Het aantal aanvragen voor mantelzorgwoningen neemt toe, mede door vergrijzing, strengere opnamecriteria in verpleeghuizen en oplopende eigen bijdragen in de langdurige zorg. Gemeenten versoepelen de bouwregels, maar uit landelijk onderzoek van HomeFinance blijkt dat de echte drempel niet bij het omgevingsplan ligt, maar bij de hypotheekverstrekker. In de praktijk blijkt financiering doorslaggevend voor de haalbaarheid van een mantelzorgwoning.
Gemeenten geven ruimte maar financiering blijft maatwerk
Gemeenten maken het eenvoudiger om een mantelzorgwoning te plaatsen, maar wie denkt dat daarmee de weg vrij is, komt vaak bedrogen uit. Uit onderzoek van HomeFinance blijkt dat niet de vergunning, maar de hypotheekverstrekker in de praktijk de doorslag geeft. Banken beoordelen mantelzorgwoningen als een wijziging van het onderpand en stellen aanvullende voorwaarden die gezinnen vooraf vaak niet overzien.
Sinds de invoering van de Omgevingswet in 2024 is veel mantelzorghuisvesting onder landelijke basisregels vergunningvrij mogelijk. In het tijdelijke omgevingsplan, de zogenoemde bruidsschat, is ruimte opgenomen voor mantelzorgwoningen als bijbehorend bouwwerk. In veel situaties kan een zelfstandige unit zonder omgevingsvergunning worden geplaatst, mits sprake is van aantoonbare mantelzorg.
De maximale oppervlakte en situering zijn echter niet onbeperkt. In bepaalde gevallen wordt een grens van ongeveer 100 vierkante meter gehanteerd en gelden aanvullende eisen rondom plaatsing, bouwhoogte en veiligheid. Gemeenten hebben bovendien beleidsruimte om lokaal nadere voorwaarden te stellen. De versoepeling is dus reëel, maar niet uniform en verschilt per locatie en situatie.
Daarnaast blijft het gebruik in beginsel tijdelijk. Zodra de mantelzorgsituatie eindigt, moet de zelfstandige woonfunctie doorgaans worden beëindigd of aangepast. Structurele zelfstandige verhuur is meestal niet toegestaan. Daarmee is de mantelzorgwoning juridisch geen tweede reguliere woning, maar een zorggebonden voorziening.
De hypotheekverstrekker kijkt naar het risico
Waar gemeenten vooral toetsen aan ruimtelijke regels, kijkt een bank naar het onderpand. Het hypotheekrecht rust op het volledige perceel. Wanneer daarop extra bebouwing en extra bewoning ontstaat, kan dat volgens geldverstrekkers invloed hebben op de waarde, de verkoopbaarheid en het risico bij een eventuele executieverkoop.
Daarom verlangen veel banken vooraf toestemming. In hypotheekvoorwaarden staat doorgaans dat het onderpand niet zonder toestemming mag worden gewijzigd of anders gebruikt dan contractueel overeengekomen. Wie zonder overleg een mantelzorgwoning plaatst, kan daarmee in strijd handelen met de voorwaarden. In theorie kan een bank in zo’n situatie aanvullende eisen stellen of, afhankelijk van de omstandigheden en de hypotheekakte, zelfs overgaan tot opeisbaarheid. In de praktijk gebeurt dat zelden, maar het risico is juridisch aanwezig.
Geldverstrekkers beoordelen mantelzorgsituaties individueel. Sommige banken accepteren de woning als bijgebouw en kijken vooral naar de totale marktwaarde na plaatsing. Andere financiers stellen aanvullende voorwaarden, zoals een ontruimingsverklaring. Daarmee verklaren bewoners van de mantelzorgwoning dat zij het perceel verlaten indien de bank tot verkoop moet overgaan. Dat onderstreept hoe sterk de positie van de financier is in dit dossier.
Eigendom blijkt vaak anders te liggen dan gedacht
Een juridisch punt dat veel consumenten verrast, is het principe van natrekking. Volgens het Burgerlijk Wetboek wordt alles wat duurzaam met de grond is verbonden automatisch eigendom van de grondeigenaar. Dat betekent dat wanneer ouders een mantelzorgwoning financieren en plaatsen op het perceel van hun kind, de woning juridisch eigendom kan worden van dat kind.
Dat kan anders worden ingericht via een recht van opstal of – in uitzonderlijke gevallen – via kadastrale splitsing. Zonder zo’n constructie kan de eigendomsverhouding anders uitpakken dan de bedoeling was. Dat is niet alleen relevant voor familieverhoudingen, maar ook voor banken en de Belastingdienst.
Het onderscheid tussen roerend en onroerend goed speelt hierbij eveneens een rol. Een prefab-unit wordt niet automatisch als roerend aangemerkt. Doorslaggevend is of het bouwwerk naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Dat oordeel kan per situatie verschillen en is bepalend voor zowel fiscale als financieringsvragen.
Fiscale gevolgen verschuiven naar box 3
De Belastingdienst heeft zich expliciet uitgesproken over mantelzorgwoningen in relatie tot de inkomstenbelasting. Wanneer de zorgunit niet het hoofdverblijf is van de eigenaar, valt deze doorgaans niet onder de eigenwoningregeling in box 1. De waarde van de mantelzorgwoning en vaak ook de bijbehorende ondergrond worden dan aangemerkt als vermogen in box 3.
Dat kan concrete gevolgen hebben. Wanneer een deel van de grond fiscaal niet langer tot de eigen woning behoort, kan een overeenkomstig deel van de hypotheekrente niet meer aftrekbaar zijn. Wie zijn hypotheek verhoogt om een mantelzorgwoning te financieren, moet dus nagaan welk deel van de financiering nog binnen box 1 valt. De fiscale verschuiving is geen detail, maar kan structurele impact hebben op het netto maandlastenplaatje.
Daarnaast kan schenkbelasting een rol spelen wanneer ouders de woning financieren maar het juridisch eigendom bij het kind terechtkomt. Zonder juiste vastlegging kan de Belastingdienst dit aanmerken als een schenking. Met een goed ingerichte juridische structuur zijn dergelijke gevolgen vaak te voorkomen, maar ze moeten vooraf worden doordacht en doorgerekend.
Financiering verloopt vrijwel altijd via de hoofdwoning
Een aparte hypotheek op de mantelzorgwoning zelf komt in de praktijk zelden voor. Banken financieren doorgaans via de bestaande woning, bijvoorbeeld door een hypotheekverhoging bij voldoende overwaarde of door het afsluiten van een tweede hypotheek. Daarmee wordt de zorgunit indirect onderdeel van het totale onderpand.
Wanneer een unit niet als duurzaam onroerend wordt gezien of moeilijk te waarderen is, kan een bank besluiten deze niet in het onderpand mee te nemen. In dat geval resteert vaak een persoonlijke lening of inzet van eigen middelen. Sommige families kiezen voor een familiebankconstructie waarbij ouders en kinderen onderling een lening overeenkomen en deze notarieel vastleggen. De financieringsvorm hangt dus sterk af van taxatiewaarde, juridische structuur en het risicobeleid van de geldverstrekker.
Het beeld dat een mantelzorgwoning eenvoudig “meegefinancierd” kan worden, blijkt in de praktijk te optimistisch. Acceptatie verschilt per geldverstrekker en per casus. Dat maakt landelijke uniforme verwachtingen moeilijk.
Versoepelde bouwregels betekenen geen soepele financiering
De versoepeling van gemeentelijke regels wekt de indruk dat mantelzorgwoningen eenvoudiger zijn geworden. In juridische zin klopt dat deels. In financiële zin is het beeld genuanceerder. Banken hanteren geen uniforme landelijke richtlijn en wegen risico’s zelfstandig af, waarbij onderpandzekerheid leidend blijft.
De vergrijzing en het tekort aan geschikte woonruimte vergroten de druk op alternatieve woonvormen. Mantelzorgwoningen bieden nabijheid en flexibiliteit, maar raken tegelijkertijd ruimtelijke ordening, hypotheekrecht en inkomstenbelasting. Juist die combinatie maakt het dossier complexer dan een reguliere verbouwing of aanbouw.
Uit praktijkvoorbeelden blijkt dat problemen vaak ontstaan door een verkeerde volgorde van handelen. Gezinnen beginnen bij de bank, terwijl de juridische eigendomsstructuur en fiscale impact nog niet zijn uitgewerkt. Wanneer later blijkt dat aanpassingen nodig zijn, moeten taxaties of aanvragen opnieuw worden gedaan. Dat leidt tot vertraging, extra advieskosten en soms hogere financieringslasten.
De conclusie van het onderzoek is dat de overheid ruimte creëert, maar dat de financier uiteindelijk bepaalt of een mantelzorgwoning daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Voor gezinnen die overwegen deze stap te zetten, is het daarom geen puur bouwkundig project, maar een financiële constructie die zorgvuldig moet worden ingericht en vooraf moet worden doorgerekend.
