€ 213.542 is in 2026 de maximale hypotheek voor een alleenstaande met een brutojaarinkomen van € 48.000. Maar met een tweede inkomen kun je dat bedrag niet simpelweg verdubbelen: ook de leennormen van het Nibud en de hypotheekrente bepalen hoeveel je kunt lenen. Voor starters maakt dat verschil bij de zoektocht naar een betaalbaar huis.
Twee inkomens brengen je dicht bij de grens
Bij 2 modale inkomens, samen ongeveer € 96.000 bruto per jaar, kwam een hypotheekberekening in het eerste kwartaal van 2026 uit op maximaal € 463.566. Dat is € 6.434 onder de NHG-grens. In dit voorbeeld kun je dus binnen de kostengrens van Nationale Hypotheek Garantie blijven, al hangt je eigen leenbedrag af van de gegevens waarmee wordt gerekend.
De ruimte onder die grens is dit jaar groter geworden. NHG verhoogde de kostengrens per 1 januari 2026 van € 450.000 naar het bedrag dat nu geldt: een stijging van € 20.000. NHG is een garantieregeling waarbij de organisatie onder voorwaarden borg staat voor je hypotheek. Binnen de grens vallen betekent dus nog niet automatisch dat je hypotheek aan alle voorwaarden voldoet.
De leennorm reageert minder sterk op kleine verschillen
Hoeveel je mag lenen, hangt af van het deel van je bruto-inkomen dat naar hypotheeklasten mag gaan. Het Nibud stelt de percentages daarvoor jaarlijks vast, sinds 2013 in opdracht van de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en van Financiën. Je inkomen telt mee, maar de rente en je leefsituatie veranderen de uitkomst ook. Eén voorbeeldbedrag past daardoor niet bij ieder huishouden.
Vanaf 2026 rondt het Nibud die percentages af op 0,1% in plaats van 0,5%. Daardoor kan een kleine verandering in inkomen of rente tot een kleiner verschil in de berekende maximale hypotheek leiden. Dat is vooral merkbaar als je twee berekeningen naast elkaar legt die bijna dezelfde uitgangspunten hebben. De afronding vervangt de leennorm niet: ze maakt de stappen tussen de percentages kleiner.
Wat zegt een inkomensvuistregel?
De Consumentenbond gebruikt als grove vuistregel een maximale hypotheek van 4,25 keer het bruto jaarinkomen. Bij € 60.000 gezamenlijk bruto per jaar kom je daarmee op ongeveer € 255.000. Zo’n som is handig om je zoekgebied te verkennen, maar geeft geen persoonlijke leengrens. De officiële berekening houdt rekening met de rente en de leennormen die voor jouw situatie gelden.
Ook een hoger loon kan de uitkomst verschuiven. Het Centraal Planbureau verwacht voor 2026 een gemiddelde loonstijging van 4,1%; volgens het Nibud leidt de loonstijging in zijn berekeningen in alle situaties tot meer leenruimte. Dat zegt nog niets over jouw salaris. Pas wanneer je weet met welk inkomen je een hypotheek aanvraagt, kun je zien wat die ruimte voor jou betekent.
In het rekenvoorbeeld kost NHG € 1.854,26
Voor het huishouden met 2 modale inkomens is gerekend met een annuïteitenhypotheek: een hypotheek waarbij je maandelijks rente en aflossing betaalt en het bruto maandbedrag bij een gelijkblijvende rente hetzelfde blijft. Het voorbeeld uit het eerste kwartaal van 2026 gebruikt een rente van 3,6%, die 10 jaar vaststaat. Daarmee is de berekende leensom geen bedrag dat losstaat van de gekozen rente.
Bij NHG betaal je daarnaast de borgtochtprovisie, een eenmalige premie. Die bedraagt in 2026 0,4% van het geleende bedrag. In het voorbeeld wordt de som dan € 463.566 × 0,4% = € 1.854,26. Dat is een eenmalige kostenpost, geen maandlast. Het onderscheid is handig wanneer je uitrekent hoeveel geld je voor de aankoop nodig hebt en hoeveel je daarna per maand betaalt.
Waar staat de rente nu?
Op 2 september 2026 lag de laagste rente voor 10 jaar vast met NHG op 4,13%. Die rente gold alleen wanneer de hypotheek maximaal 60% van de woningwaarde bedroeg. Bij een woning van € 470.000 zou dat neerkomen op hoogstens € 282.000 lenen. Wie een groter deel van de koopprijs financiert, kan deze specifieke rente dus niet zomaar in een berekening overnemen.
De rente uit het eerdere inkomensvoorbeeld en de peiling van september beschrijven verschillende situaties en momenten. Vooral de grens van 60% maakt vergelijken lastig: de laagste gepeilde rente hoort bij een relatief kleine lening ten opzichte van de woningwaarde. Als je een maandlast berekent, heb je daarom de rente nodig die past bij het bedrag dat je wilt lenen.
Wat dit voor jou betekent
Wil je energiebesparende voorzieningen meefinancieren? Check dan de NHG-voorwaarden voor die uitgaven. De kostengrens kan in 2026 daarvoor oplopen tot € 498.200. Dat is € 28.200 extra ruimte binnen de regeling voor energiebesparing, geen algemene verhoging van het bedrag dat je op basis van je inkomen mag lenen.
Leg bij je eigen berekening het inkomen waarmee je aanvraagt naast de rente die bij jouw lening past. Kijk ook apart naar eenmalige kosten en maandlasten: de NHG-premie betaal je niet iedere maand. Vergelijk de actuele hypotheekrentes en bereken met jouw inkomen hoeveel hypotheek en welke maandlasten daarbij horen.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 28 september 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer | Groen Leef Hypotheek | 3,60% | 3,76% | – |
| Woonfonds | Groen Woongenot Hypotheek | 3,65% | 3,81% | 3,81% |
| Hypotrust | Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,69% | 3,76% | – |
| ASR | WelThuis | 3,76% | 3,76% | 3,76% |
| Argenta | Groen Hypotheek | 3,86% | 4,07% | 4,07% |
| Syntrus Achmea | Groen Basis | 3,96% | 4,35% | – |
Bronnen : NHG, Consumentenbond, Nibud, overheid.nl, manly.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
