Jonge starters hoeven geen 2% overdrachtsbelasting te betalen. Dat scheelt enorm bij de aankoop van een huis. Voor die vrijstelling moeten jongeren alleen wel aan bepaalde voorwaarden voldoen. Daar gaat het nog weleens mis, omdat de voorwaarden niet altijd even duidelijk zijn. Zo kwam een jong stel voor een onaangename verrassing te staan door een verkeerde interpretatie van de voorwaarden.
Voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting
Als je in aanmerking wilt komen voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting, dan moet je aan deze voorwaarden voldoen:
- De koper is 18 jaar of ouder én jonger dan 35 jaar op het moment van verkrijging. Dat is het moment dat jij of jullie de notariële akte van levering ondertekenen.
- De koper koopt een woning om zelf in te wonen. Daarvoor vult de koper de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in.
- De koper heeft de vrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en verklaart dit schriftelijk.
- De waarde van de woning is niet hoger dan € 525.000 (dat is de grens in 2025).
Gaat een koper zelf de woning bewonen, maar voldoet diegene niet aan de andere criteria voor de startersvrijstelling? Dan betaalt de koper 2% overdrachtsbelasting. Omdat dit een lager tarief is dan het standaard tarief van 10,4%, moet je als koper ook voor het 2%-tarief een verklaring afgeven bij de notaris. Daarin verklaar je dat je zelf in het huis gaat wonen.
Onduidelijke voorwaarden
De voorwaarden lijken duidelijk, maar zijn dat in de praktijk niet. In de opsomming staat namelijk niet voor welk percentage kopers eigenaar van de woning moeten zijn als ze samen een huis kopen. In de meeste situaties kiezen stellen ervoor dat beide partners 50% van de woning kopen. Maar sommige stellen wijken hier van af; dan is bijvoorbeeld de ene koper voor 70% eigenaar en de andere voor 30%. Dat heeft mogelijk tot gevolg dat de vrijstelling van de overdrachtsbelasting komt te vervallen.
Dat deze voorwaarde niet duidelijk is, blijkt uit een recente uitspraak van het Hof van Amsterdam:
In 2007 leggen partijen in een vaststellingsovereenkomst vast dat X economisch voor 75% en zijn partner voor 25% in de woning gerechtigd zijn. In 2016 wijzigen zij hun samenlevingsovereenkomst, waarbij deze verdeling wordt bevestigd. Na beëindiging van de samenleving in 2020 worden de certificaten volledig aan X toebedeeld tegen een vergoeding aan zijn ex-partner. De notaris past de vrijstelling van art. 15 lid 1 onder g Wet BRV 1970 toe. De inspecteur legt echter een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, omdat volgens hem de vrijstelling niet van toepassing is.
Hof Amsterdam oordeelt dat de vrijstelling van art. 15 lid 1 onder g, Wet BRV 1970 niet van toepassing is, omdat de economische gerechtigdheid van X (75%) en zijn voormalige partner (25%) niet binnen de vereiste bandbreedte van 40% tot 60% ligt.
[Bron Uitspraak]
Wie afwijkt van de 50/50-verdeling van het huis moet dus binnen de bandbreedte blijven van 40/60% om in aanmerking te komen voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Als je kiest voor een andere verdeling, zoals 75/25% vervalt je recht op de vrijstelling.
Opvallend aan deze zaak is dat ook de notaris niet op de hoogte was. Hij had de vrijstelling van de overdrachtsbelasting dus gewoon had aangevraagd. Door hun notaris waren de kopers terecht in de veronderstelling dat zij een vrijstelling konden krijgen.
Duidelijkere voorwaarden nodig
Om deze fout in de toekomst te voorkomen, doen de Belastingdienst en de Rijksoverheid er goed aan om de voorwaarden op de website aan te passen. Hier moet ook komen te staan dat de woningverdeling binnen de bandbreedte moet blijven van 40/60%. Dat voorkomt dat starters zich rijk rekenen, terwijl zij geen recht hebben op deze vrijstelling.
