Begin 2026 hadden Nederlandse huishoudens samen circa € 947 miljard aan hypotheekschuld. Maar achter dat totaal schuilt een groep voor wie een aflossingsvrije hypotheek bij het aflopen ervan problemen kan opleveren. Volgens onderzoek van DNB-econoom Mauro Mastrogiacomo gaat het om 23.000 tot 46.000 oudere huiseigenaren. Voor hen kan de vraag of ze opnieuw een hypotheek krijgen grote gevolgen hebben.
Bij oversluiten telt de resterende schuld opnieuw mee
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd rente, terwijl je de lening niet volgens een vast schema aflost. Aan het einde staat de schuld dus nog open, tenzij je tussendoor zelf hebt afgelost. Dan moet je die schuld kunnen terugbetalen of opnieuw financieren. Vooral dat laatste kan lastig worden als een geldverstrekker strenger toetst.
Een lage maandlast vertelt daarom niet het hele verhaal. Wie jarenlang alleen rente heeft betaald, kan aan het einde van de looptijd nog met dezelfde hoofdsom zitten. Wil je oversluiten, dan beoordeelt de geldverstrekker of een nieuwe hypotheek bij je inkomen past. Dat is een andere situatie dan simpelweg je bestaande maandlast blijven betalen.
Waarom grijpt DNB in?
De Europese Centrale Bank en DNB zien het grote aandeel aflossingsvrije leningen als een risico voor de financiële stabiliteit. Zolang de schuld niet daalt, blijft een huishouden voor een groot bedrag afhankelijk van de mogelijkheid om later af te lossen of opnieuw te lenen. Dat risico wordt voelbaar zodra de looptijd eindigt.
De aandacht van toezichthouders betekent niet dat er voor iedere bestaande hypotheek op één datum een nieuwe regel ingaat. Het gaat om de eisen die geldverstrekkers stellen wanneer zij een aflossingsvrije lening verstrekken of opnieuw beoordelen. Daardoor kan juist het moment waarop je hypotheek afloopt of je wilt oversluiten beslissend zijn.
Voor oudere huiseigenaren weegt het pensioeninkomen mee
Volgens cijfers van het CBS is de hypotheekschuld doorgaans het hoogst bij huiseigenaren van 35 tot 45 jaar en neemt die daarna af. Bij een aflossingsvrije lening gebeurt die afbouw niet vanzelf. Een oudere eigenaar kan daardoor nog een aanzienlijke schuld hebben op het moment dat het inkomen verandert.
Bij een nieuwe hypotheek kijkt een geldverstrekker naar het inkomen waarmee je de lasten kunt dragen, ook als je met pensioen bent of binnenkort gaat. Wie op basis van het huidige inkomen de rente nog kan betalen, krijgt daarmee niet automatisch opnieuw dezelfde lening. De toets voor een nieuwe financiering kan anders uitpakken zodra het pensioeninkomen meetelt.
De problemen van senioren met een niet-afgeloste hypotheek speelden ook al in de Tweede Kamer. Henk Nijboer, destijds Kamerlid voor de PvdA, stelde er vragen over aan toenmalig minister van Financiën Wopke Hoekstra. De woning kan waarde hebben, terwijl het inkomen voor een nieuwe hypotheek toch niet toereikend is.
Rekenen met de NHG-grens
De grens voor Nationale Hypotheek Garantie, de regeling die onder voorwaarden een vangnet biedt bij betalingsproblemen, ging op 1 januari 2026 omhoog van € 450.000 naar € 470.000. Het verschil is € 20.000. Een hypotheek van € 470.000 zat in 2025 qua bedrag nog boven die grens en valt in 2026 precies op de grens.
Dat rekenvoorbeeld gaat alleen over de hoogte van de lening. Of je daadwerkelijk NHG kunt krijgen, hangt ook af van de overige voorwaarden en de hypotheek die je wilt afsluiten. De hogere grens lost bovendien het inkomensvraagstuk niet op. Ook met een woning die binnen de NHG-grens valt, moet een nieuwe lening betaalbaar zijn volgens de toets van de geldverstrekker.
De leennormen voor 2026 veranderen de uitkomst niet voor iedereen op dezelfde manier
Het Nibud, dat adviseert over hoeveel huishoudens verantwoord kunnen lenen, verwachtte dat mensen met een gemiddelde loonstijging in 2026 meer konden lenen voor een huis. Voor zeer energiezuinige woningen werd het extra hypotheekbedrag juist verlaagd. Een ruimere leennorm voor het ene huishouden zegt dus weinig over wat een oudere eigenaar met een aflossingsvrije schuld kan lenen.
In zijn advies over de hypotheeknormen voor 2026 stelde het Nibud ook voor de percentages waarmee de betaalbare hypotheeklast wordt bepaald fijner af te ronden, op 0,1 procent in plaats van 0,5 procent. Zo’n norm bepaalt mede hoeveel ruimte je inkomen op papier biedt. Bij oversluiten blijft de uitkomst daarom afhangen van je eigen inkomen en de hypotheek die je aanvraagt.
De NHG-grens geldt sinds 2026 voor alle woningtypes, inclusief woonwagens en standplaatsen. Dat maakt de grens eenvoudiger te vergelijken, maar verandert niets aan de kern van een aflossingsvrije lening, want de openstaande schuld verdwijnt niet door het aflopen van de looptijd. Een hogere garantiegrens en een haalbare inkomenstoets zijn twee verschillende zaken.
Wat dit voor jou betekent
- Check wanneer de looptijd van je aflossingsvrije hypotheek eindigt en hoeveel schuld dan naar verwachting openstaat. Bespreek ruim voor die einddatum met je geldverstrekker hoe een nieuwe aanvraag wordt beoordeeld.
- Vraag na welk inkomen bij een aanvraag meetelt als je tegen die tijd met pensioen bent. Dat inkomen is van belang voor de toets, ook als je de huidige rentelast zonder moeite betaalt.
- Vergelijk wat deels aflossen of een hypotheekvorm met vaste aflossing voor je maandlasten én je resterende schuld zou betekenen. Houd daarbij rekening met de voorwaarden van je bestaande lening.
- Onderzoek bij een nieuwe hypotheek afzonderlijk of je qua leenbedrag binnen de NHG-grens valt en of je aan de andere voorwaarden voldoet.
Bereken je mogelijke maandlasten en vergelijk die met wat je op basis van je toekomstige inkomen kunt dragen. De NHG-grens bedraagt in 2026 € 470.000.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 8 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,83% | 3,98% | 3,98% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,86% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : Consumentenbond, Nibud, AFM, DNB, overheid.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
