In het tweede kwartaal van 2026 waren bestaande koopwoningen landelijk 4,2% duurder dan een jaar eerder, blijkt uit cijfers van CBS en Kadaster. Maar dat landelijke percentage verhult de verschillen tussen steden: in dezelfde periode in 2025 lag de gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam boven € 612.000, terwijl de prijzen in Utrecht dat kwartaal met 10,4% op jaarbasis stegen. Voor starters hangt de betaalbaarheid daardoor af van de landelijke prijsontwikkeling én van de stad waar ze zoeken.
Het prijsverloop
De prijsstijging was ook aan het eind van het tweede kwartaal zichtbaar. Volgens CBS en Kadaster lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in juni 2026 4,1% hoger dan in juni een jaar eerder. Dat cijfer meet hoe de prijzen zich ontwikkelen; de gemiddelde verkoopprijs hangt daarnaast af van welke woningen er in die maand zijn verkocht.
Ook 2025 was al een duur jaar voor kopers. De gemiddelde transactieprijs, het bedrag dat kopers daadwerkelijk voor een woning betaalden, lag volgens CBS-cijfers over dat jaar bijna € 29.000 hoger dan in 2024. Een landelijk gemiddelde helpt je alleen beperkt bij het zoeken: je koopt tenslotte in een gemeente, niet in heel Nederland.
In minder gemeenten bleef de gemiddelde prijs onder € 300.000
In 2025 lag de gemiddelde verkoopprijs nog in vijf gemeenten onder € 300.000. Een jaar eerder waren dat er elf, blijkt uit CBS-cijfers. Het gaat om gemeentelijke gemiddelden, dus ook in een duurdere gemeente kan een afzonderlijke woning minder kosten. Het aantal gemeenten met zo’n laag gemiddelde is flink geslonken.
Aan de andere kant van de markt lag de gemiddelde prijs in 2025 in twee gemeenten boven € 1 miljoen. Die uitschieters laten zien hoe groot het verschil tussen woonplaatsen kan zijn. Wie een gemeente uitkiest op basis van een landelijke prijsontwikkeling, ziet daardoor misschien niet wat woningen daar doorgaans kosten.
Een prijsdaling per gemeente was in 2025 bovendien uitzonderlijk: 19 van de 342 gemeenten hadden een lagere gemiddelde koopwoningprijs dan in 2024. Zo’n gemiddelde kan veranderen doordat er het ene jaar andere soorten woningen worden verkocht dan het andere jaar.
Vooruitblik
Rabobank rekende eind 2025 nog op een landelijke huizenprijsstijging van 4,8% voor 2026. In juni 2026 stelde de bank die verwachting bij naar 2,8%. Dat is een voorspelling voor het hele jaar, geen uitkomst van de al verkochte woningen. Een lagere verwachte stijging betekent bovendien nog steeds dat huizen duurder worden.
Ook binnen die verwachting lopen de regio’s uiteen. Rabobank voorziet voor 2026 ongeveer 1% prijsstijging in de regio Amsterdam en Haarlem, tegenover ongeveer 6% in Oost-Groningen. Ook het prijsniveau waarmee een regio begon, bepaalt hoe duur die is ten opzichte van Amsterdam.
NHG voor een brede groep kopers, binnen een prijsgrens
De grens voor Nationale Hypotheek Garantie, kortweg NHG, ging in 2026 met € 20.000 omhoog ten opzichte van 2025. Bij een hypotheek met NHG staat een waarborgfonds onder voorwaarden garant als je de lening niet meer kunt betalen. Die mogelijkheid heeft een duidelijke prijsgrens. Een hoger bedrag kunnen lenen en in aanmerking komen voor NHG zijn dus twee verschillende dingen.
NHG is bepaald geen regeling voor een kleine groep: volgens de organisatie heeft ruim 40% van de consumenten met een koopwoning in Nederland zo’n hypotheek. Dat aandeel zegt weinig over de woning die jij op het oog hebt. Voor een aankoop telt of die woning aan de NHG-voorwaarden voldoet, niet hoeveel andere huiseigenaren er gebruik van maken.
Een rekensom
Neem de landelijke gemiddelde transactieprijs over 2025 van € 480.000. De NHG-grens bedroeg dat jaar € 450.000. Het verschil is € 30.000. Het voorbeeld laat zien waarom een gemiddelde woningprijs en een garantieregeling uit elkaar kunnen lopen.
Voor 2026 geldt een hogere NHG-grens als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert: € 498.200. Dat is € 28.200 meer dan de gewone grens. Je kunt die extra ruimte alleen gebruiken voor energiebesparing. Check dus welke grens bij de woning en je plannen past.
Wat dit voor jou betekent
- Zoek je in verschillende gemeenten? Vergelijk dan plaatselijke verkoopprijzen met je budget. De gemeentelijke CBS-cijfers over 2025 laten grote prijsverschillen tussen woonplaatsen zien.
- Wil je weten of NHG mogelijk is? Check de prijs van de woning en vraag na welke grens geldt als je ook energiebesparende maatregelen wilt financieren. Alleen een hypotheekbedrag dat binnen je bereik ligt, maakt een woning nog niet geschikt voor NHG.
- Kijk bij prijsverwachtingen naar de regio én het jaar waarop ze slaan. De verschillen in Rabobanks verwachting voor 2026 laten zien waarom één landelijk percentage weinig zegt over jouw zoekgebied.
Vergelijk ook de gemeentelijke prijzen: in 2025 lag de gemiddelde verkoopprijs nog maar in vijf gemeenten onder € 300.000.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 28 september 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer | Groen Leef Hypotheek | 3,60% | 3,76% | – |
| Woonfonds | Groen Woongenot Hypotheek | 3,65% | 3,81% | 3,81% |
| Hypotrust | Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,69% | 3,76% | – |
| ASR | WelThuis | 3,76% | 3,76% | 3,76% |
| Argenta | Groen Hypotheek | 3,86% | 4,07% | 4,07% |
| Syntrus Achmea | Groen Basis | 3,96% | 4,35% | – |
Bronnen : CBS, NHG, NVM, Kadaster, harmsbakx.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
