Starters op de woningmarkt worden steeds vaker geholpen door hun ouders. Bij een familiehypotheek verstrekken de ouders de hypotheek en spreken zij een hypotheekrente af. Het klinkt aantrekkelijk om daarbij een zo laag mogelijk rente te hanteren, of juist een heel hoge rente (waarbij je kind veel fiscaal voordeel heeft). Maar dat kan juist heel nadelig uitpakken voor het kind. Waarom is een correcte rente zo belangrijk én wat kun je als ouder doen om je kind zo goed mogelijk te steunen?
Hoe werkt de familiehypotheek?
Je kunt een familiehypotheek zien als een gewone hypotheek, maar dan met een familielid in plaats van een bank als hypotheekaanbieder. Het kind betaalt de rente en aflossing dus aan de ouder.
In de meeste situaties doen de ouders ook een jaarlijkse schenking bij een familiehypotheek. Die schenking is vaak minimaal de bruto-jaarlasten voor de hypotheek. Daardoor betaalt het kind onderaan de streep alsnog geen hypotheeklasten: het krijgt immers alle betaalde lasten terug van de ouder. De bank waar het kind (naast de familiehypotheek) een hypotheek afsluit, hoeft voor hun berekeningen dan geen rekening te houden met de familiehypotheek.
Ook ontvangt het kind bij de familiehypotheek gewoon hypotheekrenteaftrek. Sommige ouders kiezen ervoor om een hoge rente te rekenen. Ze schenken dan ook een hoger bedrag aan het kind én het kind mag alle rente aftrekken. Tenminste, dat denken ze. In de praktijk is dat alleen niet altijd een voordelige constructie.
Gevolgen te hoge hypotheekrente bij familiehypotheek
Wat zijn de gevolgen als bij de familiehypotheek een “te hoge” hypotheekrente wordt afgesproken? Dat blijkt uit een recente uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch over een situatie waarin een kind te veel hypotheekrente betaalde.
Hof ’s-Hertogenbosch oordeelt dat de inspecteur de renteaftrek voor een familielening terecht heeft gecorrigeerd omdat de overeengekomen rente onzakelijk hoog is.
In 2018 kopen X en zijn echtgenote een woning. De aankoop en verbouwing is deels gefinancierd met een annuïteitenlening van € 350.000 bij X’ schoonvader zonder hypothecaire zekerheid. De looptijd bedraagt dertig jaar en er is een rentevastperiode afgesproken van vijf jaar met een rente van 7,3%. Volgens de inspecteur is de overeengekomen rente onzakelijk hoog. Hij gaat uit van een rentepercentage van 2,75% en weigert het meerdere aan geclaimde renteaftrek. Rechtbank Zeeland-West-Brabant stelt de inspecteur in het gelijk. In hoger beroep is de hoogte van de renteaftrek in geschil.
Hof ’s-Hertogenbosch oordeelt dat de inspecteur de renteaftrek terecht heeft gecorrigeerd. De inspecteur heeft onderbouwd aannemelijk gemaakt dat – afgezien van het ontbreken van hypothecaire zekerheid – een niet-verbonden persoon de lening zou hebben verstrekt tegen een rente van 2,15%. De inspecteur heeft op dit percentage een opslag toegepast van 60 basispunten omdat er op de lening geen hypothecaire zekerheid is verstrekt. X maakt niet aannemelijk dat een hogere opslag zou moeten worden toegepast. Het hoger beroep is ongegrond.
Marktconforme hypotheekrente verplicht
Uit deze uitspraak blijkt dat de Belastingdienst kijkt naar de hoogte van de hypotheekrente die is afgesproken voor de familiehypotheek. De ouders moeten een marktconforme hypotheekrente hanteren. In bovenstaande uitspraak wordt de hypotheekrente verlaagd naar 2,75% (dit was 7,3%). Het gevolg is dat het kind alleen over dit rentepercentage en niet over de 7,3% rente aftrek ontvangt.
Bij starters kijkt de Belastingdienst bovendien naar het aflosschema. Bij een annuïteitenhypotheek met een rente van 2,75% is de aflossing hoger dan bij een annuïteitenhypotheek met een rente van 7,3%.
Rekenvoorbeeld
Dat laat ook dit simpele rekenvoorbeeld zien. We gaan uit van een annuïteitenhypotheek van € 100.000 met een looptijd van 30 jaar.
- Bij 7,30% hypotheekrente zijn de bruto-maandlasten € 686 en is het hypotheekbedrag na 3 jaar € 96.997.
- Bij 2,75% hypotheekrente zijn de bruto-maandlasten € 408 en is het hypotheekbedrag na 3 jaar € 93.482.
Kortom: het is niet verstandig om klakkeloos een rentepercentage te kiezen bij een familiehypotheek. Dat kan grote gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek en het kind kan er zelfs mee in de problemen komen.
