€ 220.000: zoveel bedraagt de gemiddelde overwaarde per koopwoning in het meest recente publiek beschikbare Calcasa-gemiddelde. Toch zit er een belangrijk verschil tussen dat bedrag en de WOZ-waarde van gemiddeld € 439.000 in 2026, die is gebaseerd op de woningwaarde van 1 januari 2025: overwaarde is de actuele woningwaarde min de openstaande hypotheekschuld. Het Calcasa-cijfer geldt voor ruim drie miljoen bestaande koopwoningen die minstens één keer zijn verkocht sinds 1993, niet automatisch voor iedere huiseigenaar. Voor wie wil verhogen, oversluiten of verhuizen staat dus veel op het spel, want geldverstrekkers kijken naar de woningwaarde, het inkomen, de leeftijd en de hypotheekschuld.
De opgebouwde ruimte nam in twee jaar met € 45.000 toe
Calcasa zag de gemiddelde overwaarde in zijn onderzochte woningbestand in twee jaar tijd oplopen vanaf € 175.000. De ruim 3 miljoen woningen in dat bestand hebben samen een waarde van meer dan € 1,5 biljoen. Dat laat vooral zien hoeveel vermogen er inmiddels in bestaande koopwoningen vastzit.
De gemiddelde woningwaarde binnen hetzelfde onderzoek kwam uit op € 499.000. De grens van een halve miljoen euro was daarmee net niet bereikt. Een hogere verkoopwaarde vergroot de ruimte tussen wat een huis waard is en wat er nog aan hypotheek openstaat, zolang die schuld niet even hard oploopt.
WOZ-waarde loopt altijd achter op de markt
De gemiddelde WOZ-waarde, de gemeentelijke schatting die onder meer meetelt voor belastingen, bedraagt in 2026 € 439.000, meldde het CBS. Dat is 10,3% meer dan de € 398.000 van een jaar eerder. De WOZ-beschikking voor 2026 kijkt daarbij terug naar de waarde op 1 januari 2025.
Voor een hypotheekverhoging gebruiken geldverstrekkers meestal een actuele taxatie of waardebepaling en niet simpelweg de WOZ-waarde. Die twee bedragen kunnen dus behoorlijk verschillen, zeker na een periode met stijgende huizenprijzen. De verkoopprijzen van bestaande koopwoningen lagen in juli 2026 bijna 4% hoger dan een jaar eerder.
Oude leningen geven vaker ruimte, starters beginnen met weinig marge
Huiseigenaren met een oudere hypotheek of een aflossingsvrije lening hebben vaak meer ruimte tussen woningwaarde en schuld. Bij een aflossingsvrije hypotheek los je tijdens de looptijd namelijk niets af, waardoor de schuld gelijk blijft. De Consumentenbond noemt als algemene grens dat aflossingsvrij lenen tot maximaal 50% van de woningwaarde mag.
Banken worden in 2026 wel voorzichtiger met die vorm van lenen. Steeds meer geldverstrekkers leggen de grens bij 30% van de woningwaarde. Starters hebben intussen vaak een relatief hoge schuld ten opzichte van de aankoopprijs, waardoor een forse prijsstijging nog niet meteen leidt tot veel vrij opneembaar geld.
Rekenvoorbeeld: € 50.000 opnemen hangt van meer af dan je huis
Stel dat een woning € 500.000 waard is en dat de hypotheekschuld € 200.000 bedraagt. Dan is het verschil € 300.000. Als een bank toestaat dat je hypotheek wordt verhoogd tot 50% van de woningwaarde, komt de maximale lening uit op € 250.000: er zou dan in dit voorbeeld € 50.000 extra geleend kunnen worden.
Die rekensom is geen toestemming van de bank. Een geldverstrekker beoordeelt ook je inkomen, leeftijd en de actuele woningwaarde. Voor de inkomenstoets gelden de Nibud-normen van 2026, de normen die bepalen welk leenbedrag bij een bepaald inkomen past.
- Je kunt de bestaande hypotheek verhogen of oversluiten, waarbij je huidige lening wordt vervangen door een nieuwe hypotheek.
- Een verzilverhypotheek, ook wel opeethypotheek, maakt het mogelijk om vermogen uit de woning op te nemen zonder direct te verhuizen.
- Bij verkoop kun je de vrijgekomen opbrengst meenemen naar een volgende koopwoning of de woning verkopen en terughuren.
De renteaftrek verdwijnt bij geld voor andere doelen
Gebruik je opgenomen geld niet voor je eigen woning, maar bijvoorbeeld voor een auto, een schenking of dagelijkse uitgaven, dan is de hypotheekrente over dat deel niet aftrekbaar. Daardoor vallen de netto maandlasten hoger uit dan wanneer je leent voor onderhoud of verbouwing van je huis.
Op 3 september 2026 bedroeg de rente met de laagste notering voor een rentevaste periode van tien jaar 3,78%. Dat percentage bepaalt mede hoeveel extra lenen kost, naast de vraag of de bank het bedrag wil verstrekken. Bij een prijsdaling van 3% per jaar zou het volgens Calcasa tot 2046 duren voordat alle opgebouwde overwaarde is verdwenen.
De woningmarkt blijft groot en beweeglijk
Nederland telt ruim 8 miljoen woningen met een gezamenlijke waarde van bijna € 4 biljoen. In juni 2026 bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning € 496.235, volgens het CBS. Dat ligt dicht bij de gemiddelde waarde die Calcasa voor zijn onderzochte woningen berekende.
Het Kadaster registreerde in juli 2026 in totaal 22.241 verkopen van bestaande koopwoningen. Over de eerste zes maanden van 2026 wisselden 114.901 woningen van eigenaar, 5,5% meer dan in dezelfde periode van 2025. De waarde van jouw huis blijft wel sterk afhangen van locatie en het moment waarop je kocht.
Wat dit voor jou betekent
Vergelijk je openstaande hypotheekschuld met een recente waardebepaling van je woning. Je WOZ-beschikking uit 2026 kan daarbij een startpunt zijn, maar de waarde is gebaseerd op 1 januari 2025 en hoeft dus niet meer aan te sluiten bij de markt van nu.
Wil je geld uit je huis halen, houd dan rekening met de inkomenstoets volgens de Nibud-normen van 2026 en met grenzen voor aflossingsvrij lenen die bij sommige banken op 30% van de woningwaarde liggen.
Controleer ook de WOZ-waarde als die opvallend hoog of laag lijkt. Jaarlijks worden meer dan 100.000 WOZ-waarden aangepast na bezwaar van huiseigenaren, aldus de Consumentenbond.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken wat een hogere hypotheek voor jouw maandlasten betekent. Houd er daarbij rekening mee dat rentetarieven per dag kunnen wijzigen, afhankelijk van de geldmarkt en het aanbod van geldverstrekkers.
Bronnen : Consumentenbond, CBS, Belastingdienst, overheid.nl, anp.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
