Vanaf maart 2027 schuift de pensioentoets bij Rabobank en Obvion vijf jaar naar voren: van tien naar vijftien jaar vóór je AOW-leeftijd. Maar de grens ligt niet voor iedereen precies op 52 jaar, omdat je eigen AOW-leeftijd bepaalt wanneer de toets begint. De banken kunnen bovendien kijken of je de werkelijke hypotheeklasten straks met je pensioeninkomen kunt betalen. Voor huiseigenaren met verhuisplannen kan dat betekenen dat een woning die op basis van hun huidige inkomen haalbaar lijkt, toch buiten bereik raakt.
Zo rekent de bank
Rabobank en Obvion hebben in een brief aan hypotheekadviseurs uitgelegd hoe ze de extra jaren vóór de bestaande pensioentoets kunnen beoordelen. In die periode kunnen ze een werkelijke lastentoets gebruiken. Daarbij vergelijken ze de hypotheeklasten die je later echt moet betalen met het inkomen dat je dan naar verwachting hebt.
Dat woord ‘kunnen’ doet ertoe. De uitkomst hangt af van jouw verwachte inkomen én van de lasten van de hypotheek die je aanvraagt. Ook je andere financiële verplichtingen blijven meetellen bij de berekening van je maximale hypotheek.
Ook de schuld op je 85e krijgt een grens
Rabobank en Obvion voegen vanaf maart 2027 nog een voorwaarde toe. Als je 85 jaar bent, mag de hypotheekschuld die dan over is maximaal 70% van de woningwaarde bedragen. De banken kijken daarmee naar de betaalbaarheid van de maandlasten en naar de schuld die op latere leeftijd overblijft.
Die grens kan vooral meetellen als je een groot deel van je hypotheekschuld laat staan. Het bedrag dat je bij de aanvraag kunt lenen, hangt dan mede af van hoe de schuld zich daarna ontwikkelt. Onder deze voorwaarde bepaalt ook de resterende schuld of je de gewenste hypotheek kunt krijgen.
Wie voelt dit het meest?
Vooral huiseigenaren die later in hun loopbaan willen verhuizen, kunnen het verschil merken. Hun salaris kan op dat moment hoger zijn dan het inkomen dat ze na pensionering verwachten. Bij een nieuwe hypotheekaanvraag weegt Rabobank of Obvion dat lagere toekomstige inkomen eerder mee dan nu.
De gevolgen kunnen verder reiken dan één verhuizing. Als huiseigenaren minder kunnen lenen voor hun volgende woning, kan dat de doorstroming op de woningmarkt beperken. Dat effect wordt groter als andere geldverstrekkers vergelijkbare voorwaarden invoeren. Ook vóór de toetsgrens tellen inkomen en bestaande verplichtingen mee.
ABN AMRO kijkt vanaf een andere leeftijd vooruit
Rabobank en Obvion zijn niet de enige aanbieders die scherper letten op schulden op latere leeftijd. ABN AMRO beoordeelt bij huiseigenaren ouder dan 55 jaar hoeveel hypotheekschuld er over is wanneer zij 85 worden. ABN AMRO toetst daarmee de toekomstige aflosbaarheid van de hypotheek. Een pensioentoets vanaf dezelfde leeftijd als bij Rabobank en Obvion is niet bevestigd.
Voor jou maakt dat onderscheid uit als je aanbieders vergelijkt. Twee banken kunnen allebei naar je situatie op latere leeftijd kijken, terwijl ze op een ander moment toetsen en een andere voorwaarde gebruiken. ABN AMRO en dochter Florius hebben daarnaast hun voorwaarden voor nieuwe hypotheken met een aflossingsvrij deel aangescherpt.
Aflossingsvrij: zo werkt het plafond
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd niet terug op dat deel van de lening. Rabobank en Obvion beperkten de maximale aflossingsvrije hypotheek per 11 mei 2026, nadat ze die wijziging in januari hadden aangekondigd. ABN AMRO en Florius voerden op 1 juni 2026 vergelijkbare beperkingen in voor nieuwe hypotheken.
Bij ABN AMRO en Florius mag maximaal 30% van de woningwaarde aflossingsvrij zijn. Daarnaast geldt bij een woningwaarde tot € 1.000.000 een plafond van € 150.000. Die bedragen laten zien waarom je beide grenzen moet bekijken: 30% van € 1.000.000 is € 300.000, maar door het extra plafond kan bij die woningwaarde maximaal € 150.000 aflossingsvrij zijn.
DNB en ECB wijzen op het risico van een blijvende schuld
De Nederlandsche Bank en de Europese Centrale Bank hebben de afgelopen jaren herhaaldelijk gewaarschuwd voor risico’s van aflossingsvrije hypotheken. Omdat je op het aflossingsvrije deel tijdens de looptijd niets terugbetaalt, blijft die schuld staan. Aan het einde moet je het bedrag alsnog terugbetalen.
De vervroegde pensioentoets is een afzonderlijke keuze van Rabobank en Obvion. Voor een nieuwe aanvraag kunnen beide voorwaarden wel tegelijk van belang zijn: de bank kijkt dan naar de betaalbaarheid van de lasten en naar de schuld die later overblijft.
Wat dit voor jou betekent
- Heb je verhuisplannen, check dan je eigen AOW-leeftijd. Die bepaalt vanaf welk moment Rabobank en Obvion je verwachte pensioeninkomen in de aanvraag betrekken.
- Vraag bij een hypotheekadviseur na wat de toets met jouw verwachte pensioeninkomen en werkelijke hypotheeklasten doet. Je huidige salaris alleen geeft daarvoor geen volledig beeld.
- Wil je een deel aflossingsvrij lenen, vergelijk dan ook hoeveel schuld elke aanbieder op latere leeftijd toestaat. De leeftijdsgrenzen en voorwaarden verschillen.
Bereken je maximale hypotheek met je verwachte pensioeninkomen en vergelijk de uitkomst bij verschillende aanbieders.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 14 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| ASR WelThuis | 3,73% | 3,73% | 3,73% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,73% | 3,89% | 3,89% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,81% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : FD, Consumentenbond, AFM, Tweede Kamer, Nibud
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
