraag is of de woningmarkt als geheel er toegankelijker op wordt. Rabobank zal de effecten nauwlettend monitoren: het wil starters en expats helpen zonder dat de volgende generatie kopers daar de dupe van wordt.
